国六条之下 房展是否不受调控

　　作者：刘炳辉

　　“‘国六条’出来后，北京的房展上有变化吗？”近日，广州的一个媒体同行询问记者。他认为，在距离中央政府最近的北京，房展作为房地产行业的晴雨表，政策的影响或许在展会上最容易体现出来。

　　但一位从事房展行业的专业人士则认为，由于宏观政策的出台，部分消费者会有观望态度，在展览会上或许会有一些变化，但不会十分明显。因为，宏观政策的房地产行业的影响，直接体现在市场的交易量上，而房展的意义并不仅仅是交易量，更多的是展示。

　　就目前情况来看，国务院于5月19日出台的宏观性的“国六条”仅仅是在业内引起一片沸沸扬扬，对于消费者和房展而言，反应则显得平淡。或许，若让国六条的影响表现更多的层面，还需要将在下个月各地方政府出台可操作性更强的细则催化。

　　消费者观望期不会太长

　　“去年，也曾有‘国八条’出台，从6月到9月，老百姓大约持续了四个月的观望期，最后房价并没有回落，仍旧呈现上涨趋势，在年底的时候，房地产市场开始复苏，而今年年初的时候，则表现十分活跃。”链家房地产经纪公司市场总监金育松认为，今年的“国六条”对于消费者而言，会有一段观望期，但不会持续太久。

　　“和现在的‘国六条’相比，今年银行贷款政策，则影响会更大一些。首付款要达到全部房款的50%，这对炒房者和普通购房者是一个致命打击。”北京祥德轩房地产经纪有限公司副总经理熊建军认为，无论是去年的“国八条”，还是今年的“国六条”，都是政府针对开发商的宏观政策，只具有指导意义，但现实中这仅仅是一个宏观政策，很难在短期内实现效果。

　　前一段时间，北京海淀区温泉镇住宅用地拍卖价格达到了4900元，这个价格接近了市场价。开发商在这种土地价格基础上建成的住宅，价格至少要7000元才能实现不赔钱。“政府出台‘国六条’原则上说就是要限制这些，可结果呢？效用并不明显，土地成本依旧在不断增加。”金育松认为，政府出台“国六条”这样的宏观政策，只是起到了警告作用，警告开发商不要太“出圈”。

　　但宏观政策并不是全部，据了解，6月北京将出台可操作的相关细则。即便如此，熊建军依旧认为，房地产商为了维持生存，该卖高价的时候，仍需要卖高价。“房地产市场有泡沫，但也不能因为泡沫存在，就一刀把胳膊砍了，房价要想降到老百姓完全认可的地步，几乎是不可能的。”

　　此外，即便北京出台和“国六条”相关的细则，也不会有太大的变化。由于北京2008年要举行奥运会，按照相关政策，自明年开始，房地产项目将被暂停。目前，北京的新开楼盘正在逐渐减少，反应是展会上，参展企业数量也正在逐渐呈现出降低趋势。据北京链家展览展示中心企划运营部经理钱华介绍，并且在这些参展的楼盘中，新楼盘也多数是二期、三期。

　　在上面这种背景下，“北京房产供给市场不会有太大的波动了，消费者，也不会出现更长的观望期。”一位业内人士如此判断。

　　政策对房展影响不会太大

　　“国六条”的出台，将在一定程度上推动各个城市住宅用地供应，放量增大。以前各地方都有名义上的开发用地，现在，如果各地能够通过相关细则落实“国六条”挤压出来，以尽快形成市场供应。

　　“而‘国六条’剑峰所指，就是要增加房地产市场的住宅中低档的供应。通过结构的调整，有可能把房价的均价稳定住，甚至拉下来。大多数老百姓的市场需求，实际上还是中低档的需求。如果这种结构性的调整能够完成，则会使市场更加繁荣，能够进入房地产市场消费的老百姓也更多一些。”一位业内人士分析认为，这样，房展会作为一个媒介，也会有更大的发展空间，新房供应多一些，参展的消费者也会多一些。

　　北京第二外国语学院旅游管理学院会展管理系主任刘大可则认为，对于政策对行业的影响，关键取决于接下来的“具体措施”有多大力度。如果政府仅仅是“倡导”，而相应的调控措施力度不够，对房地产市场不会产生实质影响。“因为政府倡导开发中低价位商品住房和经济实用房，更多地是出于一种‘亲民’情结，而当前商家没有这样做的根本原因是基于‘市场需求’。展览会是现实经济的缩影，如果政策对现实房地产市场没有实质影响的话，参展商和观众不会出现实质性的变化。”

