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-增加住宅有效供给为主导目标 -集中于市场失灵领域 -调整商品房结构
原正军
“调控房地产要以增加住宅有效供给为主导目标。”中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞认为，把控制房价过快上涨作为调控房地产产业的主要目标，这样有利于保
证城镇低收入家庭的基本住宅需求，但是要支付过高的社会成本。历史经验证明，通过控制某种商品价格来达到平衡市场关系行不通。我国化肥等农用生产资料价格控制了几年，至今控价之声尤盛，从反面证明了控制市场价格和市场平衡关系的无效。
控制某种商品的价格并不能相应控制该种商品的生产要素价格，等于这个产品你就控制不了。供给的增加是价格稳定的基础，如果没有价格吸引，也就没有较多的相关生产要素的进入，也就没有有效的供给的增加。我国房价控制主导型仍然是政府掌控的公共资源以及税率、利率等必要手段和经济手段推进房地产业健康快速发展。所以，多建房、建好房，比如节能、节地、环保、耐用，提高房屋的性价比，平衡市场供求关系，应该是调控房价过快上涨的物质基础。
政府调控应更多地集中于市场失灵领域，这里面包括提供公共服务，完善住房的保障体系。例如通过税收、利率、公共投资、行政手段实现房地产开发收益的公平分配，这就需要制度。牛凤瑞指出，平衡各个阶层的利益关系，通过调整土地政策和编制，执行城市规划，来保证合理的房地产开发用地和节约用地。强化法制，加强监管，构造有利于房地产业健康发市场环境和法制环境，强化房地产企业资质的认证和产品质量认证，监督企业按照城市规划进行开发建设，规范企业行为，打击偷税漏税、虚假广告、操纵市场，查处违纪违规，维护市场交易秩序。完善住房保障体系，建设房地产信息网络，促进房地产市场信息透明化、公开化等。这些领域企业做不了，必须由政府来做。
完善住房保障是一个长期的过程。牛凤瑞认为，我们的住房保障制度是一个长期的过程。比如说现在的政府机构建设廉租房，我们立刻就能建设吗？廉租房的功能、标准应该有一个共识。完善廉租住房制度，要以公共财力的支撑能力为硬约束，要视地方的财力量力而行，长期坚持，分步实施，推进廉租房的规范化、制度化。对廉租房的标准、拨款以及监督、承租人的资格、租金、租期、租用程序、解除租用条件等等，要进一步细化，这是非常重要的领域。
调整商品房结构是市场决策。调整住房功能结构，增加中低价位商品房和中小户型供给，符合大多数人的心愿，对于引导开发企业向着大多数人满意的方向发展，应该说是有好处的，但是不宜做政策规定。为什么呢？
牛凤瑞认为，第一，房地产市场的这种供求变化非常快，开发商对于房屋的户型、面积、品质、价位、销售对象以及市场前景等等市场信息掌握得远比政府掌握得充分，房地产企业自主经营、自负盈亏，应该给其自主权；第二，政府并不为调整商品房供给结构的成本买单。实际上，中低价位和中小户型的商品房供给的决定应该取决于开发商对其市场前景的判断；第三，政府调控房地产主要是界定企业的不许范围，我规定你不许干什么，你干了，我就查处你。政府的倡导与市场经济相吻合，才能起到事半功倍的效果。
扩大市(县)政府房地产开发的自主决策权。“房地产市场是一种区域性的市场，我国幅员辽阔，各地发展结构和发展条件差异大，房地产面临的主要矛盾和问题各地是不同的，所以要因地制宜分类指导。”牛凤瑞认为，在地方的房地产信息把握上，地方政府的信息高于房地产商。地方政府对本地的房地产市场应该更有发言权，也更有能力监管好本地的房地产市场。所以，适当扩大县市政府在房地产开发上的自主权，有利于完善对房地产业的调控。约束、引导地方政府的行为，要注意以市场经济的办法突破行政壁垒，也要保护地方政府发展地方的积极性。中央和地方省、市、县政府应划定各自的权利边界，中央的调控应针对全国房地产市场存在的普遍性、长远性问题，重在房地产市场的体制环境和法制环境的构造。地方政府责任的重点则是在房地产市场秩序的规范建设和监管。
牛凤瑞指出，任何政策执行都要有条件，都要支付成本，当前各项公共物品普遍供给不足，在这种条件下，我们要尽可能尽快出台必须由地方政府买单的住房政策。
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