易宪容：政府下决心调控房价 民众自然理性消费

　　易宪容

　　房地产的问题集中到一点就是房价太高。那么国内房价为什么会高？是市场供不应求吗？是市场“刚性需求”吗？

　　其实，在一个发达的市场中，某种商品的价格高低从来就不是问题。但目前中国房地 产市场的情况则不是这样。一是住房作为现代文明社会民众生活权利的一部分要予以保障；二是住房作为一种特殊的商品，开发商利用全民所拥有的资源对它进行垄断性定价，试图以合法方式让社会财富以快速向少数人聚集。这样，高房价也就是成了大问题了。

　　一季度的个人住房消费不及2004年四分之一。从央行的数据来看，也没有看到大量居民储蓄存款减少转移到房地产投资上来。但北京市房协蔡金水的研究表明，从1998年至2004年，北京商品住宅的竣工总面积达到11475万平方米，同期销售面积则为8776万平方米，有2700万平方米剩余。同时，2004年北京

商品房开复工面积9931万平方米，商品住宅施工面积达到6759万平方米，相当于近5年年均销售面积的4倍多。还有，从1992年以来，北京新建的住宅已达到2．4亿平方米，人均超过25平方米。如果以正在施工中和已批住宅用地也算入，以北京1800万人口计算，人均建筑面积达37平方米，超过不少发达国家人均住房水平。目前北京开发商手上有14410公顷左右的建设用地可用于房地产开发。如果以2000－2004年年均供地1051公顷计算，这些土地可满足开发商10年开发要求。而这些土地建成商品房后人均（按1800万人口计算）达50多平方米。

　　既然如此，北京的房价为什么还会上涨得这样快呢？问题就在于房地产开发商、地方政府、炒房者一起在炒作房价。

　　首先，目前国内的高房价是政府政策的误导结果。因为在政府看来，房地产的

宏观调控就等于稳定房价，就是让房价不往下跌。这就是向房地产市场发出了一个明确的信号：既有的房地产市场形势、市场秩序与规则，既有的房地产市场利益关系、运作方式等等，都得维持。但是，在任何一个市场经济中，政府能够做的只是通过调控市场供求关系，让市场价格达到其均衡水平。

　　也正是在这种观念或政策下，国内的房地产市场尽管经历了两年来的宏观调控却没有效果。不仅房地产的投资在飞速增长、房价快速上涨，民众与房地产商的对立情绪越来越严重。当然，房地产开发商可以莺歌燕舞，地方政府可以业绩高照，银行利润可以在短期内上升到历史最好的水平，但是国内绝大多数民众离房地产市场则越来越远。这个市场不仅社会公平性荡然无存，而且也是一个低效率的市场，其经济风险也就无所不在、无时不有。

　　其次，房价的高位运行必然会导致整个国内经济产业结构逆选择，各城市竞争力严重削弱。目前，一些高科技企业、制造业企业甚至出口企业也纷纷进入

房地产业。这势必影响到中国产业结构的调整和经济增长方式的转变。而且，房价的高企必然影响所在城市的竞争力。因为，房价高企不仅增加的企业的营运成本，也增加了城市居民的生活成本。新的企业不敢进入，原有的企业也纷纷退出。新的劳动力人口无法源源不断流入城市。那些潜力较高、竞争力较强的劳动力人口也会流出该城市。

　　再次，房价高企也必然强化地方政府进一步所谓的经营城市。近几年来，中国打造城市竞争力一直陷入在一个误区中，即中国的不少官员一谈到城市竞争力就是如何来经营城市。其实，对一个城市来说，政府职责是什么？无非是通过政府权力来保护企业与民众的产权，来保护合约的有效履行，来保证民众的财富不受到侵犯与掠夺，并以此来为企业创造好的经营环境，为城市居民提供生活便利的条件。

