这一次轮到上海吃药了

　　作者：王其明 来源：中国经营报

　　去年的调控都说是“上海感冒，全国吃药”，今年也许会变成“全国感冒，上海吃药”。上海业界如何看待新一轮调控中自身的微妙处境？对国内其他城市而言，过去一年饱经风雨的上海楼市，又有哪些可以借鉴之处呢？

　　主持人：

　　本报记者 王其明

　　嘉宾：

　　朱咏敏(上海盛基集团副总裁)

　　季宝红(望源企业董事长)

　　袁鸿昌(上海世联房产顾问有限公司总经理)

　　华伟 (

复旦大学房地产研究中心副主任)

　　上海该吃药吗？

　　朱咏敏：“上海感冒、全国吃药”与“全国感冒、上海吃药”的说法，是一种形象

幽默的比喻，说明上海市场对政策的敏感度。但上海楼价较高的最根本原因，是资金相对过剩及游资涌动的问题，当务之急是拓宽投资渠道，解决资金合理出路。否则，批评发展商的暴利、讨论穷人区与富人区的对错、呼吁三年后再买房等等，都是没有任何意义的，甚至是滑稽可笑的。

　　袁鸿昌：我不担心上海吃不吃药的问题。无论是短期还是中长期看，政策调控对上海影响都不会太大，因为这一市场三个基本面是不会变的：一、国际大都市的根本地位不会改变；二、拥有财富的人数不会由于宏观政策的变化而减少，因为经济还是在发展，社会财富还是在增长；三、有足够购买力的人数也没有因此减少。

　　华伟：我认为当前上海楼市正处于脆弱的复苏中，既不能太乐观，也不能太悲观。去年七部委新政后，市场上投机需求退场，投资需求压缩，这是调控的成绩，然而自住需求也全面观望，这就是代价了。将近一年后，大家终于不再被部分媒体的过激报道和部分专家的危言耸听所迷惑，消费心理趋于成熟和稳定，自住需求开始入市，毕竟这是市场的主体。今年3月份楼市开始迅速回暖，成交量甚至超过去年调控前，就是明证。

　　吃补药还是吃泻药？

　　华伟：不过千万不能以为市场真的这么好，又可以下手打压了。当前上海楼市需要吃补药而非泻药，要保不要压。假如该保不保，重新打压，情况可能比去年更严重。因为去年政府财政收支状况要比现在强，钢铁、水泥、建筑施工等关联行业的状况也远胜今年。

　　朱咏敏：下一步可以提高按揭贷款首付比例，但必须区别对待，高档楼盘首付比例就应高于按揭贷款比例，在防范金融风险的同时，还能调整楼盘结构。如果一刀切全面打压需求的话，会出现两个结果：首先居民住房购买力会急速下降，起码跌掉6成；其次，如果银行认定楼盘卖不出去，自然不敢继续给开发商贷款，开发商必然死一大批。

　　季宝红：我总觉得目前的政策走向有些扑朔迷离，去年说是调控年，今年原本定下的基调是消费年，现在又要再调控，真让人看不懂。中央调控可能是为全局考虑，上海再受波及也很正常，但上海情况已经够差了，再出政策打压的话，后果不堪设想。

　　楼市明天会更好还是更糟？

　　袁鸿昌：对当前上海的高房价现象，不必过于担心。上海的房价要分两方面看，一是交易价格，一是租赁使用价格。国际上居民住宅自有产权比率通常为50%～60%，中国则超过80%。上海房价是高，但租金并没有太多上涨，租赁使用成本并不高。另外，上海有很贵的房子，也有中低档房，就好比五星级酒店的饭菜价格高，却与老百姓无关，只要日常餐厅价格不贵就行。

　　朱咏敏：我也赞成对房价不要作过分的诠释，如今各类房价指数满天飞，但没有一个能准确解读楼市运行实际情况的。我认为决定上海楼市未来走向的，50%是政治与政策因素，30%是金融环境因素，只有20%才是行业自身的因素。

　　季宝红：我对2010年世博会前的上海楼市都不看好，这是一个基本判断。主要根据有两点，一是政策打压，二是市场供应量大。今年一季度，银行已经把全年贷款增长额一半用完，央行的金融政策将会再次紧缩。与此同时，本地有1000万平方米的供应量没有消化，还有大量新楼盘未上市，开发商要回笼资金，自然会降价。另外，即使政府主导下市区内有可观的动迁刚性需求，但第一次动迁结束后，消费力就会逐步减弱。就近期的上海市场而言，房地产还是高风险行业。

　　政府能否当个好医生？

　　朱咏敏：中国的房地产市场仍然是“政策市”为主，因此下一步有关部门出台的新政策，一定需要更强的可操作性和刚性约束，否则地方政府会根据各自的利益需要，进行这样那样的修正，政策实施效果很难保证。还有一点，政府应该发挥公共政府的作用，承担起解决最低收入人群的住房保障的责任。

　　季宝红：我反对建经济适用房，应该多建廉租屋。因为经济适用房的差价部分实际上为购房者获得，但这本来不是他们应得的利益。政府要拥有这类物业产权，让穷人以廉价租赁。香港就是这么做的，做得很好。

　　袁鸿昌：公共政府的职能之一，就是解决市场信息不对称问题，这在房地产市场上尤为重要。比如上海现在批租出去的土地有多少，楼盘供应量到底是多少，已建成尚未上市的又是多少，这些都应该让市场各方清楚知道。

　　华伟：地方政府要做的，首先是要降低市场交易成本，尤其是二手房市场；其次，要为租赁市场松绑，稳定租赁的税收政策，鼓励居民和企业出租住房；最后，应为首次购房的本地居民提供免费担保以降低首付比例。有钱有能力的人早就买房了，现在剩下的大多是中低收入人群，再让他们在市场中以同等条件与富人竞争，本身就是最大的不公平，负责任的政府理应采取一些适当的措施。

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