广厦千万间：给一个买房的理由

　　前 言

　　诚如格林斯潘所言，泡沫还未破灭之前，没有人能够证明经济繁荣是泡沫。当前，中国的房地产市场亦是如此。

　　据统计，今年前两个月，北京房价同比涨幅达17.3%；至3月，商品住宅期房均价突破 7000元大关；一季度深圳特区内的商品住宅均价首次突破万元，同比涨幅高达35.46%。伴随着如此惊人的数据，是关于“泡沫与否”的无休止的争论。然而，泡沫也好，繁荣也罢，中国老百姓越来越无法承受购房的负担，这已是一个不争的事实。

　　但与老百姓的愿望相反，地方政府期待房价上涨，因为越来越多的地方已经把房地产作为当地GDP增长的支柱；更何况现行分税制下，发展城市建筑业、

房地产业和土地征用已成为地方财政收入的重要来源。房地产开发商期待房价上涨，逐利本就是所有商人的本质。银行也同样期待房价上涨，看一组数据即可明白，今年1-4月房地产开发贷款占比逐月上扬，分别为36.8%、37.4%、37.9%和38.4%。面对着地方政府、房地产开发商和银行的一致利益，普通百姓的需求又显得多么的苍白无力。

　　鉴于此，中国所要改变的不是房价这个表面问题，而是要打破惟“GDP增长”的观念，更多的考虑民生。尤其对于住房这类特殊的商品，在政府控制着土地和资金等关键要素的前提下，借口“市场化”而反对调控不过是放弃政府责任的托词。

　　幸而此次的“国六条”及九部委制定的15条细则，没再直指房价，而是更多地把目光集中于调整住房结构；没再只关注市场，而是更多的回到政府职责上来。这是一种突破。

　　日前，香港科技大学商学院与《21世纪经济报道》联合举办了本期“天下论衡”，诚邀香港科技大学商学院教授雷鼎鸣，中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞，国务院发展研究中心宏观部研究员张立群，北京科技大学经济管理学院教授赵晓，社科院金融所研究员易宪容，信泰投资有限公司董事长杨宁，金融街控股股份有限公司常务副总经理高靓，北京天恒置业集团总经理杨威，针对当前房地产问题各抒己见。本期论坛由香港科技大学商学院传媒与公共关系主任孔芬芳和本报记者李振华主持。

　　(刘巍)

　　本报记者 刘 巍 马 娟 李振华 程东升

　　北京报道

　　土地制度是根源？

　　主持人：有人说现在中国的土地储备是造成了房价上涨的一个根源，因为政府成了土地的唯一供应商，垄断了土地的供应，如何看待这种观点？

　　张立群：是否因为当前的土地制度导致土地价格很高？可以做一种比较，即如果土地私有化，按照中国现在城市化的进度、对房地产的需求，地价会是什么情况？其实很多土地私有化国家推进城市化的成本更高，因为土地具有自然垄断性质，当这种自然垄断性质的土地被私人占有时，如果某项建筑必须购买这块土地，其价格就会非常高。甚至国外有些公路的修建要拐个弯，就是因为要绕开私人庄园。因此很难得出结论说，在土地私有的情况下地价会很便宜。

　　1992年，我国也出现过一轮房地产热和开发区热，但在两三年内就迅速消退了，因为当时没有真实需求做支撑。但此轮房价上涨不一样。据国家统计局调查，2003年，城镇居民户均财产规模是22.3万元，其中超过40%居民家庭可支配货币资产在15万元左右，也就是说一部分城市居民家庭具备货币化购房的能力。2004年的商品房销售面积比1991年增加10倍多，去年现房销售面积比2004年增长了15.2%，增幅比2004年高了2个百分点。所以我个人认为土地价格上涨主要是由需求拉升，而和土地制度没有直接关系。

　　牛凤瑞：中国的房地产市场，未来总的趋势是供不应求，这是一个基本观点。中国是处于工业化，城市化加速的时期，在这个时期对房地产需求永远大于供给，这也是中国作为发展中国家一个基本特征。中国现在的土地储备制度的建立，是要调控土地市场的供求关系，本身并没有错，只是背后掺入各地方政府的利益，所以操作起来就变味了。这种中央和地方的利益博弈是正常的，问题是在这个过程中如何达到平衡。

