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本报评论员 欧阳觅剑
2006年4月底，央行调高基准利率和个人住房公积金贷款利率，人们再度生起依靠宏观调控措施打压房价的希望。近日又有报道称央行正在酝酿将购房首付款的比例从两成提高到四至五成。接着，5月11日央行新闻处相关负责人则表示“这条消息不是出自央行，不作评价”。
先撇开这项政策会否出台不说，我们不妨讨论一下这种提高首付比例的做法能否会起到平抑房价的作用。
实际上，个人住房贷款的增速已经放缓，2005年只增加了2444亿元，同比增长15.8%，比2004年少增1629亿元，增幅则减少近20个百分点。15.8%只略高于2005年的名义GDP增长率(14%)和消费品零售总额增长率(12.9%)，可以说已经降到了比较低的水平，但当年全国商品房价格仍然有近10%的上涨，北京的涨幅更是接近20%，远远高于2004年。这些数据表明，减缓住房贷款规模的扩张，不一定能够抑制房价上涨；相反，抑制有效需求，还可能对房价起到刺激作用。
对于近年主要城市房价的快速上涨，人们做出了各种分析，比如地方政府为了政绩而维持地价和房价，投机者的炒房行为，购房者的恐慌，等等。但经济学告诉我们，对价格起直接作用的是需求和供给之间的关系，其他因素是通过影响需求和供给反映到价格变动中。目前，人们对于平抑房价的建议，主要着眼于抑制需求，对加息和提高首付比例的观点就属于这种思维，他们认为，减少需求就能降低房价。
对商品房的需求有三类，一是基于自己收入(预期)的适当需求；二是超出自己(未来)收入水平的过高需求，这可能是因为对未来收入的预期有误，也可能是迫切需要住房却买不到便宜的房子；三是投机需求。满足适当需求是产业和社会发展的目标和动力，政策应该鼓励和推促这种需求的发展，而不是进行抑制。过高需求会引起经济波动，可能带来风险，应该加以引导，采取一些控制的措施，但长远的目标仍然是为他们提供合适的“居住服务”。投机需求应该打击，这看来已经成为一个共识，通过抑制需求而平抑房价，主要是指投机需求。
但在实际交易过程中，区分这三种需求的难度很大，或者说进行区分的成本很高，出于抑制投机需求意愿的政策往往会给适当需求带来更大的打击，加息和提高首付比例尤其如此。因此，抑制需求的最大受损者，是那些打算买房的消费者，因为政策的调整，他们每年需要多付出几百元的利息，可能需要筹措更多的首付款，而且可能需要面对更高的房价，因为抑制需求可能使房价上涨。
众所周知，需求减少则价格下降，但这需要一个前提，那就是供给不变或增加；如果供给同样减少，那价格反而会因为需求减少而上升。2005年住房贷款增速下降，买房需求的增速也降低，但房价却居高不下，原因就在于供给的增速也在下降，以北京为例，2005年住宅买卖成交4079.2万平方米，同比下降4.1%，而商品住宅新开工面积更是下降了10.1%，这与抑制需求直接相关，当需求可能减少，供给的动力也会减弱。而开发商们预计未来供应量会下降，就有了哄抬房价的底气，并且非常嚣张。
因此，不能以抑制需求的方法平抑房价，那只会适得其反。平抑房价的有效措施在于扩大供给，包括增加供给主体和产品形式，鼓励更多资本进入房地产市场，使新房、廉租房、二手房等产品形式相互补充，形成广泛竞争的局面。政府也需要参与其中，成为廉租房或公屋的供给者。当然，它首要的责任还是“供给”长期性的政策，以形成稳定的投资环境，吸引更多资本进入房地产市场。
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