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乔新生
围绕着中国房地产市场价格居高不下，主要城市房屋空置率越来越高的问题，社会各界提出了一系列解决的办法。这些办法中，有的治标不治本，有的则会产生严重的负面作用。决策部门在制订决策方案的时候，应当认真斟酌。
在我看来，提高贷款利率，增加房屋开发和房屋购买的成本，在短期内能够产生一定的效果，但考虑到我国房地产市场已经出现了畸形的利益胶合关系，中央政府出台的政策很可能会被逐步消解，难以发挥根本性作用。相反地，如果操作不当，有可能进一步拉升房价，增加消费者购买商品房的负担。
正如有人所指出的那样，我国当前房地产市场发展中存在的问题，既不是源于人口的过快增长，城市化步伐的加快，也不是由于城市土地供应不足，更不是由于税收负担的沉重，而是由于城市发展缺乏整体规划，市政当局盲目将房地产作为支柱产业，不顾城市的居住成本和营商环境，盲目追求短期利益所造成的。
一个城市房地产发展的快慢，固然能够在一定程度上反映城市经济发展的好坏。但是，如果房地产作为城市居民最基本的消费品价格增长过快，那么有可能会导致经济环境恶化，经济增长速度放缓甚至可能会出现经济停滞的现象。住房从本质上来说是一种公共产品或者准公共产品，如果一个城市绝大多数居民收入不足于购买维持其体面生活的住宅，那么，市政当局就应当检讨自己的做法，通过修改城市规划和建立集体谈判的机制，最大限度地满足城市居民住房需要。
即使在一些发达的国家，在房地产开发方面并不总是完全依赖市场竞争。为了防止弱势群体露宿街头，或者成为房地产按揭贷款的奴隶，政府会通过修改城市规划或者增加住房补贴的方式，满足居民最基本的住房需要。比如，在国际组织众多的比利时首都布鲁塞尔，为了防止外国政要大量在当地购买高档住宅，从而在整体上拉升城市房地产市场价格，布鲁塞尔当局通过必要的城市规划，在保留具有历史意义的古老建筑的基础上，由政府出资建造商品房，并且以合理的价格向本国居民出售这些房屋。
可见，在没有制订科学的城市规划，或者城市规划得不到贯彻落实的情况下，片面依靠财税或者金融手段对房地产市场进行宏观调控，不可能产生实际效果。按照现有的法律规定，通过提高房地产开发和销售环节的贷款利率，来抑制房地产市场的价格，甚至可能会产生适得其反的效果，道理非常简单，地方政府可以通过改变城市规划，或者改变土地使用权出让价格，将开发商面临的问题转移到消费者身上，地方政府和城市房地产开发商，不可能因为中央政府实行信贷或者财税调控政策而受到损失。
可以说，城市规划是城市房地产开发的基础，也是解决我国城市房地产市场发展中存在问题的根本所在。如果不在城市规划上做文章，不充分发挥政府的主导作用，优先满足城市居民最基本的住房需要，那么，很可能会出现“需要住房的城市居民无房可住、而大量的投机商人占有城市中心商品房”的不合理现象。(作者系中南财经政法大学教授）
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