新一轮调控号角终于吹响 房地产开发商必须吐房

　　□本报记者 柯鹏

　　一年以前，《国务院关于切实稳定住宅价格的通知》横空出世，与随后国务院总理温家宝“对房地产行业调控的八点意见”并称为“新老国八条”，吹响了长达一年的楼市宏观调控的号角。昨天，国务院常务会议再议提出六条关于楼市调控的针对性措施。可以说，本报曾于一周前首家预测的新一轮楼市调控风潮，已经如期而至。

　　听到这一消息，复旦大学房地产研究中心副主任华伟当即表示，此次的2006“国六条”在宏观性中又具有很强的针对性，表明今年的楼市调控将不会是对房地产市场的整体打压。“这一次的宏观调控不单纯是为了买不起房的弱势群体来进行调控，那仅仅是保障方面的需求；在市场方面，宏观调控要解决的是很大一部分需要买房但受不了高房价困扰的中间阶层的迫切购房需求。”

　　地方政府责无旁贷

　　可以说，2005年的“新老国八条”其实至今也没有完全落到实处，发挥最充分的作用。宏观上大张旗鼓，但是微观上发力不够，这是目前部分地方房地产市场再度高温的主要原因。华伟认为，国务院只能“间接管市场，直接管下级”，所以最主要的问题还是地方政府在市场上发挥作用，形成政府为主、开发商为辅的调控政策。从新国六条“切实调整住房供应结构”，“对新建住房结构提出具体比例要求”的说法我们也可以看出，中央希望地方政府能够进一步发挥最直接的调控落实作用，因地制宜的进行地方调控。

　　不会打压改善型需求

　　从“进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用”的表述可以预计，“完善住房转让环节税收政策”将可能进一步落实目前的契税和营业税政策，那么，引人关注的二手房个税政策会否出台？

　　“毕竟目前契税、营业税等政策在全国的征收标准还都不尽相同，比如苏州是4％的契税，上海则是3％和1.5％，这些政策还待完善，而二手房转让征收20％个人所得税的政策，我个人认为出台时机并不成熟———目前的政策前提是保证供需的平衡。”华伟表示。

　　有专家认为，对于普通市民“卖旧买新、卖差买好、卖远买近”的改善型住房的自住需求，政府一直鼓励而不会打压。存量房市场的交易不会受到过多的限制，反之，也只有存量房市场相应的活跃，才能减少新房市场的阶段性供应压力，并且提供更为宽裕的选择余地。

　　开发商必须“吐房”

　　对于开发商来说，新的调控政策的影响将会作用于两大方面：一是“有区别地适度调整信贷政策”，这既有可能是在部分房地产市场过热地区提高个人贷款的首付，从而影响开发商的回款速度，也更可能使开发商的开发贷款获批从紧，进一步迫使开发商尽快加大市场供应，谋求资金链完整；同时，“打击囤积土地、房源和哄抬房价”的措施，将迫使开发商进一步开发囤积的土地，从囤地转变成“吐房”来增加市场供应，同时，再配合市场信息的透明化调控，可以令其哄抬房价的伎俩无法施行。

　　“国务院的六大新措施预示着新一轮的调控政策将会出台，但是不会是‘一刀切’而是区别性调控的政策。”华伟表示。我们也认为，这将是对于房地产市场的再一次“梳理”，对于少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱的情况进行一次重新调控，有利于这个市场一些久治不愈问题的根本解决。

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