谁为穷人盖房子

　　文/大诗

　　-少部分经济学家洞烛先机，抓住了扬名立万的难得机会，拉起了“弱势群体代言人”的大旗，慨然以讨伐奸商和堕落同行为己任，获得了知名度上的巨大成功。

　　-穷人的房子，也是“任何东西”的一种。所谓免费为穷人提供住房，永远只是一个神 话。

　　-一个社会的城市化程度越高，穷人与富人对土地的争夺就会越激烈；贫富分化越悬殊，穷人在争夺中就会败得越惨；富人的财富来源越经不起推敲，穷人由此产生的怨气就会越大。

　　-既然穷人买不起房的原因是在与富人的竞争中落败，那么真正有效的解决办法不外乎两点。一是降低这一竞争的激烈程度，那么就要增加房屋供应的总量。二是改变穷人在竞争格局中的不利地位。

　　-一位曾在房地产行业浸淫多年的朋友说：没有住房问题，只有土地问题；没有土地问题，只有交通问题。这话说得有点绝对，但击中了要害。

　　你为富人造房子，谁为我们造房子？

　　房地产商的口碑大概从来没有好过，这是华人世界各地雷同、而且雷同到索然乏味的共同景象。在广大群众喜闻乐见的香港影视剧中，只要有地产商出场，则必定是反派。但是能象2005年的中国地产商这样，从一般反派跃升为“人民公敌”，在“只要开发商赞成的我们都反对、只要开发商反对的我们都赞成”这种轰动性喜剧中被推至聚光灯焦点位置的，恐怕也并不多见。

　　在2005年，中国经济学家的社会声望也发生了巨大的分化。大部分经济学家被指责为既得利益集团的同谋和吹鼓手，尤其在网络江湖，对所谓“主流经济学家”进行谩骂和吐口水已经成为愤怒青年们最重要的口腔体操之一。而少部分经济学家则洞烛先机，抓住了这个扬名立万的难得机会，拉起了“弱势群体代言人”的大旗，慨然以讨伐奸商和堕落同行为己任，获得了知名度上的巨大成功。

　　这个故事的开场已经有一段时间，但进入高潮是从一个人的一句话开始的。这个人叫任志强，一个不讳言自己是富人的开发商，他说的那句话是“我只为富人造房子”。

　　无论对这句话的解读是否任志强的原意，更无论是否重点。这句话已经成为一个划分阵营的界定尺。大部分经济学家之所以被划入民众的对立面，很大原因在于他们对这句话态度暧昧，甚至若隐若现地在使用经济学语言旁证其合理性；而几乎所有号称站在民众这一边的经济学家，则莫不以深挖狠批这句话作为表现自己立场的首选手段。

　　态度决定一切，作为公众人物在公众面前说话尤其如此。在这个熙来攘去的时代，没有多少人会仔细聆听你的每一句话，并且耐心追随你的思维脉络。比这更重要的是，你的态度从一开始能否获得人们在情感上的认同。

　　如果不考虑苦行这样一种特殊的修道方式，有个房子住是每个人生活的必需，而住得好一点恐怕也是每个人的愿望。无论富人还是穷人，向往更好一点的生活水准、以及在愿望得不到满足的时候变得焦虑都是人之常情。而且人们对自身幸福程度的判断，不仅取决于生活水准的绝对质量，也取决于与他们对比的相对水准，这也是心理学上的常识。

　　对于大多数人来说，实物分房的时代已经是遥远的往事。同样对于大多数人来说，那并不是一个美好的时代。绝大多数人现在比过去住的好，而且比过去有更多的机会可以进一步改善居住状态。就我们这些曾经经历过那个时代的中年人而言，这不需要理论也不需要数据来论证。即使是没有经历过那个时代的人，只要认真读一下那个时代的记载——甚至小说也行——比如刘震云的《一地鸡毛》，也不难得出结论。但这并不代表现在的每个人都对自己的居住状态感到满意。

　　同样，在实物分房时代结束之后，开发商已经成为唯一向普通市民提供房屋的人。这并不意味着开发商必须承担让每个人有房子住的重任，他们既没有这个义务也没有这个能力。从这个角度看，其实任志强的绝大多数观点都是成立的。但是，即使开发商只具备为富人造房子的能力，也拥有只为富人造房子的选择权利，他们并没有必要做这样公开的表态。站出来说“我只为富人造房子”，并不能帮助任何人，包括开发商自己，却很有引火烧身的可能，激怒那些正在抱怨买不起房的人，这并不是明智之举。

　　开发商只为富人造房子，那么谁来为我造房子？许多将自己列为穷人的人都会这样反问。或许这个问题并不应该问开发商，但这个问题总需要有人来回答。

　　市场不是万能的，但市场从不失灵

　　1200多年前的一个仲秋，中国历史上最伟大的诗人杜甫遭遇天灾，一场大风刮走了他的屋顶。那个风雨交加的夜晚，诗圣再次领略了无家可归的凄凉处境。但诗圣毕竟是诗圣，没有沉湎于个人的惨淡际遇，而是推己及人，写出了不朽的《茅屋为秋风所破歌》。其中结尾几句脍炙人口，历千年而不衰：

