不诚信的地产企业将会慢慢死去

　　地产名家对房产新政有一揽子颇为独到的见解

　　新政中心下移力度加大

　　———有利于提高调控效率

　　在接受网友咨询时，陈兴汉首先表示，这次国六条和九部委的意见，意味着中央政府将调控的中心进一步下移，将房地产宏观调控的效果列入了地方政府的政绩考核内容。而对营业税征收年限由2年延长至5年，则表明调控的力度在逐步加大。

　　陈兴汉分析，新政策还细化了调控措施，这样有利于防止调控政策走样。

　　陈兴汉说，政府已经把房地产市场供应方面责任交给地方政府，相信南京政府也会尽快研究政策，加大90平方米以下房屋供应。自去年

宏观调控以后，江苏、南京房价上涨在5%以内，销售额增长15%左右。

　　加大中、小套型商品房供应

　　———让老百姓都能住上好房

　　对于国家提出的两个70%的政策，不少读者表示，不是很清楚具体用意，特别是对于买房自住的人来说，不知道买房是涨还是降。对此，陈兴汉分析，受制于中国人多地少的国情，发展中小户型住宅将成为我国住宅建设的重要方向，新政策给了大家一个信号，未来的房子在供应结构方面，都将向小套型发展。实际上，在中国香港、日本，还有一些发达国家和地区，都有这样的变化。政府通过调整供应结构，限制投资型的需求，让老百姓都能按自己的要求住上性价比高的好房子。

　　陈兴汉表示，按两个70%的规定，将使90平米以下的中小户型的供应量有所增加，此类户型住宅的价格涨幅也将趋于平稳。同时，此次新政对自住型的房子没有影响。所有的政策都有利于中小户型以及中低价位商品房的需求，房贷政策对自住型、90平方米以下的房子，也保证信贷首付款为20%，对真正买房住的人来说，将来选择的余地会更大些。

　　陈兴汉在回答网友提问时还说，增加90平方米以上房子的首付到3成，对购房者的影响也不是很大。根据栖霞建设的统计，公司95%的购房者基本都是自己住，10亿的销售额，只有3亿是按揭，两成按揭的人很少。

　　各阶层住房需要都应满足

　　———房市健康的标志

　　很多网友关注首付调到3成后90平方米以上的户型价格走势，陈兴汉表示，90平方米以上的户型，比较好的区位和比较好的地段，价格肯定有一定的升幅。因为，南京整体的居住环境比较好，由于拆迁费用增加、城市基础设施不断完善、南京的土地价格不会下降，所以房价仍然是上涨的走势，房价降下来的可能性不大。

　　陈兴汉分析，在老百姓以小换大、以旧换新的改善型需求的推动下，90～120平米的户型，是目前南京房地产市场上的主流户型之一，根据栖霞建设的统计，这一户型在公司的比例达30%～40%，深得购房者喜爱。希望地方政府的实施细则中，应充分考虑这一部分人的需求，以免将来90~120平米的住宅供不应求，导致价格上涨过快。

　　她还表示，地方房地产行政主管部门在制定实施细则时，应充分考虑到我国中产阶层规模的不断扩大，对住宅需求结构的影响。未来五年内，随着中产阶层的比例将由13%提高至25%，120平方米以上的需求政府也应充分考虑。总之，应根据社会各阶层对住房的要求，产品地域性的特征来安排住房供应结构。

　　加速企业优胜劣汰

　　———新政对优秀企业是利好

　　谈及新政对房产企业的影响，陈兴汉说，新政策绝不是中国房地产业快速发展时代的结束，而是中国房地产业持续健康快速发展时代的真正开始。她说，全国的房地产企业有4万多家，南京市就有五六百家，宏观调控会加速一些不讲诚信、经营不规范的企业死亡，加速优胜劣汰。

　　首先，银行对弱势企业的信贷将进一步控制，而对优秀企业的支持力度将进一步加大，栖霞建设在去年5月12号，就与金地、万通等共25家企业一起，获得建设银行总行颁发的“守信与稳健企业”的牌子；并得到各家大银行的进一步授信支持。其次，在宏观调控的大背景下，好企业的拿地成本相对较低，去年栖霞建设就在仙林拿到性价比比较好的土地。同时新政策出来后，投资得到有效扼制，建材成本下降，如去年，栖霞建设的工程成本就下降了3个百分点。

　　陈兴汉说，在此情况下，新政策还将推动企业之间的并购，九部委文件规定，土地供应在限套型、限房价基础上，采用竞地价、竞房价的办法，这一规定的实施，标志着房地产市场由一个“资本为王”进入“成本为王”的时代。今后凭品牌优势、成本控制、产品创新等核心能力，在市场上显得更重要。

　　企业拥护国家政策

　　———积极采取应对措施

　　谈到栖霞建设如何应对

房产新政，陈兴汉表示，栖霞建设将进一步提高产品创新能力，进一步提高企业的成本管理能力。她认为，调控新政下，基地型企业将更具竞争优势。

　　对于上市公司栖霞建设来说，自上市以来，主营业务收入和净利润年均复合增长率达到60%左右。净资产收益率、每股收益、毛利率、三项费用率等各项盈利和成本控制指标均处于行业前四位。为加快公司发展，提高融资效率，2006年6月2日，公司临时股东大会审议通过了非公开增发新股的议案。由于公司上市以来发展迅速，成长前景好，注重投资者回报，本次定向增发得到了国内十多家

证券基金投资者的追捧。可以预见，本次定向增发完成后，公司的规模将会得到极大提升，投资者将会得到更丰厚的回报。

　　见习记者 陈刚

　　更多精彩评论，更多传媒视点，更多传媒人风采，尽在新浪财经新评谈栏目，欢迎访问新浪财经新评谈栏目。