|
“新六条”15项细则公布后，引起了广泛讨论，不少人对细则的落实心存疑虑。从目前的反馈看，对落实“新六条”细则的关注，主要集中在改善住房结构、税收和信贷政策、土地使用权收回、住房保障政策上。这就启发我们，要努力在这些方面做好工作。
其一，改善住房结构要引导开发商设计创新。“新六条”细则规定，新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房比重，必须达到70%以上。我国城市新建高
层的主流房型在120平方米以上，这是建筑结构比较合适的选择。在去年房地产调控的“国八条”中，各城市的普通住房一般以140平方米左右为分界线。但是，以超过90平方米的住房为主的房型，超过了大多数城市居民的可承受能力，而小户型的住房奇缺是不争的事实。“新六条”细则对此限定比重，开发商如果要适应市场需要，必须在住房结构的设计上有所创新。
其二，税收、信贷政策要考虑对不同需求对象的影响。“新六条”细则主要是采用营业税来调节。上一轮调控中，一些城市在实施2年为期限的营业税政策后，投机和投资需求已经基本消失。这时，我们需要注意的是，如果房地产投机和投资需求，确实已经在上一轮调控中清空，那么这次的税收政策收效可能就不会大。这时，就需要考虑运用住房保有阶段的税种，比如物业税进行调节了。
信贷政策采取提高首付款比例的手段调控市场，比连续提高利率的效果可能小些，好处是依靠抵押贷款购房的中低收入家庭负担轻些。本轮调控特别注重向中低收入者倾斜，前者是必然选择。提高首付款比例对有实力的投机和投资者的作用不大，但至少杜绝了“空手套白狼”的炒作。
提高首付款比例，则使百姓量力而行、理性购房。国外住房保障政策中，补贴低收入者购房一定比例的首付款是常见措施。提高首付款比例，也给政府留下了完善住房保障制度的空间。
其三，闲置土地处罚要为控制上市节奏服务。“新六条”细则规定超过一定年限，开发商的建设用地要以闲置土地对待。我国对闲置土地早有规定，也有过处罚的先例。但是，如果处罚闲置土地不能与供给总量和结构的上市节奏联系起来，就起不到作用。处罚闲置土地的目的，是让隐性的供给按照政府制定的计划发挥作用，使供求平衡的目标得到实现。
近年来，房价的高涨主要来自于土地溢价，开发商将生地变成熟地，同时也获得了土地储备的机会。一些城市已经成立或积极筹建土地储备中心，承担动迁和土地开发的任务，也将享受土地溢价的机会留给政府。现在，取消开发商闲置土地行为的条件已经成熟。我国一些城市已经可以做到通过控制开工日期、施工进度、预售申请等时间节点，调节上市供应总量和节奏。目前的改进之处在于，设定地方政府改变时间节点的权限，并配合住房销售状态信息公开化，将这些土地开发到住房竣工的时间节点纳入政府公示信息。
其四，住房保障体系要做通盘研究。住房保障政策始终处于发达国家住房制度的核心地位，比稳定房价更重要。
我国的城镇住房制度改革以来，过于强调住房的商品化和分配的货币化。这除了认识上走了弯路，再就是没有把住房保障作为一个体系来考虑。国外对住房保障是按梯度进行，毎个家庭应按哪种方式保障是明确的，政府对各梯度保障方式资金投入也不一样，各级政府必须做详细的预算。政府如果没有摸清收入水平、收入结构、城市人口结构等，就不可能建造合适数量的保障用房，不可能采用具体保障方式来保障弱势群体，也不可能落实资金并做长远规划。
“新六条”的最大特点，是对各地政府的调控责任予以了量化，落实起来可能会遇到困难。但是，房地产调控必然是在摸索中不断改进、完善，需要我们知难而上，需要我们的勇气、团结和信心。
更多精彩评论，更多传媒视点，更多传媒人风采，尽在新浪财经新评谈栏目，欢迎访问新浪财经新评谈栏目。
| 