　　安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山。呜呼！何时眼前突兀见此屋，吾庐独破受冻死亦足！

　　诗圣的悲悯情怀可谓惊天地而泣鬼神。如果九霄云外真有全知全能的神仙，他们应该为这一篇章所感动，赐下巍巍巨宅，以解苍生之苦。但遗憾的是，神仙永远只在我们的祈祷中存在，而诗意也并不能疗救我们现实中无处栖居的饥渴。

　　从来没有神仙和上帝，一切都要靠自己。这句话耳熟能详，但真正理解它并不容易。从历史经验来看，往往无神论者比例越高的社会，当上帝被逐出圣堂之后，在人间重建天国的运动就来得更加猛烈，而人们对于人间天国的希冀也就越加殷切。甚至这种依赖会远远超过以往的人们对上帝的企盼。

　　处于这种依赖状态下，我们往往会逐渐遗忘前面这个简单的道理：没有任何东西是凭空降临出来的，也没有人能够凭空制造任何东西。穷人的房子，也是“任何东西”的一种。所谓免费为穷人提供住房，永远只是一个神话。从整个社会的角度来看，为了让穷人有房子住，必然要消耗资源。

　　一切享受都是对物品的消耗，而一切物品都来自资源的组合。所谓的经济效率，其实不外乎就是资源的浪费程度。资源浪费越少，效率就越高，反之亦然。资源的浪费主要有两种主要形式，一种是无效的损耗，一种是被闲置而无法投入使用。而导致资源浪费的原因其实只有一个，就是调配资源的方法不恰当。

　　人类为了合理调配资源曾经绞尽脑汁，但并没有一种系统化的方式被证明优于市场这一“看不见的手”。确实市场不是万能的，但市场从不失灵。因为市场会造成浪费的事情，非市场方式造成的浪费更大。

　　市场最优的原因在于，迄今为止人类并没有找到一种比价格更好的调配资源的信号。人为管制价格的结果首先是短缺或过剩，然后是黑市上的价格再发现，在这一过程中将导致看得见的浪费——交易费用和无谓损失，以及看不见的浪费——资源的闲置。

　　另一方面，市场从不失灵，也并不意味着市场是万能的。理由之一就是，市场能带来最高的效率，但这一最高的效率可能并不是我们想要的结果。穷人在价格竞争中落败，是符合效率最高原则的，但未必符合我们的价值观。

　　因此在面对这个矛盾的时候，需要注意两点。第一是，市场是手段而不是目的，市场自然导致的结果并不是神圣不可侵犯的，恰好相反，根据价值观需要来改变市场结果是一种正常的思维。第二是，需要改变的是市场的结果而不是市场方式本身，不要试图去干扰市场的运行，尤其是不要扰乱价格信号。

　　这看上去像是自相矛盾的两难命题，但事实上它是可能的。

　　别乱开方子帮倒忙

　　商业社会中，穷人用不起任何东西，都是因为在与富人的价格竞争中败下阵来。而在所有富人与穷人竞争资源的个案中，房子问题显得尤其突出。

　　有人说，鸟类的一半时间在觅食，一半时间在筑巢。这种概括也许不是完全准确，但比较生动形象。人类也有一定的共同性，食物和住房是最基本和重要的生存物资。而随着社会经济的发展，食品问题逐步淡化，发达地区的恩格尔系数已经降到相当低的程度。但住房问题却似乎永远存在，甚至越是富庶的社会，这个问题就越发尖锐。

　　导致这一结果的原因有两个。第一是现代经济发展的一个必要前提是城市化，人类的密集居住降低了交易成本，这是现代工商业的基础之一。而密集居住导致的结果是城市土地的稀缺性越来越高。第二是对于土地资源的争夺与其他资源有所不同，其他的商品，富人的追求往往倾向于质量而不是数量，富人享用高档品、穷人消费低档品，这种差异化竞争冲淡了双方的矛盾。但土地资源不同，即使富人，其对数量的需求也永远不会出现明显衰减。

　　因此，一个社会的城市化程度越高，穷人与富人对土地的争夺就会越激烈；贫富分化越悬殊，穷人在争夺中就会败得越惨；富人的财富来源越经不起推敲，穷人由此产生的怨气就会越大。了解了这一点，也就不难理解为什么中国的住房问题和由此引发的社会矛盾会越来越激化。

　　本文在立论上与那些扮演“弱势群体代言人”的经济学家有一点高度一致，就是坚决主张穷人的住房问题应该设法去解决，但本文对大多数这种所谓的代言人持否定的态度。从理论上看，本文无法认同他们自称经济学家，却连价格信号的重要性都可以视而不见；从实践上看，他们口口声声为穷人说话，但他们开出的许多药方——诸如经济适用房、管制房价、加税、提高按揭利息，几乎无一例外是在给穷人帮倒忙。

