刘杉：房地产调控基本失败 房价不该有政策底

　　□刘杉

　　不断飞涨的房价证明，国家对于房地产市场的宏观调控基本失败。

　　失败的原因是复杂的，其中包括政策难以下达执行，包括信贷增长过快，包括国际游资大规模炒作等。但一个不容忽视的原因是，宏观政策目标的模糊导致市场对房价预期出现 偏差。

　　无论是媒体，还是房地产商，鼓吹房价不会下跌的一个重要理由就是，宏观调控的目标是抑制房价的增长幅度，而不是抑制房价本身。

　　这个观点不是媒体发明的，也不是开发商编造的，而是主管部门不断透露出的政策信息。除了政策宣示，调控手段的使用也表现出调控目标的模糊不清。如，一方面强调要抑制房价增幅，另一方面同时控制土地供给，其结果就是让市场产生土地供

　　给不足的误解。又如，一方面表明要打击房地产投机行为，另一方面却对银行信贷不加约束，同时也对国际资本进入房地产市场放任自流。流动性泛滥的结果也自然是推高资产市场的价格。

　　很显然，抑制房价增长速度与让价格退回到合理均衡水平是不同的概念。抑制房价增长速度的目的在于让房价慢慢涨，而不是快涨或暴涨，也可以理解为房价不会低于目前的价格水平，只是涨价的速度放缓。正是因为有了房价不会在当前水平下跌的“政策底”，才导致市场预期价格不断上涨，进而导致房价的“政策底”也不断升高。

　　由于调控政策目标模糊，再加上调控手段不到位，那么在经历一段观望期后，市场在没有看到房价有任何下跌迹象的情况下，也就强化了房价继续升高的预期。在市场预期一致和资金市场流动性泛滥的推波助澜下，自然就会形成新一轮的炒房热潮。

　　面对难以抑制的房价，宏观调控的思路和手段应该及时进行调整。

　　首先是政策目标应该明确。

　　对房地产市场的调控目标应该分为短期目标和中长期目标。

　　短期目标是抑制市场投机行为，避免房地产投资过热。而中长期目标则是使房价回归到合理水平，满足普通民众的一般性居住需求。这两个目标不仅要明确，而且要将信息准确传达给市场。如果消费者了解到国家存在可以满足个人住房需求的中长期政策，则会避免盲目跟风炒作，制定合理的个人购房计划。

　　其次是合理使用政策手段。

　　如果明确了政策目标，那么为了实现不同的目标就要使用不同的政策工具。对于抑制投机的短期目标来说，为了避免市场波动，减少金融风险，可以采用稳妥的政策，如提高房贷首付、提高贷款利率、提高住房交易税等。

　　而为了实现中长期目标，则应该改革住房政策，增加市场供给。

　　对于抑制中长期房价涨幅，最好的办法是增加供给。我在此前曾提出，国家应该制定居住政策，建立为普通人提供一定标准住房的供给制度。在居住政策能够满足普通人一般性购买和租赁住房的前提条件下，再通过市场向高收入人群和投资者提供一定的高质量商品房。这种作法不仅可以满足居住需求，同时也可以解决中国土地资源紧缺与人口众多之间的矛盾。

　　该市场的就市场，该规划的就得规划。住房问题，不是简单一个市场化就能解决的。

　　就目前房地产市场而言，国家应该重新出台有效的调控政策，放弃原有的以抑制房价涨幅为目标的政策目标，明确打击楼市投机、稳定市场供给、将房价回归市场合理水平的政策取向。而实现这个目标的重要一点就是避免房价的“政策底”。

　　当然，如果还有“政策底”的话，那么这个“政策底”就是普通住房供给的五年和十年规划。这也是社会稳定的底线。

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