关于房产调控的七种声音

　　“国六条”出台，预示新一轮调控开始，借昨日都江堰进行“城市观点论坛”之机，记者采访了在国内省内都非常有影响的七位专家。他们发出了预测政策走向的七种声音。

　　任志强：政府要承担应有的责任

　　“过去的宏观调控太少了，才会让很多人大惊小怪！”昨日都江堰进行的“城市观 点论坛”上，在全国房地产界有“意见领袖”之称、一向出语惊人的北京华远集团总裁任志强，接受了本报记者的专访。针对日前在房地产界引起激烈反响的“国六条”，任志强依然保持了其一贯敢说敢当的任氏风格。

　　划分市场与非市场确认政府责任

　　“国六条”的出台，是中央政府在广泛听取了社会各界人士的意见后出台的结果。去年的“国八条”调控的重点是市场环节，而今年的“国六条”则主要讲的是政府的责任。而这六条最重要的都是指向政府，政府对行为的管理、规范、市场的监督、市场的结构调整等等，特别是对低收入家庭的保障，一系列的政策最后都非常明确地要列在地方政府的责任制里面，也就是地方政府有责任解决这些问题。

　　这次调控很重要的问题就是要把市场的部分和非市场部分分开，政府要承担政府应该承担的责任，过去的调控里可以看到很多是面向投资主体和消费主体，认为炒房过多，解决消费者的问题，但实际上是政府推脱了社会保障或住房结构调整或土地供应各方面的责任，而这次强调政府要承担责任。

　　楼市观望心态是专家瞎说

　　对由“国六条”出台引发的本轮宏观调控及带来的巨大关注和影响，正是以往我们的宏观调控一年一次“太少了”，才会让很多人大惊小怪。以美国为例称，在美国，往往一个联席会议就会出台类似加息降息等宏观调控政策。这样的政策正常作用于楼市也并不会让人谈“调”色变。而对去年“国八条”出来之后楼市出现长达几个月的观望心态是否会在今年“国六条”之后重演这一问题，任志强的回答掷地有声：“如果专家不瞎说房价要下跌，楼市不会出现观望心态”。

　　对成都目前的房价，我的是“从成都的发展来看，还是比较好的。”

　　修不修小户型由市场决定

　　原来很多人认为低收入家庭应该通过市场上买房的方式来解决住房问题，我历来观点是这个问题应该由政府解决。这次实际在文件中明确规定作为地方政府要承担廉租房的问题，解决低收入者的住房问题。估计下一个阶段有可能出台一些新的细则包括把砖头补贴变成人头补贴，把钱变成租金，发放给个人，然后你去租房子，不一定去买房子。这是世界上各个国家都经历过的一个过程和阶段，这次也有可能后面出台的细则会用这样的方式去解决低收入家庭住房问题。他认为“国六条”里这些规定应该印证了自己关于政府应该和开发商各司其职的观点。

　　“国六条”里对于“中小户型、中低价房”的相关规定，站在开发商的角度，开发商修什么样的房子是由市场来决定的，当一块几千万拍来的地修中小户型不划算时，开发商是肯定不会做这样的选择的。开发商不是慈善家，追求市场利润是正当的行为。

　　这次“国六条”还特别强调发展二手房市场和租赁市场，过去文件租赁市场都是放在比较不重要的位置上，这次特别强调了。这和前面消费习惯改变是联系在一起的，不仅仅是一定要买房子才能解决住房的问题，租房也是解决住房的一个方式。消费方式和消费观念要改变，这是非常清楚的信号。

　　第一工作室记者李政

　　张元端：不能老盯着房价

　　“国六条”强调住房保障体系政府实际从前年就一直在进行调控，也取得了一定的效果：投资增长放慢了，房价回落了。但少数城市的房价仍然很高，这主要是结构性矛盾带来的。所以，“国六条”体现了继承性、连续性和稳定性，它所提到的内容，“国八条”都已经提到。但“国六条”最大的特点是强调了住房保障体系，也就是解决结构性问题；同时还特别强调区别对待，分类指导。

　　我们不能老盯着“房价”，要从根本上来解决问题。任何国家的房屋都不是完全的市场行为。应该“两条腿走路”，一条是市场，一条是政府的住房保障体系。国家住房改革的目标就是针对不同的家庭，制定不同的住房政策，建立不同的住房供给保障制度。房屋也应该像商品那样，有高、中、低各种档次的产品可供人们选择。商品房是卖给中高收入的，而对于低收入者，政府应该提供经济适用房、廉租房来解决住房问题。只有从根本上解决了低收入者的住房问题，商品房市场才能健康有序发展。市场存在供需错位

　　我们的房地产市场现在存在一个“供需错位”的问题。我们的消费群体低收入占大多数，但供应的商品房却以中高档为主。我们还有1/4的城市没有建立廉租制。经济适用房的面积过去的规定也偏大，应该在90平米是比较合理的。供应的对象也应该公示，买了以后再上市也应有一定的年限。这样，才能让真正需要买经济适用房的消费者买到经济适用房。在这个阶段消费者应不应该买房，我不好说，我只能说影响房价的几个要素是：购买力、开发商的成本、供求关系、政策和预期。购房者综合这些可以得出结论。 周琦