　　赵晓：我认为土地垄断制度是推高房价的因素之一，因为它直接影响到住房的供给。在供给存在缺口时，价格是由供给方决定的，此时政府要发挥其公共职能，而不能像商人一样。政府必须在两个目标之间寻求平衡，一个目标是依靠住房寻求发展，包括当地收入的最大化；另一个目标是公平，必须满足大部分人的住房需求。在过去的三年里，政府拍卖土地的原则是价高者得，土地价格高必然促使开发商只愿开发高档房屋，进而推高整个房地产市场。这样的政府跟商人的行为是一样的，根本就没有考虑到中低档住房的供应。政府应该改变拍卖方式，比如，在事前规定好，所拍土地新建住房面积不得超过90平米，价格不得超过3000元。当然，这种附加条件的土地拍卖价格肯定不如无条件的土地拍卖价格高，政府的土地收入肯定会受到影响，但可以兼顾公平和效率。

　　雷鼎鸣：现在中国大陆虽然人口增速不是很快，但家庭住户数目增长非常迅速，年增长率超过3%。对房子的需求与住户增长的速度密切相关，再加上中国经济的增长快速，房屋需求大也很正常。我不否认投机的影响，但按市场经济学的分析，炒家的影响也有十分正面的部分。香港过去也经历过，但是只要房价涨到某一个高点，超过大家购买力，房价就很难再继续上升，投资预期也会转变。我们希望不要房价太高的时候突然掉下来，财富效应影响太动荡，应想办法避免。

　　关于政府垄断土地，我觉得土地公有制还是私有制差别不大，因为土地的供给弹性比较低，对市场的扭曲也会比较低，引起的问题不大。而且土地的需求是衍生需求，需要市场本身对房子有需求，才会衍生出对土地的需求。所以从政府的角度来看，假如把土地价钱弄到很高，破坏了本地的经济，对他们也没有什么好处。

　　杨威：半年前，我们公司曾调研了十多个二线城市，因为北京已经涨得这么高，我们想看看还有没有其它的投资机会。但我们发现各地的差异很大，而且统计口径不同或统计不规范。比如可能某些地段的房价非常高，但数量少，而大量的房子价格其实并不高，但地方政府可能会倾向于用算术平均而非加权平均的方式，所以得出的数字很高。再如有些地方政府为了吸引投资，会人为抬高房价涨幅。

　　通过调研，确实发现现在的土地招拍制度等方面存在很多问题。比如有些地方政府根据房价增幅，然后反馈到地价上，去年每亩地拍卖价为80万，近一年当地房价上涨15%，那么政府在今年拍卖土地时就把底价上调15%，我觉得这种政策本身就是在推升房价。

　　政府职责归位

　　主持人：有观点认为，房价是由市场交易形成的，政府不应该过度干预房价；但也有人认为，中国房地产市场很不规范、也不成熟，政府调控房价是责无旁贷。您支持哪种观点？为什么？

　　雷鼎鸣：举一个香港的例子。1994年，香港政府发现楼价上升过快，采取一系列措施打击炒家，抑制房价。这些措施导致房地产开发商的风险增加，成本增加，因此建房意愿降低。在香港，从计划建房到卖出的周期大约为两三年，所以到1997年政府调控的效果就会出现，房屋供应量非常短缺，而需求没有减少，造成楼价拼命上升。我用这个例子说明，政府主观上打击涨价，但实际上的效果不见得能够达到目的。

　　维持房地产平衡还是要从土地供应方面考虑。香港与大陆一样，土地基本上由政府控制，政府有责任稳定土地供应量，但不要用土地作为一个调控工具，不能因为现在觉得楼价高，就增加或减少土地供应。何况今天土地供应量的增减，对楼价影响也不大，因为房子要两三年以后才能建好，而两三年以后需要推高房价还是压低房价很难预测。香港政府在1999-2003年时，用很多这种方法调控，都不成功。我认为最好的方法是首先计算长期内人口、经济增长的速度，房地产需求量大约是多少，然后用一个比较稳定的速度慢慢调整土地供应。

