经济适用房：从指定到招标的地震式变革

　　从2006年3月底起，已有10年历史的经济适用房建设有了新变化：郑州的开发商想拿到经济适用房开发项目，就必须参加政府组织的招标。

　　郑州市政府不再指定房产开发企业建设经济适用房，而将采取招投标的办法，公开选择合适的开发商，使老百姓住上质量更好、更放心的经济适用房。

　　今年的招标投标计划正在酝酿中，近日将举办改革后的第一次招标活动。

　　○新办法

　　引发大变革

　　近日，河南某置业有限公司负责人心情很不“爽”：已承建过数次经济适用房的他们，在今年3月份郑州市房管局组织的招标中落标了，落标的原因是“有不良记录”。

　　3月27日，郑州市政府出台了《郑州市经济适用住房建设项目法人招标投标实施办法》，具体规范郑州市经济适用住房建设项目法人招标投标行为。“我们也有机会了。”河南姿华房地产开发公司负责人说。新办法的出台，让更多的房地产开发公司感到高兴。

　　从此，郑州市经济适用房实行一种新的建设管理模式，即政府下达经济适用房开发计划，拿出土地，实行市场化运作，开发企业参与投标，招投标全过程由监察部门监督。

　　“新办法规定，参与项目法人投标的企业应具备三级以上房地产开发资质；具有符合招标文件所规定的由金融机构出具的资金证明；开发业绩在10万平方米以上而且没有不良行为记录。项目法人的投标文件不但要给出项目投标总价和每平方米单价，还要求详细说明经济适用房销售价格由哪些部分 组成。”郑州市经济适用住房建设管理中心拍卖办负责人吴廷杰介绍。

　　以前的政策是房地产公司自己有土地的话，可以向政府提交申请，获得批准就可以建设经济适用房。由此就产生了一系列问题，房地产公司有很大的决策权，开发的经济适用房想卖给谁就卖给谁，导致局面混乱，出现开轿车的富人买经济适用房的怪现象。

　　据介绍，在经济适用房10年的发展中，规划不合理、土地划拨不落实、建设不规范、房价难控制、谁找地谁要计划谁就可以建房等问题，造成房源短缺，满足不了中低收入家庭的住房需求。

　　“新办法采取市场化的运作方法，实行项目招标，政府提供经济适用房土地，并提出建设标准，然后由开发商公平竞争，规范经济适用房建设市场。从报建到规划设计再到各种手续的办理，完全按照经济适用房的建设规范和要求完成。这样做将有利于防止垄断，降低成本，保证工期。”吴廷杰说。

　　○经济适用房

　　有望降价

　　由于办法规定了今后经济适用房采取行政划拨供应土地，并从储备土地里拿地，大大降低了开发成本，意味着政府基本按照收购的地价给经济适用房的开发商，也意味着地价成本比过去开发商开发的经济适用房要低。

　　“办法实施后经济适用房有望降价。”专家表示，这次规定经济适用住房建设年度计划应当控制在当年住宅建设总量的20%以内，原因是经济适用房的价格较低，如果超过一定范围会冲击整个房地产市场。但如果经济适用房价格有所下降，对广大市民是个利好消息。

　　“以前，开发商对经济适用房建设不太感兴趣，因此政府下达当年经济适用房建设计划后，直接委托某开发企业承建，这几年，经济适用房不愁销，成了开发商争抢的‘香饽饽’，不少开发企业对政府以前的指定很有意见，进行经济适用房开发招投标可以选择最好的开发企业建设经济适用房，也是市场发展的必然。”郑州市经济适用住房建设管理中心主任夏卫英说。

　　○利润摊薄

　　也不会导致流标

　　“每年的建设计划都能完成，但远远满足不了需求量。现在经济适用房大致是每平方米1600元，政府给予房地产公司每平方米300多元的补偿。”夏卫英说。

　　据悉，现在郑州市房管局是两条腿走路：与市土地储备中心合作，先选好土地，然后再招投标；以前已经申请并且手中有土地的房地产公司也可以建设经济适用房。

　　在2005年郑州市房管局举办的首届“经济适用房建设管理办法研讨会”上，100余名房地产开发商代表参加了会议，会上政府表示将把经济适用房的开发利润控制在3%以内，并取消补差房。

　　经济适用房利润低，是否会出现流标的情况？郑州市经济适用房建设管理中心有关人员表示，不会出现这种情况，因为由于开发经济适用房资金回笼快、政府又给予优惠，总有人愿意接手。

　　“我认为政府在房地产方面只要管好三件事就行了：规划、质量、经济适用房。在管得了、管得好的方面多管，别的方面不要管那么细。”河南省住宅产业商会副会长赵进京表示，特别是经济适用房，涉及广大中低收入阶层的住房问题，政府更应下大力气去管。

　　“开发商的整体利润虽然薄了，但政府在经济适用房建设上有优惠政策，有一定的利润空间，开发商还是愿意做的。”赵进京说。

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