聂梅生：新调控急待解题 国六条让开发商都懵了

　　本报记者 姜洪桥

　　北京报道工商联住宅产业商会聂梅生会长也许是每次房地产新政策发布之后最忙的人。作为房地产企业的主要协会之一，住宅产业商会往往是房地产企业与政府沟通的主要管道之一。2004年以来的121号文件、国八条之后该商会都组织过研讨会以传达政策、沟通意见，从某种程度上可以说，商会是民间信息最灵通之处。这次稍有例外的是，尽管在国六条实 施细则出台的第二天聂梅生就接到了无数来自媒体和开发商的电话，但开发商还没有通过商会组织研讨会反馈意见的打算。用聂梅生的话来说，“开发商都懵了！”

　　经济观察报：国六条实施细则出台后，住宅产业商会现在有没有明确的态度？

　　聂梅生：商会还没有明确表态过。昨天公布细则之后，从今天早上6点到11点，电话就没完没了的，忙的我饭都没法吃。

　　经济观察报：

开发商没有主动要求反馈意见？

　　聂梅生：开发商都还发懵呢，忙着想手里的项目怎么办。最麻烦的是有的规划刚做完，又要调整。还有就是囤地比较多的，土地可能要被收回。最郁闷的是上海，上海那边的人都说，市场好不容易开始恢复了，又泼了一瓢冷水。上次是上海生病，全国吃药，这回是全国生病，上海吃药。

　　经济观察报：商会是否会很快组织研讨会呢？

　　聂梅生：目前还没有这个计划。实际上在实施细则出台之前，我们倒是开过一次研讨会，组织了各政府部门和开发商进行交流，很多政策的制定者都参与了这个研讨会。周一我们就将研讨的意见进行了汇总提交给工商联，三四天后细则就出台了。组织这个研讨会是因为工商联领导要研究

房地产问题，由我们出面组织。现在上面没有再找我们。

　　经济观察报：当时研讨会上形成的主要意见是什么？

　　聂梅生：研讨的主题是围绕

房价上升展开。我们并不清楚实施细则是否参考了这次研讨会的意见，但现在看实施细则很多方面和研讨会的意见是相符的，我们也感到很满意。首先是首付问题，你也知道当时流行说首付可能要提高到5成，研讨会的意见是首付应该区别对待。出台的细则没有一勺烩，作了相应的区分。

　　第二是土地问题。研讨会上大家都认为，土地不应该仅仅采用拍卖一种方式。土地拍卖的结果是价高者得，它抬高了土地成本，迫使很多项目不得不做高档房，某种程度上推动了房价的上涨。关于这一点，实施细则有所调整。你仔细看细则，它用的词汇是“招标”而不是拍卖。招标意味着参考因素多了，不仅仅是价格因素了。

　　第三是廉租房问题。细则要求各地政府要从土地出让金中抽出一定比例用于廉租房的建设。虽然没有明确具体比例是多少，但是讲出这句话就不容易。

　　经济观察报：对实施细则中的“套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”条款，开发商的意见好像比较强烈？

　　聂梅生：我最最困惑的问题也是关于这个70%。显然，这次是将需求强制纳入“90平米以下”和70%两条高压线之内。既然是宏观调控，应该是在宏观层面上的，怎么会有这么具体的要求？这两个数字是怎么得出来的？准确不准确？

　　经济观察报：您困惑的具体原因是什么？

　　聂梅生：去年国八条提的普通商品房标准还是120平米，并且允许浮动至144平米。现在变成了90平米，相差54平米。54平米有多大？完全够两个大间，相当于一个小套型房屋。这个90平米的标准也可能是为了物业税出台做准备，也许90平米将成为征收物业税的一个重要界线，政府把普通商品房标准确定为90平米是为老百姓着想，为物业税做铺垫。当然，这纯属个人猜测。

　　另外对70%这个标准以及它和90平米以下的相关关系，我心里是打鼓的。你怎么知道，对90平米以下的居住需求正好就占总量的70%？如果对90平米以下的居住需求高于70%的话，那么供应仍然不够，房价还会继续上涨。如果低于70%，就会造成新的过剩和空置。但我认为，70%是多了而不是不够。

　　经济观察报：这些数字是否准确，怎么判断？

　　聂梅生：但愿这些数字是经过科学测算的。房产开发有周期，明年的这个时候就会有结果。够不够，多不多都是问题。除非这么理解：设定70%的标准同时也意味着未来改善性需求比例很小，鼓励有改善性需求的人赶紧把现有的房子都买了，都消化了。没准消化了空置房，也是好事。

　　经济观察报：细则明确了产品结构的比例，但却没有提及供应总量，这是为什么？

　　聂梅生：这个问题很关键，的确没有提及供应总量。我认为，供应总量会下降。过去买150平米的住宅的，现在会去买90平米的住宅。单套面积标准下降，意味着供应总面积下降，投入资金量也下降。也许这正是本次政策出台的大背景，政府不希望过多的资金投入于房地产行业。

　　经济观察报：您能否总结一下对实施细则的总体看法？

　　聂梅生：总结起来有4点。一、针对地方政府，实施细则在第一部分就指出“特别是城市人民政府要切实负起责任”；二、调整结构，挤压需求；三、焦点集中，主要解决满足基本需求的90平米以下的住宅；四、标本兼治。因为它的出发点是调整结构，当然这样做需要时间，起码要两年的时间。

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