　　而政府要经营城市，就得通过权力的方式来与企业、民众争夺资源。如果这种权力监管不严，就会演变成对企业、民众财富的掠夺。这不仅恶化了整个企业经营的环境，也恶化城市居民的生存条件。

　　近几年来，国内许多城市看上去是经营得有声有色，ＧＤＰ迅速增长、建筑堆积林立、财政收入迅速膨胀、规模也快速扩张，但是这些成绩多以是以国有土地为政策背景，借助对农民、城市居民利益的掠夺而建立起来的。这导致了中国有史以来最大的一次社会财富严重的分配不公，不少城市与村镇的社会矛盾也由此而不断地激化。

　　再就是高房价严重威胁着中国的金融体系安全。目前，国内银行界普遍认为房地产的贷款是一种优质资产，特别是个人住房消费信贷。但这种看法是建立以下几个前提条件上的：一是房地产市场的价格只升不跌；二是银行的利率水平永远保持在现在基础上；三是中国的经济繁荣不会出现周期性变化。但实际上这三个前提都是有条件的、不确定的，也是会变化的。

　　还有一种看法认为，目前国内房地产信贷所占银行总信贷的比重仅17％，与一些发达国家的30％相比还差得远。从欧美的国家的经验来看，如果不超过30％比重就会构成对金融体系的威胁。但是，我们应该看到，一则国内以银行为主导的金融体系与美国以资本市场为主导的金融体系是不一样的。美国的房地产市场的资金既可以来自银行，也可以来自资本市场。特别是美国的房地产信贷市场十分发达，因此，美国银行在房地产市场发展中所占的比重十分有限。但中国的金融体系完全是以银行为主导，国内房地产的资金也基本上来自银行。有研究表明，国内房地产市场的投资80％以上来自银行，只不过进入的方式十分多样。

　　最后，房价高企不仅加剧地区经济发展的不平衡，也扩大了民众之间财富差距。随着沿海一些地方的房价快速上涨，全国的信贷资金与财富迅速地向这些地区集中。尽管中央政府一直要平衡各地的经济发展水平，比如西部大开发、中部崛起等，但是实际上这几年沿海地区，特别是那些高房价的地区与城市，经济发展却越来越快。而这种经济快速增长是以牺牲内陆省份利益为代价的。

　　对于个人来说，除了房地产开发商成为最大既得利益者外，还有那些掌握着相关权力与靠近这些权力的人也从中受益。当然，银行的信贷人员也是这次房价上涨重要得益者，但与房地产开发商或政府的有权者比起来，可能是九牛一毛。

　　受到伤害最大的是广大农民和城市广大的中低收人者。在这次“造城”运动中，尽管有些农民土地出让得到一定的补偿，但是这种补偿与政府土地出让所获得的收益也是九牛一毛。更为严重的是，房价飚升不仅阻碍了广大农民进入城市，也阻碍了农民收入水平的提高。

　　对于城市广大的中低收入者来说，房价飚升不仅使得他们远离房地产市场，其城市生存权也可能面临着各种剥夺，而且增加了他们的日常生活压力。试想，如果城市居民只能穷一生甚至几代人的财富来支撑一套高价房子，那么他们的生存压力有多大？大家都知道，如果绝大多数城市居民都靠住房保障体系来解决，那只能是一种乌托邦。

　　至于政府出台什么政策来调控国内的高房价，我想其实十分简单。一是打击对房地产市场严重炒作，对内可以出台房地产交易所得税、住房空置税、房地产持有税；对外要坚决打击外资进入国内房地产市场炒作；二是央行不断地调升利息，迅速提供炒作房地产者的成本，同时，也可以推行购买一套住房者利率优惠，两套以上住房者利率随行就市的政策；三是取消住房预售制度，特别是严格银行纪律，对于那些胆敢违规的银行信贷者要严惩不怠。消费者一旦感觉政府对国内房地产调控有决心了，自然会理性消费。在这种情况下，国内房价岂能不迅速回落？问题是政府下不下这样的决心，下决心后能不能履行其承诺！

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