房地产市场调控效果：关键要看政策落实

　　特邀嘉宾：中国社会科学院金融研究所金融发展室主任 易宪容

　　主持人：本报记者 宋焱

　　在部分城市房价持续上涨而成为社会关注热点之际，5月29日，2006年房地产市场调控细则颁布出台。这份由国务院办公厅转发九部门联合制定的《关于调整住房供应结构稳定 住房价格的意见》(以下简称《意见》)，向市场传递了什么政策意图？将给房地产市场带来什么影响？为此，本报记者专访了中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容。

　　主持人：您认为《意见》发布的主要政策意图是什么？

　　易宪容：自去年中央实施加强房地产市场调控的决策和部署以来，我国房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制。但从目前情况来看，房地产领域的一些问题尚未根本解决，主要表现为：少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱。在此形势下，国务院总理温家宝5月17日主持召开了国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展措施。《意见》深入贯彻本次会议关于房地产调控的精神，提出了具有较强操作性的措施。政策意图非常明显，即抑制当前房地产市场过热的局面，进一步调整过高的房价。

　　主持人：《意见》调整了对个人住房按揭贷款首付款比例的规定，您如何看待这一信贷政策调整？

　　易宪容：《意见》规定，自6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不低于30%，自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%。不可否认，这对中低收入者是个好消息。并且，首付分30%和20%的比例设置也是适当的，它综合考虑了个人住房按揭贷款产品本身的特性、借款人的承受能力和银行的风险等因素。然而，如果想要进一步发挥信贷政策对于房地产市场的调控作用，这一政策还应进一步划分档次，充分细化。比如90平方米至120平方米实行首付款30%，120平方米以上可再提到四成，甚至是五成以上。

　　事实上，信贷政策是房地产市场宏观调控“最核心”的政策。除了调整个人住房按揭贷款首付款比例之外，我认为还可以在利率政策上作出调整，从而更好地解决中低收入者的住房困难。可以考虑，对中低收入者的第一套住房实行优惠利率，其他购房者则实行市场利率。

　　主持人：《意见》的出台是否能够遏制房价过快上涨的势头？

　　易宪容：《意见》的出台体现了中央调控房价的力度在加强，然而，房地产市场调控的效果关键还要看政策落实。如果切实落实《意见》规定，可以预见，中长期内房价的下跌是必然趋势，但在短期内是否能够出现房价下跌，还须看下一步的宏观调控措施。而对于普通购房者而言，应该根据自己的收入来判断房价是不是合适，具体而言，可以根据以下三条标准作出判断：第一，房价与居民每年可支配收入的比例应该是3到6；第二，买房者每个月支付的按揭跟家庭月收入的比例应该是25%至35%；第三，购房者总负债率与每个月总收入的比例不能超过50%。

　　主持人：下一步对房地产市场宏观调控的政策取向是什么？

　　易宪容：房地产市场宏观调控的效果关键看落实，在此基础上，我认为下一步房地产市场宏观调控政策的着力点应该放在以下四个方面：

　　第一，应该根据房价和经济形势逐步上调利率，与美国5%的利率水平相比，当前我国2.25%的利率水平仍然偏低，过低的利率水平成为导致房地产过热的症结所在，因此提高利率是遏制房地产过热的“最佳工具”。

　　第二，针对现在各大城市投机性购房严重的问题，我认为《意见》规定的5年内转手交易需交纳全额营业税这项政策力度仍不够，建议开征高比例的“物业税”和“个人交易所得税”。

　　第三，计划经济下所催生的房屋预售制度已经对房地产市场的健康发展产生了阻碍作用，如果不能够取消这项制度，那么至少也应对其进行修改。

　　第四，应该对外资进入我国房地产市场进行严格限制。

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