房地产调控开放经济与宏观经济

　　郭继丰

　　房地产调控

　　5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展措施。会议指出，要有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求，提出了六项有针对性 的措施。

　　彭兴韵：房地产的调控要贯彻“有保有压”原则。中国社科院金融研究所副研究员彭兴韵，在《南方周末》(5月18日)发表《房价不能再这么涨下去了》一文，认为对房地产市场的调控要“有保有压”。彭兴韵认为：在利益多元化状况下，政府应针对不同情况，采取果断行动控制房地产价格的上涨，这不仅是潜在购房人的心声，更是房地产业健康持续发展的要求。对房地产市场的调控同样要贯彻“有保有压”的原则：保自住性购房，压投机性购房；保国内居民购房，抑外资购房。在对房地产的调控中，很难区分自住性购房和投机性或投资性购房，因此，普遍性的金融措施，难以达到上述目的，也难以达到稳定房价的目的。外资购房是国内金融政策望尘莫及的，在金融政策上，应当提高首付比率，对外资购房和二手房交易开征高比例的交易税、坚决取消中国式的商品房预售制度，加强对房地产价格的监督、严厉打击开发商和投机者哄抬房价等。

　　徐滇庆：空置率过高的实质是银行风险监管不到位。著名经济学家、加拿大西安大略大学终身教授在近期《中国房地产报》刊登文章认为，高达1.25亿平方米商品房空置面积，无疑成为悬在银行头上的一把“达摩克利斯之剑”，蕴藏了巨大金融风险。

　　当前，中国房地产企业的资产负债率高达75%以上，他们的资金来源又集中于银行贷款。一旦房地产公司出事，自然威胁到银行的安全。如果要追究责任的话，主要是没有严肃执行银行信贷风险政策。事前明知某些房地产企业的资产负债率太高，银行为什么还要发放贷款？事后明知贷款有风险，为什么不敢痛下杀手？

　　表面上，空置率过高的问题发生在房地产市场上，说到底，症结在于银行的风险监管没有到位。空置率的争论反映出某些房地产企业和银行之间瓜葛不清，再次证明国有商业银行的产权制度改革远远落后于时代。

　　张立群：控制房地产价格上涨过快关键在于控制需求。国务院发展研究中心宏观经济研究部张立群研究员发表《以控制需求来抑制商品房价格上涨过快》一文。文章认为：供不应求是当前房地产的基本格局，需求和供给之间的矛盾还在扩大，房价上涨会刺激追涨心理，诱发投机性购房需求，会进一步扩张买房需求；而在控制土地供应的前提下，房地产业的发展速度应该很难进一步再加快，房地产投资的增长也很难进一步加快。因此，未来房地产市场供不应求的矛盾会继续发展，房价过快上涨的危险很大。针对这一问题，必须采取有效措施，控制房价过快上涨。而稳定房价的重要手段就是稳定买房需求。控制需求五大措施：坚决控制投机性购房需求，加大力度解决中低收入人群住房问题以缓解供给的结构性矛盾，要注意解决收入分配差距扩大在住房条件改善方面的消极作用，考虑征收不动产税，在宏观经济、资源配置允许的范围内加快房地产业发展，大力提倡理性投资不动产。

　　开放经济

　　人民币的持续升值已经“破8”，引起市场对于中国开放经济发展的可持续性高度关注。从国际视角看，美国未把中国列入“汇率操纵国”，令人欣慰；从国内因素看，在开放经济条件下，经济增长发展和国际收支状况会如何？

　　涂正革等：全要素生产率的迅猛上升体现了中国经济发展的“后发优势”。北京大学深圳研究生院涂正革博士等，在《世界经济》(2006年第2期)发表《中国经济的高速增长能否持续：基于企业生产率动态变化的分析》一文。文章认为：铲除快速增长的同时，全要素生产率的不断提高，逐渐成为经济增长的重要源泉；全要素生产率的迅猛上升体现了中国经济发展的“后发优势”。这一结论与胡鞍钢、郑京海的结论完全相反，与林毅夫2005年在留美经济学会重庆年会上的预测，如果不受到众多国际事件干扰，中国经济持续30年的高速增长没有问题，不谋而合。文章认为，全要素生产率的增长与资本的深化分不开，人均资本拥有量大幅增加的资本深化过程，是全要素提高的重要因素；传统、垄断行业的全要素生产率增长远低于电子通信等竞争激烈、开放程度高的新兴行业，逐渐开放国家垄断经营的行业，提高行业生产率势在必行。

　　曲昭光：中国的经常账户逆差具有很强的可维持性。辽宁大学经济学院曲昭光教授，在《世界经济》(2006年第2期)发表《人民币资本账户可兑换的前提条件：基于国际收支结构的可维持性分析》一文。文章认为，中国的经常性账户逆差具有很强的可维持性，从国际收支的结构可维持性看，中国具备了资本账户可兑换的核心条件；表明中国经济的快速增长、充裕的外汇储备对于国际收支结构可维持性的积极贡献。文章认为，没有考虑资本流入的吸收利用效率。金融体系具有吸收、转换和利用流入资本的功能，金融体系的成熟状态在异国资本吸收能力中扮演者重要的角色，脆弱的金融体系将使得其资源配置功能减弱并且会造成流入资本的错误配置，进而削弱国际收支结构的可维持性。中国金融体系的脆弱性尤其是银行体系的脆弱性成为人民币资本账户可兑换进程中的一个薄弱环节，中国应该加快金融改革尤其是银行改革，构建人民币账户可兑换的坚实条件。

　　宏观经济

　　周其仁：希望不是微观调控。北京大学中国经济研究中心教授周其仁在近期《经济观察报》发表《希望不是微观调控》一文。文章认为，政府在

宏观调控中，不要搞成微观调控。不要为了短期经济运行的平稳，直接干预企业的产出和价格，直接管制市场的准入和退出。周其仁认为，转型时期的严重“产能过剩”，有两个特别诱因：一是尚存不少可以把投资决策错误的后果转嫁给别人负担的企业，而他们的存在恰恰刺激了持有竞争优势的企业大举进入；二是企业收购兼并的难度大，非经济因素阻碍市场的后进入者通过资产存量的收购形成产能，因此一旦出现市场机会，非过度刺激资产增量的形成。这样的产能过剩，当然不是微观调控可以解决的。发改委这几年忙于依照技术规模定企业生死的做法，恐怕是不断消灭一部分产能过剩，又不断刺激下一轮产能过剩。

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