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早报特约评论员 邓聿文
“国六条”的出台，使房地产成了宏观调控的焦点。但是，对房地产的调控若要达到预期的效果，首先要有一个对其市场形势的清醒判断。如果形势估计错了，所采取的调控措施就有可能南辕北辙，起不到应有的效果。而在各种对房地产市场的判断中，基本的问题是市场过剩了，还是市场有效需求不足。
国家发改委在今年年初曾公布了若干产能过剩行业的名单，意在控制这些行业的投资规模，地产行业就位列其中。而多数开发商的看法则显然相反，认为房地产不存在投资过热现象，房价大幅上涨就是一个最好的说明。因为假如房地产投资过热，房价应该是下跌而不是上涨。其实，这正是中国房地产市场的吊诡之处，也是此番宏观调控的难点所在。
事实上，房地产市场的一系列统计数据显示其的确存在投资过热。尽管今年一季度房地产开发投资增幅比上年同期降低了53个百分点，但同比仍然增长202%，更重要的是，房地产开发投资占全社会固定资产投资的比例非常高，2005年，这一数字达到178%，为15759亿元。也就是说，中国全社会的投资中，每10块钱中就有近2块钱投入了房地产行业。
房地产行业产能过剩，超过了国民经济发展水平和社会有效需求，会带来房屋积压、土地闲置和资金沉淀等诸多问题。不仅如此，房地产过热还影响了钢铁、水泥等与其高度相关的行业的产能过剩问题的解决。另外，由于房地产开发从资金角度讲是一个资金运作的过程，其产能过剩反映到资金面，就是房地产行业吸纳资金的过剩，从而形成所谓的房地产“泡沫”。这对银行来说，是一个很大的风险。因为在我国，房地产业的快速发展依赖于金融的强力支持。据估计，中国大小开发商这几年投入到房地产的资金中，有61%的钱是银行提供的贷款。这无疑将导致金融机构对单一产业发放贷款集中度过大的风险，进而影响金融和经济的稳定。
现在的问题是，房地产行业的投资过热和产能过剩是如何产生的？从近几年的市场行情来看，随着市场竞争的激烈，行业利润率趋于下降，高利润率的投资领域较少。而房价的快速上涨，为一些投资者提供了一个利润丰厚的领域。再加上过度宽松的货币环境，从而导致包括国际热钱在内的大量资金流入房地产业。比如，摩根士丹利进军中国房地产的步伐就一直在加快，到去年底，该公司在中国房地产的投资总额已达30亿美元左右。
因此，要解决房地产投资过热和产能过剩问题，一是要多方面开拓能够产生高回报的投资渠道，二是要减小货币流动性。从前者来说，目前复苏的股市是吸纳房地产剩余资金的一个好出口。从后者而言，提高银行利率，包括存款和贷款利率，紧缩房地产信贷额，提高购房首付款比例等货币金融政策，是一个可行之选。
另一方面，住房过剩反映的也是与其相关的供地过多、用地结构性失衡，所以促进未开发土地的开发和再利用，以及适量增加低价位住宅用地供应，应成为房地产用地调控的当务之急。因为土地开发周期的存在，土地开发面积的减少或增加将直接影响到供给，政府可及时把握土地市场行情、土地利用状况和结构，通过调控土地供应量和种类来稳定地价，平衡用地结构。此外，还可通过设计合理、严密的房地产税收制度，比如征收土地闲置税、土地增值税、土地保有税等，提高土地投机的成本，以调节土地供给、盘活存量。
总之，从产能角度看，我们可以通过多种方式来调控房地产。事实上，自2004年以来，中央通过把住“土地和信贷两道闸门”，减少新批地块、提高房地产开发商的自有资金、控制信贷投向等，对房地产开发过热行为进行了抑制，在一定程度上减少了商品房开发和完成开发的面积。只要地方政府和各部门认真执行中央有关房地产的宏观调控措施，是能够将虚高的房价降下来的。
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