房价猛涨与政府缺位错位及越位

　　胡舒立/文

　　期待中国的商品房价既能够保持稳定、稳中有升，又能够缓解社会的不满情绪，转变政府职能仍然是关键

　　在去年12月12日召开的“《财经》年会：2006 预测与战略”上，讨论新一年房地产趋 势的圆桌会议，成了参与者最为踊跃的分会场。当时便可从中感悟，经过了2005年近一年指向“调控房价”的“房地产新政”之后，业界人士对新一年的房价仍充满迷茫。

　　果然，2006年开春之后，房价在国内一些城市出现翻升之势。3月间，北京期房均价较上年上涨19.2%的地方统计消息公布，因领先于上海而引起震动；5月初，深圳市公布了当地一季度的官方统计，深圳关内商品住宅价格同比上涨35.46%，平均房价在全国首次冲破万元大关。

　　对于宏观经济来说，房地产价格上涨并非坏事。比如过去五年中房价上涨，对美国经济的持续发展起到了重要的支持作用。但中国毕竟与美国不同。十余年来，中国房地产业的发展和市场化，使“居者有其屋”的梦有了现实基础；但由于市场的不完善、不规范和欠公平，实现梦想的路仍然遥远。在多数家庭已经拥有房产的美国，房价上涨的动因是消费者扩大住房面积，而房价上涨则使多数人受益，从而刺激内需。在中国，房价抬升过快，不仅使得大多数潜在买房者不得不压缩其他消费需求，而且会引发公众不满，造成不良社会影响。深圳市民邹涛启动的“三年不买房运动”肇始于4月底，至今参加者已数以万计，网上调查公布的支持比例更高达79%，这正是广大公众与“高房价”形成对立情绪的一个例证。由此可见，房价上涨过快，给中国社会带来的负效应可能远超其正效应。

　　因此，期待中国的商品房价既能够保持稳定、稳中有升，又能够缓解社会的不满情绪，正是一种理性诉求。然而，在继续选择市场模式的情况下，这种期待如何才能变成现实呢？我们认为，政府的作用仍然是关键。

　　去年政府“房地产新政”出台后不久，我们曾经在本栏目发表评论，明确提出必须继续推进房地产业的市场化，政府应在此过程中明确自己的角色，纠正以往的缺位和错位。在这里，纠正“缺位”，系指政府应“通过对低收入群体的购房补贴、兴建廉租房等措施，保障居民的基本居住条件”；纠正“错位”，系指政府在房地产的一级市场即土地市场和二级市场即房地产商品市场上，都必须找准定位，结束“与民争利”与“经营城市”等失当之举，“从运动员变为裁判员(参见《财经》2005年第12期“财经观察”)”。当前，我们仍坚持这一原则性看法，且提出更具体的建言：

　　其一，把解决中低收入阶层的住房问题纳入公共选择程序。经济适用房和廉租房的选址、兴建规格及适用人群，本质上是政府究竟将以多少资源用于买不起商品房的弱势群体的问题。这正是一个公共选择过程，应当在广泛征求意见的基础上，通过听证会或地方人民代表大会等程序，寻求一套公平合理的解决方法，最终使多数公众能够接受并感到满意。同时，廉租房还是房地产供给的重要组成部分，通过廉租房数量和地点选择，可以起到防止房价大起大落的作用。

　　其二，增强商品房市场信息的透明度。在中国新生的房地产市场，信息是一种公共品，政府应当在维护透明度上付诸更大努力。中国房地产市场的成熟和规范化，牵涉到诸多配套的制度设施的完备，须假以时日；但有一点目前就可以看得比较清楚，即必须加强市场信息的透明度，帮助购房者根据较为真实的信息，做出自己正确的判断。首先，政府在土地市场上处于完全垄断的地位，土地规划、供应量、闲置土地存量等等直接影响房地产价格的一般性指标，并不易为公众所知，因此，市场信息的透明首先是这些一般性指标的透明化；其次，政府应当利用二级市场的信息优势，加强房地产投资、楼盘销售、房屋空置率、房价变动等信息的披露机制，为公众决策提供一致的、真实可靠的依据。经过一年多来的“房地产新政”，房地产投机成本大大增加，而投机的特性又要求短期内套现，因此，增强商品房市场信息的透明度，不仅有利于公众对房价走向做出正确判断，而且可以防止房地产开发商和投机者利用信息优势哄抬房价。

　　其三，利用土地市场调节房地产供求，需要加强政府的独立和公正性。在英联邦国家以及前英国殖民地，通过一级市场的管理和调控有效地调节土地二级交易市场，保持房地产市场供求基本平衡的做法比较常见。香港特区在这方面的政策运用上也有先例。因此，内地不少城市存有采用“香港模式”之想。然而，这种模式需要以政府的独立、公正和信息透明为基本前提；如若不然，政府可以从高房价拉动的高地价中获得大量财政收入而又不受监督，必然不会真心平抑房价，甚至会对高房价推波助澜。而这也正是我们一直担心的政府在房地产市场的“越位”问题。-

　　(本文刊于06年5月15日出版的《财经》2006年第10期)

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