　　赵晓：中国大陆与香港存在着太多不同，不具有可比性。再者，香港当时是采用的政策不适合，并非政府不应该进行调控。其实，中国房地产的根本问题并不在房价，房价的调控也不等于住房的解决。中央政府真正重要的是反思中国住房发展模式，重构中国发展的游戏规则，为此首先就要叫停当前以城市化和市场化为名的瓜分土地资产和掠夺居民储蓄存款的运动。究其根本是有的地方政府只追求GDP增长，不考虑科学发展观；只考虑效率不考虑公平；不考虑住房保障体系建设，只考虑住房市场化。这种顽固的老观念就像一头蛮牛一样，而现在必须把这头牛拉回来！以前的房地产调控从来没有有效地拉回来，仍然是出于政府机会主义的想法，认为房地产泡沫会影响经济发展，所以需要调控。但是，假设房地产没有泡沫就不需要调控了吗？显然不是。还是那句话，政府必须要注重自己的公共职能。而要做到这一点，必须把民生导向拉入到地方政府经济战略目标中，把民生与地方官员考核直接挂钩。

　　另外，房地产属于暴利行业，即使宏观调控造成开发商利润下滑，但与当前所有的“MADE IN CHINA”的投资回报率下滑相比，仍是高利润，不会导致供给减少。

　　牛凤瑞：对经济进行宏观调控，本身没有问题，但当前对房地产市场的调控一面控制房价，一面控制投资，而这两个政策的作用方向相反，最后的合力是零，所以我对目前的调控政策一直是持怀疑态度。

　　房地产市场是一个地方性市场，广东的房子不能拿到北京卖，这就要求扩大地方政府对房地产的调控权力和自主权力，我不赞成过度实行中央宏观调控房地产政策，因为中国各地发展情况不平衡，而地方政府对当地的市场供求信息要充分得多。

　　易宪容：按道理房地产价格由市场形成，政府不应该干预。但问题在于现在的市场不是一个成熟的市场，是一个“政策市”，从土地获得银行利息等等都受其影响，一些要素都是非市场化的，因此政府通过一些好的方式来控制房价是理所当然。况且现在的房价太高了。

　　赵晓：即使中国房地产市场是一个成熟的市场，也不能简单的套用市场理论。住房是一种特殊的商品，其供给增长是有限的，具有天然垄断性，而且关乎国计民生，完全依靠市场规律是不现实的，也没有哪一个国家如此做。

　　杨宁：中国房地产市场的参与者主要是地方政府、开发商和购房者。其中，地方政府既当运动员又当裁判员，从农民手里低价征收土地，再高价拍卖给开发商，获取高额预算外收益，而并没有考虑开发商将来的开发成本，或者房屋建好后的销售情况。发展商用高额的代价获取土地，通过自主经营管理，以相应的价格把房屋推向市场，接受市场检验,是承担着很大的经营风险的。而在购房者买不起房子时，第一个骂的就是开发商,政府同时也是口诛笔伐,而没有考虑到开发商的经营成本其实源自于高昂的土地价格。今天的房地产市场存在很多问题，但最根本的问题就是政府缺位,因为整个社会构成是金字塔式的，大部分人都生活在塔的中下层，其中相当部分的人买不起住宅，或者买不起高价住宅，但市场上低价住宅又供给不足，这部分人群只能咬牙去购买价格较高的住宅,就象骨牌效应推动其上层购买力人群继续向更高价格房屋着手,使得整体房价体系被打乱。如果地方政府能从土地拍卖取得的巨额收益中拿出一部分资金，大规模发展低价住宅和廉租房，使较低购买力的人群能够相应容易地解决住房问题,不必再透支购买力去向上购买较高价格的房屋，则整体房屋价格体系将逐步理顺，我相信房价是会逐渐恢复理性的。

　　张立群：住房需求分两类，一类是改善性需求，一类是生存性需求，这两类需求就决定了两类购房机制：改善性购房需求应该通过市场机制解决，生存必需的住房需求应该由政府保证。而现在要想取得住房，就只有通过货币化购买一条路。中国的住房制度如何设置更合理是需要讨论的。围绕这个思想，现在要做的事情就是两个方面，一要完善住房市场，包括稳定住房价格和规范房地产市场秩序；二要加快廉租房制度建设。住房价格涨得太快不是好事，大涨必然有大落，这对房地产开发商、政府和消费者都没有好处。所以现在需要建立住房市场相应的规则，包括信息披露制度、统计数据准确程度、住房交易活动以及土地招拍挂规则等。