　　事实上也正是如此，北京的住房供给市场在展会上并无明显体现，相反呈下降趋势。“因为奥运会，北京成为一个特殊的城市，市场供给总量正在降低，今年个人购房展的参展企业数量有70多家，已经呈现降低趋势，估计明年还会降低，这种状况将一直持续到2008年。”钱华表示，虽然参展企业总数量在下降，但观众并不见少，因为现在的消费者都越来越理性，几乎90%的人都希望通过参加展览会获得自己关注的楼盘信息，并获得一些优惠。

　　“政策对房地产市场的影响，间接也会影响到房展上。但这之间有一定的区别，政策对市场的成交量影响较大，由于展会上，更多的是展示而不是交易，所以展会的变化不会很明显。”金育松的这番话，可以当作钱华的补充说明。

　　应加大对政策的重视程度

　　行业政策直接影响行业，行业状况直接影响到展会，所以，行业政策也在一定程度上间接影响着行业展会的发展。“我们在为会展做项目选题的时候，主要考虑的行业市场变化的趋势，自然的，我们就需要考虑行业政策的变化。”一位为会展企业做咨询服务的专业人士向记者介绍。

　　近些年来，房地产业一直呈现出过热的发展趋势，各类房展热闹非凡。以房展为例，刘大可发表了他的看法：“房产政策旨在调整行业的供给总量和供给结构。展会作为一种贸易平台，一方面需要反映行业的发展趋势，另一方面，必然受到行业发展状况的制约。具体讲，如果某项政策促进了行业的发展，扩大了行业的规模，也必然会带来相关展会的活跃；另一方面，如果某项政策带来了行业内供给结构的变化，表现在展会上也必将带来参展商和观众结构的调整。”

　　由于这种因果关系，刘大可建议主办方积极关注政策变化，采取“顺政策风向而动”的措施。“也就是说，如果政策确实对现实房地产市场产生了影响，组展商的招商和观众组织也需要进行相应调整。当然，如果政策只是‘雷声大、雨点少’，组展商的既定政策同样也不需要做出太大调整。”

　　国内许多展览会都是有行业协会、贸促会主办或承办的，这些主办单位不但拥有雄厚的资源，更重要的是政策最初的接触者，甚至参与了相关政策的制定过程。不过，对于一些只有展览业务的公司而言，对行业政策的关注度仍显不够。

　　于是，“我们自去年就开始组织了一些与房地产相关的业内沙龙，通过聚集行业的专业人士，我们能够更清楚的了解到当前的市场状况及未来的走势，这对于我们及时调整展会的经营策略具有一定的指导意义。”钱华说。

　　评论 靠近行业政策办展会

　　举办展览会，需要有敏锐的政治眼光，对行业政策熟透于心。一个真正成功的展览运作者，不仅要了解展览的运作流程，更要了解各个行业的状况，唯有如此，才能策划出好的选题。无论是对于某个展览公司而言，还是对于某个具体的展览项目，政策很多时候代表的就是商机和成功。

　　香港雅式集团的董事长朱裕伦早年进入展览行业的时候，就是通过中国改革开放的政策大环境，看到了商机。中国的改革开放，必然会逐渐与世界上的其他国家进行经济上的各种接触。朱裕伦知道，这个接触过程并不是一件容易的事情，于是，他从中看到了一个商机，为中外经贸往来搭建一个桥梁，这就是展会。

　　深圳是一个经济实力雄厚的现代化城市，但由于历史较短，缺乏文化基础。当深圳文博会开始举行第一届的时候，不少业内人士对这一项目，表现出极大的怀疑态度。但后来深圳文博会迅速发展起来了，成为一个极度成功的案例。这成功中，同样不乏政策的功劳。其一，深圳市若要获得更高层次的发展，就必须提高本地的文化产业，形成自己的城市文化特点，市政府自然会大力支持相关展会。其二，重点发展创意文化产业的被写进“

十一五”规划。于是，才有了后来深圳文博会变成中国(深圳)文博会，得到中央政府的大力支持。

　　由于北京的特殊性(2008要举行奥运会，2006-2008年一些建设项目将停止动工)，北京的房地产市场不会出现太大的波动，但从全国范围来说，去年的“国八条”、个人

住房贷款比例调整，以及今年的“国六条”和下个月各地方出台的相关细则，都会直接的影响行业的发展方向，间接的影响行业展会。展会的主办方应该根据这些政策变化，总结出规律，及时地调整展览结构。

　　同样，对于汽车业、美容美发业、服装业、房地产业等各个行业都是如此，在政策中寻找行业的发展规律，是发现商机、走向成功最有效的一种捷径。一些重大政策的变动，应该引起行业展会主办单位的足够重视。

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