业主的物权法实践版本

　　文/陈幽泓 扈枚珍

　　社区物业纠纷多牵涉严重的共有财产争议

　　80年代的住房改革不仅使得中国社会出现了一个庞大的拥有私有房产的小业主阶层，而且使得中国城市地区由过去的单位制格局转变为基于共有财产基础上的物业小区治理格局 。根据国家有关政策法规的规定，中国物业小区中的共有财产包括两大部分：一是“物业管理区域”中的“物业共用部位和共用设施设备”；二是小区公共维修资金。具体指：(1)建筑物中由多个所有人共同使用的部分，如楼道、走廊、屋顶、外墙面、地下室、电梯、物业管理用房等；(2)一个物业区域内，除了本建筑区域内产权人外的任何他方不能证明拥有独立土地所有权、因而其建筑投资进入小区建设成本的附属建筑物、附加物，如车库、会所、绿地、甚至包括具有公共产品性质的设施如人防；(3)业主按购房款的2%缴纳、归集起来，用于小区住宅公用部位、公用设施设备维护的资金。

　　自2000年起，物业纠纷频发并激化，成为城市社区治理的难题。根据我们从2001年起对200个左右的小区进行的物业纠纷调查：物业与业主们的纠纷导致发生肢体冲突与暴力事件的，占调查个案的1/3，由此而来的上访、诉讼事件比比皆是，静坐、示威也时有发生。调研还显示，全部个案基本都与共有财产权争议有关，60%的个案牵涉到严重的共有财产权争议。这折射出当前的法律框架和纠纷解决机制在实践中面临的严峻形势。

　　物业小区共有财产的性质独特，不仅是实践难题，也是经济学、政治学、法学的研究难题。就解决物业纠纷而言，《物权法》将是定纷止争的最有力武器。学者孙宪忠指出：“除物权法外，所有的法律即使是宪法都只是间接和不全面地反映生产关系、经济基础的方式，只有物权法通过建立所有权制度等实现经济基础的要求，将其直接反映在法律上，从而调整财产支配与交易的秩序。”从法理的角度来说，物权的基本特性即“直接支配性”和“排他性”，对物权人的保护具有“绝对性”。现实中，只有“物权”如此之“硬”法才可能为小区业主对共有财产的权利主张和诉求提供有力的法律保护，特别是保护小业主抵抗公权力对私权利的侵犯。

　　物业小区共有财产应是法定

　　要有效地解决基于共有财产权争议而发生的物业纠纷，其前提是共有财产的权属界分必须十分明确，但由于建筑规划、物业区域、建筑类型与投资主体的复杂多样性，要想在《物权法》中具体规定共有财产权属的所有内容几乎不可能。因此，《物权法》“建筑物区分所有权”部分的立法目的首先就要为这种财产权属界分确立明确的基本规则体系。“物权法定主义”就是这一规则体系的基本原则的体现，这指的是物权的创设以法律规定为限，其种类、效力、变动要件、保护方法等只能由物权法法律规定，并且，在法律之外，不允许当事人自行创设，即当事人之间约定的物权种类不为法律认可。

　　然而，《物权法》草案第七十六条却摈弃了法定原则，对当前社会物业纠纷中争议最大的车库、会所等采取了“约定优先”的处理方式，规定“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有”。如此，只有全体业主的合法意志表达(经过法定程序、法定投票数)才能行使共有财产权处置共有财产。这样，关于共有部分财产权属约定的程序就成为至关重要的一环。有关专家指出，在约定有效的时间、约定有效的方式、约定有效的对象等等繁琐的确定“有效”之前，一个物业小区的公共设施将会长期处于权属不清的“真空”状态，由此而导致的社会混乱和纠纷可想而知。

　　另一方面，小区公共配套和附属设施如果以“约定”方式确定产权，那么无论是理论上还是在实践中，约定的权属方既可以是社区的部分业主，也可以是一个企业，甚至是社区外的第三方。这不仅可能导致物业设施的用途改变，还可能导致因利益驱使而损害全体产权人利益的约定发生。确实，从近年来的物权行使实践来看，不合法的约定在现实中经常发生。例如，深圳市开发商依据《深圳房地产转让条例》第十三条第二款要求，在附表四中以格式合同的形式要求购房者在买房时必须签订四个条款，其中要求：“屋顶使用权以及依据屋顶使用权而产生的收益权、外墙面使用权及在外墙面使用中所产生的收益附着物的广告收益归开发商所有”,因此条款引起的诉讼案在深圳两审后依然以合同约定的理由被判败诉, 这就是物权约定导致社会纠纷的一个典型例证。与此形成鲜明对照的是，中消协今年已将该条款公布为2006年“3.15”十大霸王条款之七。这生动地说明了全社会对此“物权约定”行为的否定。