　　另外，重要的一点是，政府批地所得的钱用得是否合理。政府一下子把土地未来70年的租金都收来有一定的合理性，因为在城市化发展之初，硬件基础建设对投资的需求很大，等这些基础设施都建设起来后，城市下一步发展需要的投资并不是很多。政府在住房供给方面有一定的责任，比如政府的土地批租收入，拿出一部分建廉租房，哪些人要住廉租房，如何考核这些人的居住条件，也要建立相应的监督披露制度，让真正需要住房、买不起房的人有房住。

　　牛凤瑞：这次中央提出“国六条”，有几条我非常赞成，但也有几条我不赞成，政府在其中越位了。比如提到要增加中低价位的商品房供给，而开发商盖什么样的房子是根据市场需求，不是政府的号召，因为政府并不买单。商品房的商品结构问题、品种问题，从来都是厂家说了算，政府是难以操作的。中央不买单，地方政府对此也有所保留。

　　以前我对经济适用房持怀疑态度，现在持反对意见，我一直强调经济适用房是住房改革的一个过渡性政策，不应该长期坚持，长期坚持就给腐败、寻租提供了一个平台。现在北京一般市民不走后门是买不到经济适用房的。同一种商品两种价格体系、两种操作形式，这是计划经济遗留的产物，这样可能把平均房价降下来，但绝不是政府追求的目标。再一个理由，在政府财力有限的情况下，多建经济适用房肯定影响廉租房建设，这是必然的。

　　易宪容：开发商本来应该根据市场来确定户型，但是他们并没有做好，一塌糊涂，他们大量建高档房、大户型，是在操纵民众的需求，否则为什么会出现这么多“房奴”，他们是在被迫透支能力消费。现在的大户型居多，根本就不符合市场的需求。并且住房作为一个特殊产品，还包含有一个基本的公共性，一定要满足民众最基本的住房需求。所以政府对户型的干预是应该的，怎么能说是越位呢？

　　但廉租房只能解决10%左右没有能力的人的住房需求，包括病人、老人，残疾人等，其他人还是要通过房地产市场解决。香港的廉租房政策是错的东西，我早就批评不要学习香港的错误，我们的财政根本没有能力支付。

　　狙击操纵与炒作

　　主持人：新出台的“国十五条”细则中提出，“满2年未开发土地收回使用权”和“囤积房源要追究负责人责任”，这对于囤积土地和“捂盘惜售”等现象究竟有多大的遏制作用，是否有可操作性？

　　杨威：我觉得作为公司来说，就是追求利润最大化，从这个角度来说进行捂盘惜售的短期操作没有什么不对的地方。

　　雷鼎鸣：我觉得捂盘惜售对于开发商来说难度很高，只有预期房价继续上涨，而且房价上升速度快于利息增长时，他们才可能这样做。我觉得开发商捂盘不卖，一个很重要的原因是他们不知道楼价应定为多少，他们需要测试市场，找到最适合的价位以赢的更多利润。

　　牛凤瑞：个别开发商捂盘，只有短期效应、局部效应，除非他是垄断的，但咱们国内几万家开发商，不太可能垄断。而且开发商捂盘不卖，那贷款利息怎么付，流动性资金怎么来？我不理解，除非这个开发商有充足的自有资金，而且不怕将来房价下跌。

　　赵晓：中国房地产是一个暴利行业，开发商把房子卖出去三层可能就已经收回了全部成本，所以其余的房子他敢于“捂盘惜售”，根本没有风险。尽管追求利润最大化是企业的第一目标，但由于房地产市场往往存在开发商与地方政府联合的行为，确实具有垄断性，很容易形成价格操纵，因此要严厉打击房地产商的这种行为。

　　主持人：开发商敢于“捂盘惜售”与现有的预售制度有无关联，因为有观点认为，现在中国的房屋预售制度会把房地产开发商的风险转移到消费者和银行身上，让房地产商“空手套白狼”，那么房屋预售制度可否取消？

　　牛凤瑞：我反对这个提法，至少从目前阶段来说预售制度没有取消的必要。为什么？这种预售制度实际上是一个投资引导，表明市场需求。若取消了，可能银行的是风险小了，买房人风险小了，但是可买的房子就少了。

