住房改革后从房奴到负翁 谁能拦截国内超前消费

　　本报记者 阳静纯 深圳报道

　　一套房子“消灭”一个百万富翁，在今日楼市，已经是太平凡的事情了。而这么多的百万富翁大部分都是从银行系统里提前透支的。

　　自90年代住房改革后，一则中美老太太购房对比煽动了国内保守的消费观，大街上随 处可见的“要买房，到建行”的标语，以及关于“房租抵月供”的大量宣传报导，点燃了国民的购房热情。

　　“人均35平方米的小康标准超出了国情许可。” 北京师范大学房地产研究中心主任董藩在世联日前举行的“2006年地产高峰论坛”上说。这也正是国六条明确新建住房结构比例“凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”，并以此引导消费需求的用心所在。一些开发商也开始在自己的楼盘广告上打出“投资须慎重”的字眼。

　　但是，除了政策面引导上的客观原因外，房价问题购房者自身也难辞其咎。“原本我想买两房的，毕竟工作才两年积蓄不多。”李小姐说，可看了三房

样板房的布局和赠送的入户花园，李小姐冲动之下选购了三房。新房

装修亦是如此，“最初设想用最便宜的材料，但实际过程中，各项开支却屡屡超支”。

　　像李小姐这样的年轻人并不少，通常父母的支援和自己的积蓄支付首期后，接下来的日子就是像小贩一样算计日常开支，而这样的生活被称为“房奴”。日前，广州方舟市场研究咨询有限公司对500位广州市民进行了电话访问。调查显示，过半购买了商品房的房主感觉有压力，而感觉“压力很大”的比例为14%，这部分感觉压力很大的被访者，“25～29岁”群体在其中占到50%的比例。

　　从“房奴”到“负翁”

　　在广州的调查中发现，在表示因买房而产生经济压力的被访者中，共有接近一半的被访者表示“减少了出去娱乐、旅游的次数”；共有40.9%的被访者表示会“减少出去聚会的次数”；共有36.4%的被访者表示“日常的油盐酱醋也要小心计算”；甚至，共有54.6%的被访者表示“有时候需要借钱过日子”。

　　同时，有50%的被访者表示“买房后因为经济紧张而比较烦恼”，而表示“担心失去工作供不起房”的被访者则达到了54.6%。此外，后悔当初买房决定的被访者约为两成(18.2%)，其中甚至有2.3%的被访者对“后悔买房”表现非常坚定，可见，购房后的压力是不容忽视的。

　　而这种压力除了房价因素，还有往往被大家所忽视的面积“陷阱”，即大户型带来的总价大幅提高。2004年建设部发布的未来小康居住目标中，其中人均居住面积指标为35平方米。而在1997年以前，该指标尚未达9平方米。而目前，大部分城市的人均居住面积已超过20平方米以上。“人均35平方米的小康标准超出了国情许可。”董藩说。

　　对大户型的消费固然有开发商的引导，而消费者脱离自身经济水平，盲目追求所谓的生活舒适度亦为其中原因。人们对住房的追求除了原本的居住功能外，身份地位亦成了附加其上的重要因素。“深圳几年前市场上为市场追捧的旭飞20多方米的一房小户型和40-50平方米的二房户型，现在谁会去卖，谁会去买。”某不愿具名中介公司人士表示。

　　实际上，香港大部分二房的仅有60-70平方米，80-90平方米的就可做成三房。当伴随房价猛涨，户型演绎得越来越大时，政府去年即以144平方米为界限加重契税征收，而今年硬性规定90平方米的建筑比例，其居住面积的引导用意也越来越明显。

　　但显然，不管是业界或是购房者都对这一规定颇有微词。深圳金地某内部人士表示，“户型大小可以从技术操作上进行规避，比如网上流传甚广的两套户型打通方案”。而购房者则认为政府干涉了他们享受舒适生活的自由，哪怕这种自由要以“房奴”生活为代价。

　　对于国内购房者来说，他们还没有从“房奴”到“负翁”的担忧。香港90年代后期也曾经历过一段房地产泡沫危机，在泡沫破灭后，香港房地产大幅缩水，也由此出现一个新名词“负翁”。从目前国内房价走势来看，尽管业内都认为有泡沫，但大家都未看到泡沫破灭的迹象，购房者尚无从“房奴”到“负翁”的担忧，但上海去年爆发的退房潮已然让购房人以及政府开始思考和防范此类风险。

　　据美联物业市场研究部的消费意向调查显示，就面积而言，63.2%的受访者期望购买80-144平米的房子，而31.6%的受访者对40-80平米感兴趣，即有90%以上的受访者会选择144平米以下的物业。

　　观望

　　政府的调控已经在市场上有了很明显的反应。从5月底开始预售的各楼盘来看，多是看者众，购者少的局面，那种开盘首日即售罄的热销场面也不复存在。在南山推售的惟一高层住宅、位于南硅谷片区的浅水湾低调放量312套大面积四房单位，面积在170-300平方米，均价1.6万元／平方米。据业内人称，该项目当日成交套数最高不过90套。

　　而关外近日发售的风临洲项目，记者在开盘当日亦发现前来看房的人很多，但7500的价格却让更多人保持观望态度，发售三天后，该楼盘网上显示销售量也仅50多套。

　　而广州某楼盘由于销售滞阻，甚至低调进行小范围降价。“我们这个周末有一批特价单位推出，一口价5300元/平方米，总共只有40套，现在这批单位全部降价12%了，你快来看吧。”这是白云区某楼盘发给其意向客户的降价短信。

　　“连续16个月飞速爆涨的深圳楼价，已经到了极度危险的边缘。” 中天置业三级市场副总监郑先滔表示，“各大中介公司的二手楼成交量也比前一周下降了2成多。”此前，二手市场曾出现大量卖家待价而沽，并屡屡谈妥后毁约的事件。但“五一”过后，从美联物业三级市场交易状况来看，深圳的二手楼市已经出现了价格高悬不下，成交量停滞不前甚至下跌的状况。

　　但由于新的营业税征收政策出台，一些满两年的房源赶在近两日成交。据广州当地媒体报道，有市民凌晨2时就赶去房屋交易部门排队守候，就是想赶在6月1日前交易，节省一笔营业税。海珠区房地产交易中心的登记大厅里挤了约200人，“人龙”从三楼排到一楼，甚至一度延伸到马路边。据统计，赶搭“末班车”办理

二手房交易过户的递件数量接近400宗，比平常多了近一倍。

　　赶着成交的均以刚满两年的为主。据二手市场人士介绍，成交量较多的均是两三年楼龄的房子。世华地产南山区某代理行负责人表示，“不少购房者即使经济实力不足，也不愿选择一些设计过时的老房子。”据该负责人介绍，有的购房者喜欢华侨城片区的居住环境，但该区域即使老房子也卖到8000元，买家看了大半年，最后仍因老式设计等问题而未能成交。“而随着营业税期限增加，以及明后年小户型的增加，将使这部分二手房客户转向新房市场。”该负责人表示。

　　“实际上深圳二手楼上涨情况，很大程度上是5年以内的次新房上涨了很多，5-10年较老楼龄的二手房，涨幅其实并不大。”该负责人表示，对于目前观望中的购房者来说，除了新房这条路外，价格相对低不少但在地段上具有优势的5年以上的二手房应该是很好的考虑，“而这需要一些年轻购房者摒弃某些买新不买旧的思维以及量入为出的思想。”

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