房价调控遭遇新资本博弈

　　选择人民币大幅升值还是让外资抄底房价？限制外国金融资本投资还是遵守WTO承诺？

　　文/史宁

　　“稳定政策、适度微调”是政府2006年房地产调控的基调，然而，正当平抑房价的措施有条不紊制定之时，以北京为代表的大城市楼市却反其道行之，到处是喊涨之声，无论是 自住、投资还是投机性购买，都普遍存在超前购买的倾向。

　　对于此种现象，建设部住宅产业司司长沈建忠表示，“当前宏观调控对房地产结构性矛盾的影响并不明显，对于部分热点城市将动用行政手段予以调节。”这或许意味着，针对热点城市房地产调控的力度将进一步加大。

　　但疑问是，始于2004年的

房价调控始终未取得明显效果，在采取下一步行动前，是否应先反思过去的调控手段？房价为什么仍在往上走？笔者认为，它所折射出的，已经不仅是一个孤立的类似供求失衡的行业问题，更触及到了深层次的制度层面。

　　2005年的房价调控是一场从部委协调开始，以部委博弈结束的调控。随着固定资产投资总额和房价涨幅的“双降”，部委之间的利益冲突逐渐明晰起来。其中，比较有代表性的就是国税总局与建设部的

二手房个税，以及建设部和央行之间的关于取消房屋预售制度的博弈，政府对

房地产的调控效果和这些部门博弈不无关系。

　　此外，既然土地已经成了地方政府支撑财政的造血工具，考虑到自身的实际利益，中央的很多政策也只能是隔靴搔痒、望山打牛了。中央与地方博弈的结果，中国诸侯经济的弊端尽显。

　　前车之鉴，如何协调管理，将是新一轮调控中，房地产市场的多个行政层级和主管部门需要长期面对和解决的问题。

　　笔者在香港所见，每平方米的住房动辄几万港元，一套三十几平米的破烂廉租房要价上百万，相信到过香港的内地人都会对它昂贵的房价而感到惊奇。而东京这些周边国家的城市房价也有过之而无不及。在一位受访的房地产老总眼中，北京、上海这些城市的房价不该是中国目前的水平，而是应该与世界接轨。其理想价差可想而知。

　　从外资投行的报告来看，他们也将中国房地产市场的主升浪放在了2008年后，这与坊间流传的房价奥运见顶之说大相径庭。这些境外的投资专家以他们的价值判断标准给中国的房地产市场投了“看涨”的票，在中国的房地产市场引起了极大的反响。

　　有几倍甚至十几倍的价差空间，又有人民币继续升值的潜力，在重新评价中国房地产行业的过程中，QFII嗅准了机会并且始作俑者。最近一两年，大笔国际游资和投资基金进入中国房地产市场。在北京、上海、广州乃至中国的二三线城市，随处可见上亿美金的收购。他们的目的只有一个，收获未来中国二十年经济发展的成果。

　　在房价调控中，政府本希望外资来接盘资金断链的房地产商，缩减银行坏账，却不曾想资本进入总量受限的外资示范效应仍然如此之大，调控有前功尽弃之危。

　　目前，中国的房价、地价、股价同时上涨，形成互相促进的情形，经济发展水平和状态与彼时的日、韩等国有惊人的相似。于是，问题就变得沉重起来，因为土地价格的非理性飙升可能会断送一个国家的发展前途。

　　选择人民币大幅升值还是让外资抄底房价？选择限制外国金融资本投资还是遵守WTO协议承诺？虽然难以取舍，但时间宝贵，政府下一步会对房地产行业进行怎样的调控引人关注。

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