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作者: 墨帅
据悉，深圳率先出台稳定住房价格八项举措。其中“商品房竣工验收后方可销售”的规定最受关注。该规定要求通过试点方式，在部分新招标拍卖商品房用地出让合同中，约定商品房竣工后方可推向市场销售(5月12日《新京报》)。这则消息下面还加了某编者点评：北京也曾风传要取消商品房预售制，但终因时机不成熟而作罢。深圳此次看来要动真格儿了
。
商品房预售制度是否弊大于利以及应否取消，也曾引起人们的争议。笔者对此倒是比较赞赏那种相对谨慎的做法，毕竟，这恐怕并不只是时机成熟与否的问题，关键还在于其是否具备充分的法律依据和合同依据。如深圳市此次对预售制度痛下杀手，也许至少有两个问题需要直面和明释：
其一，商品房预售制度是《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的，在国家立法机关尚未对其明确废除的情况下，地方政府部门若要对其予以取消，是否面临着与上位法如何协调以及避免法律冲突的问题？该法第四十四条规定了商品房预售应当具备的条件，如果有关开发商完全符合法定条件，而政府部门仍然拒绝为其办理预售登记并颁发预售许可证，似乎缺乏充分的法律上的“理由”。
其二，在《国有土地使用权出让合同》中约定“商品房竣工后方可销售”，是否超越了土地使用权出让合同所能约束的内容范围？土地使用权合同自然是明确出让双方在土地使用权出让方面的权利和义务关系，受让人只要按约缴纳了土地使用权出让金并履行了其他相关义务，便获得了土地使用权，而在之后的房地产销售阶段，主要就是开发商自主掌握并依靠市场运作的事情了，即便需要加强监管，似乎也应由建设行政主管部门负主要责任。倘若在土地使用权合同中“提前”约定今后如何销售的方式及条件，其“触角”似乎伸得有点长了。
其实，将商品房竣工验收后销售作为土地出让的先决条件并非完全不可，关键是要在国家法律允许的前提下，以合法可行的方式予以确认或操作。毕竟，这也是一种带有行政许可性质的政府行为，理应接受法律的约束。
这也许说明，目前我国房地产市场存在的诸多问题恐怕不只是靠某一治理措施或合同条款便能发挥有效而令人信服的作用。对房地产市场的调整和规范应当通过改进甚至重构整个房地产管理法律体系，方能达到理想效果。这也是建设行政法治的基本要求。
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