开发商不会自己调整结构 | |||||||||
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
http://finance.sina.com.cn 2006年05月19日 16:55 南方都市报 | |||||||||
作者: 王卫国 罗斯丁 专家解读“国六条”对广州房地产市场影响,认为关键在于政府出台政策引导 中国房地产市场在经历将近半年的狂飙突进之后,终于迎来了发自中央决策最高层的声音。前日,在温家宝总理主持召开的国务院常务会议上,“研究促进房地产业健康发展
相关专家预计,针对房地产市场的一系列配套政策,将在未来的一段时间内陆续推出。届时,源自银行、税收、建设、国土等相关部门的地产新政,将组成一套整顿房地产市场的“组合拳”,又一轮针对房地产市场的宏观调控正式开始。 新出台的“国六条”会不会引发楼价的波动?各方观点,见仁见智。一些专家认为,“国六条”作为宏观层面的指导性措施,可以直接影响市场预期,预计房价上涨速度将会得到明显抑制。但也有业内人士认为,根据房地产行业的滞后性,房价的回落要在一年之后才有可能体现出来。 一些专家认为,广州应该加大土地招标力度抑制地价,通过税收、信贷调控措施引导开发商建中低档房。 但可以肯定的是,“国六条”的推出明确了房地产市场的政策走向,曾经变幻莫测的地产迷局将有望澄清。 解读1 调整结构 广州楼市中高档唱主角 这次,国务院把调整住房供应结构放在了新推出措施的首位,在强调了“重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房”的同时,还明确指出了各地“要对新建住房结构提出具体比例要求”。 广州市社会科学院科研处处长彭澎博士认为,对于住房结构问题,国务院明显加强了政策的针对性。他说,地方政府应该及时按照中央的要求,制定具体的住房结构比例要求。 中原地产项目副总监黄韬认为,目前广州房地产市场存在着明显的比例失衡问题。根据中原地产的研究数据显示,目前广州市均价在8000元/平方米以上的中高档商品房占全市商品房的70%以上,而部分特殊区域高档商品房几乎达到了100%的比例。此外,广州市住房的户型面积也不合理,据黄韬估计,目前广州市120平方米以上的大户型占了市场的60%-80%。“这个比例正好相反,应该是中小户型占多数才合理。” 但对于开发商来说,自愿调整住房供应结构几乎是不可能的选择。某开发商告诉记者,土地拍卖的出让形式已经明显提高了开发商的拿地成本,如果把高价拍来的地用来建中低档房是不现实的。 彭澎指出,土地拍卖抬高地价的确是房价高的一个重要因素。他建议政府在土地出让方式中采取更为多元化的出让方式,比如招标和协议出让,并制定相关的税收优惠政策,引导开发商去建中低价位的经济适用房。 日前,广州市土地开发中心副主任王普华在2006年广州土地出让计划通报会上也表示,今年将加大土地出让形式中招标的力度。业内人士认为,和拍卖的“价高者得”相比,招标不仅可以抑制哄抬地价,还可以通过设置具体的开发条件,以保障出让的土地按照政府的导向开发。 解读2 税收政策 应该向经济适用房倾斜 广东商学院财税学院石卫祥教授个人认为,“国务院推出六大措施稳定楼市,再加上此前银行提高住房贷款利率及公积金贷款利率,这些政策形成合力,会对抑制房价起到一定的作用,但影响不会立竿见影。预计一年后,广州市的楼价会下降。” 石卫祥介绍,去年5月11日,中央七部委联手出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》八条铁规,其中包括自2005年6月1日起,个人购买住房办理房产证未满两年进行再转让的,将按成交价全额征收营业税,税率5.5%。该政策出台后,并没有起到效果。此次,国务院提出进一步完善住房转让环节税收政策,要注意法规的实际操作性。去年6月1日实施的新政,对于“个人购买住房两年”的起始时间,是从拿到房产证书开始算起,还是从首付开始,这个界限没有明确。 由于目前各地的相关配套政策未出台,政府部门会采取何种税收政策尚未确定。石卫祥个人建议税收政策应向经济适用房和标准住宅倾斜,加重或者维持豪华住宅的税负,降低经济适用房和标准住宅的税负。 