　　业主组织的法律地位

　　当前的《物权法》(草案)沿袭《物业管理条例》的规定，对业主组织的民事法律地位没有予以定性，只是在第八十七条规定了“对侵害业主共同权益的行为，对物业管理机构等违反合同发生的争议，业主会议经三分之二以上业主同意，可以以业主会议的名义提起诉讼、申请仲裁；业主也可以以自己的名义提起诉讼、申请仲裁。”显然，这种规定对于业主组织团体的权利义务只是给予一种被动消极的法律地位，没有涉及业主组织责任义务的条款，对于业主组织责任缺失时的处置，也未进行专项规定。

　　有关专家指出，《物权法》的主要内容应是明确物权和权利保护两个方面，因而应更多涉及当权利无法实施、或得不到保护时，应如何进行保护。例如：小区以三分之二同意票解聘物业公司，物业公司拒不执行时怎么办？《物权法》应该对此类妨碍权利行使的情况做出相关规定。在整个《物权法》的构架内，在经济的范围内怎样对侵犯业主的行为进行惩罚或者是对业主权利本身进行保护，这是《物权法》应有的内容。至于怎么行权，应另行制定相关法律法规。《物权法》无需过多设定权利的行使过程和行使形式的条款，因为这属于民事自治的内容，难于一一规定。我国应仿效港台地区的《物业管理法》，或者如美国、加拿大的《公寓大厦法》另法规范，此外，还可能需要对基层社区自治制度的内容专门立法。

　　根本上，使一个民间自治团体既能享有权利又能履行义务，最好的途径莫过于依法而治。特别是在我国这样一个公民社会不发达，缺乏依法民主自治传统的社会，业主自治团体既面临组织外部产生的权利侵犯，又可能面临组织内部负责人出现的滥权、渎职、侵犯全体产权人利益的侵权事件，使业主组织成为法人，承担民事责任，是最有效的途径，也是国际趋势。

　　业主实践的经验将对《物权法》立法做出巨大贡献

　　如前所述，小区物业中的共有财产是“不得请求分割的共有”财产，在经济物品性质上，既不是纯粹的公益物品，也不是纯粹的私益物品，而是“社区公共物品”。如何确定这类财产的权属与治理方式，需要汲取实践经验，才能成为立法根据，否则会导致法律的冲突与混乱。例如，小区中的人防工程，目前就处于这种法律混乱状态中。一方面，一些业主根据《人民防空法》第五条：“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”主张权利。另一方面，部分地方性法规、地方政府规章和规范性文件却规定“人防工程系国有资产”。从理论角度，当前物业小区中的人防工程投资一般被公摊到业主，全体产权人成为人防工程的投资者。从使用现状看，人防工程被政府人防办、开发商或者物业公司出租获取商业利益的情况很普遍，具有商业性质。但是，人防工程作为社区公共安全产品的特殊性质，又有特殊管理要求而不能仅仅考虑私人的和短期的利益。所以,仅从投资收益的角度拥有、管理和使用是不符合地方社区公共安全的要求。

　　进一步讲，明晰建筑物的所有权也不能自然解决地方社会治理的难题。具体而言，就是共用部分的治理面临集体行动的难题，即使在地方自治发达的国家也是如此。如埃丽诺·奥斯特罗姆教授指出的，解决“公地悲剧”、“集体行动的逻辑”、“囚徒困境”的方案，或是“政府方案”或是“绝对私有化方案”，但他们常常导致失败。从我国的实践看，物业管理的政府行政模式已被历史证明是失败的，目前多数物业小区采用的私有化产权和商业化管理模式普遍存在管理不善现象。

　　从私有的“物权(财产权)”到“治权”的实践，在中国社会更是个社会治理难题。社区能否真正实现自治以及自主治理能力，更多地受制于传统与民情而非法律的规定。人们在自主治理方面缺乏经验，缺乏能力，却有集权制度下长期积累的投机能力，这就产生了集权体制下一分权就乱的弊病，为了解决这些问题，不得不求助于重新集权，这又面临新的集权问题。两者之间的徘徊，使得中国公民社会发育受阻，公民组织发展举步维艰。具体到业主组织，常因为缺乏相关法律知识和实践经验，阻碍对其财产权和公民权的行使，特别是在权利受到侵犯的业主无法得到法律救济、行政救济或其他救济情况下，常常转而采取非理性行为。

　　面对以上难题，小区“共有财产”使得业主们在主张个人权益的同时不得不维护共同利益，业主组织的负责人在社会实践中学到了动员民众、采取理性集体行为、遵守规则、维护秩序的能力，也学到了遵循民主法治之途径、以契约方式依法自治，构建社会和谐的知识和能力。相比较他们对社区物业的实践和认知水平，当前制定的《物权法》(草案)中的“建筑物区分所有权”部分的内容显得空洞而苍白。

　　“法律的基础是社会”，“法律不是逻辑推理的结果而是经验的总结”哈罗德伯曼在其巨著《法律与革命——西方法律传统的形成》中的论断一再在我们的耳边回响。他说，是商人导致了商法，而不是商法造就了商人。同样，中国90年代开始的经济发展与财产关系变化导致了一个有产阶级——业主在城市地区大规模大范围地诞生。他们将为中国社会转型的法律发展作出巨大贡献。

　　(作者单位：中国人民大学)

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