控制房地产信贷 回归理性房价

　　人民银行4月28日上调贷款基准利率，将一年期贷款利率从5.58%上调至5.85%，这是自2004年11月以来首次上调贷款基准利率，给过热的中国经济降温。因为银行存在流动性泛滥问题，提高存贷比(信贷冲动)是银行的下意识行动。同时这次上调金融机构贷款基准利率被认为，意味十分明显，即通过收紧银根控制信贷规模，尤其是房地产市场的信贷，来控制和消弭房地产泡沫、房地产投资增长，进而使得虚高的房价平稳得到回落。

　　但是，同2003年央行出台“121”文件之后的态势一样。房价不仅没有得到控制，相反在2004年、2005年和2006年第一季度全面井喷。上海、北京已经不再是房价讨伐的标本城市，而深圳广州等此前被认为房价较为理性成熟的城市，以及很多二线城市都加入了“房地产暴利集中营”。从近来深圳流行出来的“不买房运动”可以视为民间一种不得已的哀号。有趣的是，当时对房地产商不利的“121文件”让房地产商爆发出尖锐的狼嚎。

　　实际上，从1994年-2005年以来(根据中经网,CEIC、中国人民银行等各类统计年鉴，只所以取1994年为起点，是因为当年1月1日外汇并轨，对房地产的影响是一种结构上的影响，跟此前不可同日而言)，中国的贷款利率变动对房地产的投资和

房价的变动呈现出一种诡异的不对称状态：贷款利率上升，一般会抑止房地产投资增长和房价上升。但中国完全打破这条规律。贷款利率上升和房地产投资的增长是呈同向变化。当贷款利率上升1个百分点，导致当期的房地产投资增长率同向变动4.58个百分点。

　　这种诡异的不对称可以归因于中国的利率作为资金的价格是不充分的(利率可能太偏低，导致房地产对其不敏感)。

　　那么什么是控制房地产的决定力量呢？从这12年数据可以看出，一个手段是汇率。如果有效汇率指数变动1个百分点，实际房地产开发投资增长率会反向变动5.2个百分点。比如从1994年以来，有效汇率基本上都是呈上升趋势，这意味着人民币处于贬值的周期内(尤其是在亚洲金融危机期间)。在贬值预期阶段，大量资金流出，房地产投资的吸引力减弱。而1998年以后，形势反转，实际有效汇率下降，人民币存在升值预期，于是大量热钱进入房地产。

　　现在

人民币汇率正处于缓慢上升期，如果这种势头不变，那么汇率的上升将会挤压“因汇率导致的泡沫”。这将是个缓慢的过程，除非政府决定让汇率加快上升速度。但这基本上是不太可能的。于是，依靠汇率的效应导致房地产热“退潮”是望梅止渴。

　　另外一个手段就是加大对房地产企业的资金控制。因为房地产贷款占整个信贷比率变动1个单位，则使得房地产投资增长率同向变动高达21.3个百分点。这是真正的穴位。从这个角度看，房地产现象无非是一个货币现象。就像弗里德曼说的那样，“通货膨胀仅仅是一个货币现象，因为发的钞票太多了”，而房地产也是一样，也是因为“给房地产的货币太多了”。

　　目前央行的思路是遏止消费者。无论是利率上调，征收交易重税(打击炒房者)，一些地方还说要出台提高首付比例(比如首期付四成)的做法。这样做的结果是，即使减少了一部分潜在需求，但房地产商可以通过囤积房源的方式进行博弈，控制供给的节奏和频率，来应对需求量的变化。结果，房价更加高企。消费者的神经更加脆弱，他们被迫作出了“追涨”的举动。大批大批的“房奴”又诞生了。

　　明确一点，如果真的要“挤压房价泡沫”，就必须承认房地产仅仅是一个货币现象，用强有力的指标来控制房地产的信贷规模。

　　毫无疑问，银监会出台的《商业银行房地产贷款风险管理指引》对消费者按揭还贷能力的要求是严厉而合格的。将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下。但“商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35%”要求是比较偏低的，即使这个指标执行力也存在很大的问题。政府应该加强这个指标的控制，比如提高到50%。有时候处理敏感经济问题，必须要在某个阶段牺牲掉某个利益集团部分的利益。利益分配方式也是一种生产力。

　　求助于政府启动

经济适用房政策计划，求助于房地产暴利商的良心发现和社会责任感，求助于打击二级市场炒作的物业税等等，都只是方法的一部分。因为这些办法在5年内很难对房价构成实质性的消解。即使有一些微弱的效应，也可能会被1970年代的“婴儿潮”导致的结婚购房冲动和越来越快的城市化发展水平所抵消。

　　不需要考虑房地产商把罪过归结于地方政府的“批地寻租”冲动，因为这好比一个团伙里的两个人相互推诿。其实，只要承认目前的房地产是个货币现象就可以了，如果太热了，就是货币投放多了，控制住这种房地产货币的投放就够了。

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