亦有税务专家认为,税收、信贷等方面的调控措施,难以抑制房价上升速度。对于广州市而言,房价不断上升的核心问题包括两方面,一是地价是房价高企的主因,如果地价虚高的因素不消除,房价很难降下来。“今年4月27日,白云大道的种猪场地块以意料中的‘热门’身份拍出天价,以5.7亿元天价拍出。地价不断上涨,房价怎么降下来呢?”该名专家建议,政府应该开始考虑以新形式进行土地出售,包括对拿地开发的公司等进行综合考量,而不是一味地只用拍卖的形式。二是房地产银行融资门槛低。目前,房地产融资主要包括房地产开发贷款抵押贷款。近几年来,房价以两位数的速度攀升,房地产的投资回报率远远高于银行贷款利率。 解读3 按揭政策 提高首付比例虚中有实 “国六条”的第二条明确指出,有区别地适度调整信贷政策,引导和调节住房需求。于是,提高购房首付比例的问题再次牵动了开发商、消费者和投资者敏感的神经。 本月12日,一家财经媒体援引某商业银行行长的表述,爆出央行正在酝酿新的按揭政策,购房首付比例可能升至五成的消息。一时间引起业界震动,地产股闻声暴挫。有专家表示,如果该政策果真实施,将会对开发商带来毁灭性打击。 虽然央行新闻处的负责人在第一时间就对该消息予以否认,但同时又有媒体透露,央行将于本周召集各地知名地产商开会讨论购房首付比例的问题。如今,国务院出台的新措施更加大了这种政策的可能性。 彭澎认为,国务院最新提出的“有区别”和“适度”调整,传达了未来信贷政策调整的细节信号。彭澎指出,调整信贷政策就是为了区分市场上的买家和炒家,然后保护买家和抑制炒家。 彭澎认为,所谓“有区别”,可以在户型上区别对待,提高购买大户型高档房的首付比例,而购买小户型中低档房的买家仍然维持较低的首付比例。这样就可以防止对普通购房者的无辜打压。 解读4 规范市场 开发监管政府大有可为 售楼书中不公开价格,甚至有的消费者在交了定金之后还被蒙在鼓里,变相通过优惠登记或收诚意金的方式储客,拿到预售证后分批推盘,这些在时下房地产行业中几乎成为可以公开的秘密,却得到了广大消费者无奈的默认。 而国务院新出台的措施中,第四条明确提出“加强房地产开发建设全过程监管”,囤积房源和哄抬房价的行为将受到严格制止。彭澎指出,监控开发商的各种行为,是地方政府规范房地产市场的重要可为之处。中原地产项目副总监黄韬认为,应该在预售环节加大政策监管力度,要求开发商拿到预售证之后,必须开盘销售。 解读5 租赁市场 租金涨幅小成交无变化 记者昨日采访多个房地产中介公司,他们表示政府引导积极发展二级市场和租赁市场,亦是解决低收入家庭住房问题的方法之一。 满堂红研究部总监龙斌博士指出,近段时间广州房屋租金在上涨,租金上涨幅度为5%左右,远远低于一手楼的上涨幅度。“广州房价上涨对广州租赁市场的冲击力较小。”从满堂红掌握的数据来看,广州今年一手房的成交量比去年同期上涨20%,二手房比去年同期上涨10%,但是房屋租赁的成交量没有变化。 龙斌个人认为,积极发展房屋租赁市场,具体应该包括:一是保证有充足的房源。目前广州一些“城中村”实际充当着满足低收入者和外来工租房的需求,政府应该积极推进城镇廉租房的建设。二是减少出租房业主的税收。 解读6 信息公开 戳穿谎言有利理性消费 “国六条”的最后一条明确指出,要增强房地产市场的信息透明度,全面、及时、准确地发布市场供求信息。房地产市场有史以来的统计迷局有望厘清。 半年来,伴随着房价猛涨的是各种各样、相互矛盾的统计信息,不仅不同部门的统计信息不一样,连同一部门的中央和地方两级的统计信息也不一样。 作为研究房地产市场的资深专家,韩世同却不得不为获得全面具体的研究数据而苦恼。据了解,广州房地产交易系统(即“阳光家缘”网站,网址:http://g4c.laho.gov.cn/)自从今年开始,就不再逐月公布广州市的房地产交易信息了,单盘交易数据也在5月1日后取消。韩世同指出,“不公开楼盘销售数据,只能纵使开发商随意谎报楼盘销售情况。” 据了解,广州市委书记林树森早在年初的“广州市城建工作会议”上就明确要求市国土房管局尽快公开发展商的空置房数据。 彭澎认为,相关政府部门应该制定信息公开制度,定期公布房地产市场信息。他说,这有利于消费者理性消费。 更多精彩评论,更多传媒视点,更多传媒人风采,尽在新浪财经新评谈栏目,欢迎访问新浪财经新评谈栏目。 |