户型比例强制规定引关注 新政面临双重考验

　　作者：谢红玲 来源：中国经营报

　　5月30日，即九部委意见公布后的第二天，多家房地产公司召开内部紧急会议研读调控细则，探究政策的影响及下一步动向。

　　跟上海业界的反应相似，北京开发商的注意力也都集中在“新批90平方米以下住房 必须占开发建设总面积的70%以上”这一颇为强硬的规定上。

　　对小户型比例的强制性规定的正面意义，业界普遍给予充分肯定。华远总裁任志强在“国六条”出台后就曾评价，这是政府自1998年以来首次提出要改变传统的住房消费观念和消费模式。

　　21世纪不动产中国区主要负责人卢航也认为，此项措施通过对住宅供应结构的调整，可以起到引导人们适度消费的作用。“国内的年轻人买房确实有些冲动。”他说。

　　据他介绍，在美国曼哈顿，年轻人购买的通常是六七十平方米的小

户型，很少有人高负债买大房子。而国内年轻人买房的不理性，在对按揭利率变动缺乏足够认识这方面表现得特别明显。

　　“美国的按揭贷款利率最高超过9%，近期还一直在加息。”卢航说，“国内目前贷款利率在6%左右，央行已经加过几次息，不排除继续加息的可能，贷款买房者应该更加重视利息负担。”

　　但是，多位开发商向记者表示，此项规定对市场影响巨大，执行起来会遭遇市场本身的阻力，即便强行执行，其稳定

房价的作用也有限。相反，因为大户型住房总量受限制，而经济发达城市居民对大户型的需求又较为旺盛，供需不平衡状态加剧，房价肯定还会上涨。

　　此外，90平方米以下的户型开发成本相对较高，开发商定价时通常把一居室和两居室的单价定得比三居室高，所以新政稳定住房价格的意愿，可能会在执行过程中走向大家不愿意看到的反面，为北京这类房价已经进入快速上涨区间的市场“火上浇油”。

　　一位有着南北两地开发经验的开发商告诉记者：以套型建筑面积90平方米为分界线，在南方没有什么问题，因为南方开发的住宅实用率通常在85%以上，这样大小的单位基本可以做成三居室，但北方受建筑设计规范的影响，住宅实用率偏低，顶多做成两居室。

　　还有开发商对北京市建委做出的“开发商领取预售许可证三天之内必须开盘销售”的规定的实际操作性表示怀疑。“在领取预售许可证之前，开发商是不可以出楼书、打广告的，不做推广房子怎么卖？”这位开发商反问记者。

　　看来，新政实施仍需要经受地方政府的

执行力与市场可操作性两方面的考验。

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