　　杨继瑞:调控房价要抓关键

　　应该说新出台的“国六条”对成都的房地产市场影响不大，但是我觉得有几个问题可以值得政府考虑：

　　一、怎样才能真正把土地的杠杆作用发挥好？过去的调控，都是房价在不断上升的时候利用金融等杠杆去调节，其实这样做是失灵的，增加税收和融资的资本，使得开发商把这些全部都转嫁到房价上来了，并没有使房价降下来。如何解决好土地的问题才是关键问题。

　　二、能否把货币补偿变成实物配租？政府大力提倡廉租房的方针是很正确的，但是现在市场上能够让普通老百姓住得起的廉租房太少了。政府是不是可以把现在的货币拆迁补偿改变成原来的实实在在的安置房，这样其实可以解决很大一部分人的住房问题。

　　三、建高档房不是不可以，关键是如何调控的问题。我觉得市场上可以有高档房存在，但政府可以对这些高档房征收重税，用这些征收的重税去建廉租房，无论这些高档房卖多高的价格都可以。

　　四、政府高层、媒体都应该有清醒和充分的认识，要做到“人人有房住”是可以的，但是要做到“人人有住房”是非常困难的，现在连不少的发达国家都做不到“人人有住房”。

　　本报记者胡龙友

　　巴曙松:外资应纳入调控

　　“我们要充分关注一度被忽视的外资对房地产市场调控的作用，但它却在我们调控范围之外。”

　　巴曙松认为，“国六条”是一个非常全面的文件，必将对下一步的房地产市场形成重大的积极影响。但美中不足的是似乎忽略了对外资的调控。对此他提醒说：“我们要高度关注外资，特别是投机性外资在目前房地产市场的作用。在现实中，政府即使控制贷款也好，资金紧缩也好，管住的却仅仅是自己的房地产，相反海外的房地产企业、资金等则很少受到限制。

　　据了解，今年一季度全国贷款增幅确实得到了一定控制，但资金对市场的冲击力并没有减弱。对此巴曙松说，贷款和市场冲击力其实完全是两个概念。从银行贷款来看，今年一季度末时占房地产资金15%，是近一两年来的大幅度下降。目前的房地产资金来源渠道里，银行渠道的比重已经大大下降，甚至已经降到了国际平均水平以下，国际平均水平是在20%左右。“所以真正有能力搅动这个市场的，已经不完全是银行，还有一部分是不在贷款监控范围内的基金企业。”

　　在巴曙松看来，这些外资所带来的影响目前还在逐步扩大。“我们翻看一下香港、上海等地的报纸就会知道，除了向地产开发注资，这些海外的客人还大量收购上海、温州的楼盘。”而在消费者层面，巴曙松分析说，这些海外的购买或许比重不是很大，但他们所买的大都是高端房，这就有可能带动市场，并深度影响楼市发展。 记者姜军

　　钟伟:资金流动性过剩

　　政府应该会在短时间内出台一些金融政策来调整房地产市场。房价一直居高不下是因为资金流动性过剩非常严重。我们现在银行的存贷款差是68.9%，法定的规定是75%，差近7个点，也就是两万亿。存款贷不出去怎么办？分流的途径有黄金市场、股市、外汇市场。股市以每天开户2~3万人算，平均每人开户金额5万元，一年也仅几千亿；炒外汇，即使按8%的收益来算，其最后的收益大部分都会被人民币升值抵消掉。所以，房地产市场成为了一个吸收过剩资金最有效的“海绵”。但我们可以看到今年一季度的房地产市场是风险、量、价相背离。一季度的销售面积没有上升，缩量涨价在股市上是称为“下跌性抵抗”。而今年的土地出让比去年的两倍还多，等这些土地都放量的时候，房地产市场会有新的调整。

　　第二工作室周琦

　　辛文:给买不起房的人想办法

　　不管是“国八条”还是“国六条”，其实政府都是煞费苦心，积极为广大的消费者想办法，同时也起到了显著的效果。目前我觉得房价有点控制不住，不仅仅是四川，全国都有这种情况出现。其实不管怎么调控，对有钱那批人作用不大，他们永远都能买得起房，而且买几套房，然后转卖。我觉得政府部门应该考虑如何让买不起房的人怎样有房住、怎样买得起自己的房，应该多围绕买不起房的人做文章。 胡龙友

　　任兴洲:“国六条”主旨在住房保障

　　在昨日城市·观点论坛四川行论坛上，国务院发展研究中心市场经济研究院院长表示，“国六条”主旨在于寻找满足居民基本生存需要。

　　任兴洲是在论坛自由讨论到外资对当地城市的房价影响这一话题时做此表态的。她说，房地产的发展和其他经济发展一样，只要有投资价值，有可投资的量的预备，它的资金就是流动的。但是我们也看到，外来的资金对不同地域的房地产确实产生了不同的影响。房地产的特性就是区域性强。很多房价上涨比较高的城市，其实大多不是当地居民的消费。比如北京、上海、南京，外来资金对当地房地产市场的供求包括价格就产生比较大的影响。适度的投资会活跃市场的发展，如果过度则可能会引起某些局部城市房地产的价格问题。房地产有两大属性，一是满足居民的基本生存需要。这一点最为重要，也是这次调控所注重强调的正是住房供应保障体系问题，政府非常重视社会住房保障的问题。另外住房也有投资价值，但如果没有找到合适的均衡点，里面就容易产生虚高问题。因此我们要加强住房保障，适时调整投资的均衡发展，而这也正是“国六条”主旨所在。

　　记者姜军实习生陈舸

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