　　张立群：如果现在出现房价下跌，房地产资产出现损失的话，预售制度肯定是走不下去的。但现在恰恰相反，房价在上涨，现在实际上是一个卖方市场，房地产企业风险不大，如果你把预售减少可能会将一部分供给减下来，这对增加住房供给，稳定房价是没有好处的。

　　雷鼎鸣：香港1994年限制预售，又禁止香港人所谓的“楼花”，结果地产商建房子的风险增加，最后反而把房价推得很高。

　　高靓：从实际操作的情况看，预售制度并没有把风险从开发商转移到银行。银行把贷款转给最终用户，最终用户如果还不了贷款的话实际上开发商要承担责任，最终兜底是开发商，所以理论说来说风险还在开发商身上。从预售制度来讲，风险转移的说法本身是站不住的。

　　杨宁：在加拿大和美国基本上是实行现房交易制度，只有在交易当天银行才会把贷款和首付一起付给开发商，开发商在同一天过户给购房者，但现在很多学者包括政策制定者以此为依据是不妥的，因为中国房地产市场是处于一个初级阶段，对房屋的渴求突发性地增长,其规模势不可挡,而北美作为一个成熟市场，并没有象中国这样大的对住房改善的需求。如果中国实行现房交易,势必造成供给量的减少,继续推高房价。

　　易宪容：目前房地产市场许多风险和交易问题都是房屋预售制度所引起的。更为严重的是，房屋预售制度已经成为房地产开发商“空手套白狼”式的获取暴利的主要途径。

　　实际上，如果实施现房交易，房地产开发商一则要承担资金之成本，二则要承担房子卖不出去的风险。在这种情况下，房价多会呈现越卖越低的状况，特别是在销售市场竞争激烈的情况下，越卖越低会体现得尤为明显。

　　但是房屋预售制度则改变了这种经济生活中最基本的规则，让一些自有资金不足或没有自有资金的企业进入房地产市场。当一家自有资金不足的企业能够借助房屋预售制度进入房地产市场时，不仅会追求高利润的项目给整个产业带来高风险，也会千方百计地把这种高风险转移到他人身上。

　　其实，房屋预售制度不取消也没有关系，政府可以建立一种房屋预售制度的风险担保基金，凡是参加房屋预售制度的房地产开发商都得参加这个基金，即按营业额缴付，一旦出现问题，就得由这个风险基金来承担责任。同时，也要建立相关处罚开发商的制度，要有明确的处罚标准和处罚措施。

　　赵晓：预售制度是一个市场化行为，由供求双方的力量所决定。当供给方强势时，进行预售很正常；如果买方强势，大批现房卖不出去，显然想预售也不可能。至于说造成银行系统的风险，我觉得这种可能确实存在，但要注意，银行即使不贷款给房地产商，也同样有风险。更何况有那么多国际游资充斥在中国市场，即使限制商业银行的贷款，对于房地产泡沫也无济于事。

　　主持人：如此说来，中国应采取相关政策限制外资对中国房地产的投资？

　　赵晓：应该限制，但此次“十五条”细则没有对这方面进行规定，只有哈继铭提出了征收汇率调节税(见本期31版《从流通环节狙击房价》)，我非常赞同他的提议。

　　高靓：在国外，房地产投资和房地产开发是由不同的专业公司来承担，投资是投资，开发则专门由项目管理公司对投资委员会和投资董事会负责。而中国的房地产开发商兼投资和开发于一身，是因为中国没有专业做房地产投资的阶层。群体外资的介入实际上解决了这个问题。外资与国内房地产公司合作成立一个公司做房地产开发，解决了开发商最大的问题，即资金问题。国外的开发商提供部分资金，共享风险和利润，这实际上加速了中国房地产市场化的进程。

　　雷鼎鸣：外资一般只是对

豪宅和最高级的商用建筑有兴趣，这影响不到一般老百姓。而且应该注意到，中国的资金跑到国外去炒别人的房地产更厉害。

　　张立群：去年在上海市有一个调查，在买房者当中可能有不少国际资金，但在北京，我还没有看到相关调查资料。对于真正属于投机性的外资要控制，因为国际对冲基金数目巨大，如果大规模进军中国房地产的话，中国房地产市场很可能由此带来很大的波动。

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