　　经济适用房是一种变相管制价格的方式，是以人为的方式压低价格。但是穷人买不起房的真正原因，是富人在购买能力上超过穷人太多。人为压低价格的结果，表面上看是穷人买的起，但实际结果是富人更加买得起，而事实上没有任何有效的方法能够分辨购房者中谁是真的穷人，谁是假冒穷人。所以经济适用房是一个典型案例，极其生动地展示了人为压低价格的后果——只要有经济适用房的地方都出现短缺、购房者通宵排队而且大部分人空手而归；买下经济适用房的人很多根本不是穷人；大量的经济适用房在二手市场上被重新定价出售，其性价比绝不会高于周边商品房；许多经济适用房设计不合理甚至粗制滥造，房屋开发的专业资源被闲置。

　　如果对商品房进行价格管制，除了设计和建造质量上可能稍优之外，不过是经济适用房故事的翻版而已。

　　而加税、提高按揭利息居然可以降低房价，简直是地球上自从有房地产行业以来最大的奇闻。在提出这些主张的先生们看来，似乎购房款是钱，而税款和利息就不是钱。加税、加息确实可以降低购房款，因为附加支出的增加打压了购房者——无论穷人还是富人——的购买能力，从而减少了市场需求，最终能够成交的价格自然有所回落。但问题是，为了达到这个效果，购房者多支付的税金和利息一定高于购房款的减少额，他们的实际负担，只能是变得更加沉重而不是相反。

　　让穷人的房子多起来

　　既然穷人买不起房的原因是在与富人的竞争中落败，那么真正有效的解决办法不外乎两点。一是降低这一竞争的激烈程度，那么就要增加房屋供应的总量。二是改变穷人在竞争格局中的不利地位。

　　一位曾在房地产行业浸淫多年的朋友说：没有住房问题，只有土地问题；没有土地问题，只有交通问题。这话说得有点绝对，但击中了要害。在用于房屋生产的所有资源中，土地是唯一没有价格弹性的。供应多少土地、容积率是多少，已经决定了房屋供应的总量，而这两点目前都是由政府决定的。

　　要提高房屋的供应量，首先要提高土地的供应量。但是提高土地的供应量，不仅仅是政府多批地那么简单。这里还有三个问题。

　　第一是，对于现代城市居民来说，所谓远近其实是以时间而不是距离来衡量的。大规模扩张公共交通能力，事实上就是增加了城市的半径，在不降低城市效率的同时扩大了城市的版图。

　　第二是，有效的土地供应不仅是土地本身，也包括土地附加的市政配套。所以快速发展中的城市，最欠缺的不是土地本身，而是配套设施的提供能力。提供配套设施，关键在于资金。引入民间资金参与公用事业投资，可以快速提升城市土地的供应能力。这一条也同样适用于公共交通能力的扩张。

　　第三是，如果土地供应不能全面采用公开竞价出让方式，土地很可能落入既无资金、也无开发能力的寻租者手中，由于获取成本低，他们很可能待价而沽，并不急于出手，这将导致土地被囤积，无法有效进入开发环节、形成住宅供应。

　　而要改变穷人在竞争格局中的不利地位，不外乎从两个方面着手，一是直接对穷人进行居住补贴，提高穷人对住房产权或居住权的购买能力，二是降低富人对土地资源的竞买程度。

　　从世界各国的情况来看，

廉租房是普遍存在的住宅保障制度，即使最发达的国家也不例外。这正是因为廉租房制度同时满足了以上两个方面的要求。富人不可能去租用廉租房，因而他们的价格竞争能力在此不会对穷人构成威胁；而政府直接向租户提供补贴，也可以避免对市场机制造成干扰。

　　但廉租房只能解决少部分、也是最贫困穷人的居住问题。对于为数众多的中低收入家庭，租住较为宽裕的住宅和购买房屋也应该获得支持。因此，租金补贴的范围应该适度放宽，不局限于廉租房；而对于适合中低收入家庭的小

户型住宅，可以借鉴国际上已经相当成熟的贷款支持政策。

　　为了降低富人对土地资源的竞买程度，最容易想到的可能就是以行政手段减少高档住宅的土地供应和限制投资性购房。然而，这两条举措其实都需要更有针对性一些。

　　许多高档住宅位于城市远郊，这些地方往往并不是穷人适宜居住的地段，因而适当放开远郊高档住宅土地供应，反而可以分流富人的购买能力，将更多的城区土地让给穷人。因此，限制城区的高档住宅土地供应也就可以了。

　　而投资性购房也应该分类对待。如果投资性购房者是购买中

小户型住宅用于出租，那反而有助于增加出租房屋供应、平抑租价。因此，对于中小户型和其他适应中低收入人均租住的房屋，恐怕不仅不应该限制出租型投资购房，反而应该鼓励才对。

　　大诗，万科论坛著名作者，房地产行业资深研究专家

　　更多精彩评论，更多传媒视点，更多传媒人风采，尽在新浪财经新评谈栏目，欢迎访问新浪财经新评谈栏目。