山雨欲来风满楼 谁导致房地产调控失效

    贾林男

　　在老板们看来，房地产这场盛宴中，获利最丰的不是他们自己，而是卖地的地方政府.

　　飙升的房价、沸腾的民怨甚至不和谐的氛围，使房地产业走到了一个十字路口。新一 轮的宏观调控将使房地产业何去何从？本刊为此推出了《中国房地产特别报道》，力图与读者共同感受其脉搏。

　　房产调控乱局

　　当下，没有哪一个行业如房地产般吸引了全民的大讨论———其间的交锋甚至涉及道德、政治层面。而在话语泡沫飞溅过后，至今也没有人能够真正把其中的因果链条完全弄清楚。

　　“需求旺盛房价自然高涨。”五一期间，一位房产老板试图说服记者，房价高就是供求关系作用的结果。

　　其实不然。中国的房地产行业，如同股市一样，从出生开始就和行政权力有着千丝万缕的联系。这使得政府的调控以及地方政府和地产商的应对，都不是可以用简单的供需关系来解释的市场行为。

　　否则，怎么解释空置率与房价双涨的悖论？为什么政府一方面要控制房价，另一方面又对批地进行严格限制？

　　实际上，自从2003年中央政府就开始对房地产市场进行宏观调控，并要求地方政府采取相应措施以来，没有一项措施可以真正稳定房价，可以平息老百姓的不满。

　　通过分析这几年房地产调控的历史，不难发现对于这一

中国经济支柱产业的调控已经步入乱局———按下葫芦浮起瓢。根本原因在于，中央和地方对于房地产调控有着不同的目标诉求。

　　中央的房地产政治

　　中共中央在十六届五中全会上提出的命题是“构建和谐社会”。“这和房地产的两件事情有关系。”中华全国工商业联合会住宅产业商会会长聂梅生表示，“一个是经济适用房的事情。还有一点就是弱势人群，包括农民和国有企业改革里的下岗工人的购房问题。”

　　目前，中国共有153万下岗失业人员，这些人成为了自购住宅的困难群体。而城市化每年又产生几千万没有土地、没有工作、没有社保的“失地”农民。这种情况之下，要建立和谐社会，房地产自然成为核心中的核心。和谐社会的目标，主要矛盾都投射在了房地产业。以至于大凡关于房地产政策的出台，都能登上报纸的头条。

　　金融风险也是中央政府进行调控的一个重要切入角度。国务院在近年的文件中多次指出，“房地产价格上涨已经给金融安全和社会稳定带来隐患”。

　　中房指数系统研究院副院长陈晟分析说，2004年第四季度上海房价飞涨时，上海出现房价一天一价的翻倍上涨，其中热钱的进入是一个重要因素。“目前政府出台禁止所购房屋两年内转让，与目前的汇率改革和银行改革接轨，最终的目的是不要因为楼市中的热钱，导致中国汇率和金融改制时的金融风险。”

　　金融改革攻坚、证券市场低迷、房地产产业链条过长……林林总总的原因，无不带有全局性的宏观考虑。

　　地方的房地产生意

　　但对地方政府而言，在对房地产业的管理上，却有着和中央政府完全不同的目标。

　　首先是土地。中国的城镇土地一级市场由政府垄断，二级市场交易受到严格限制。当初为了解决居民住房难、扩大内需而启动的房改也带动了“土改”，赋予各级政府制定各类政策措施的权力，并给地方政府事实上的土地所有权，由土地而产生的资产性收益和大部分税费也归地方所有，逐渐形成了地方政府对土地收益的高度依赖。

　　“这使一些地方政府成为房地产发展中最大的受益者。他们从农民手中低价征地，然后高价转给开发商。”安邦集团高级分析师贺军说。

　　另一个原因是税制。实行分税制后，与房地产业相关的绝大部分税种———如房产税、城镇土地使用税、耕地占用税等都属于地方税。因此，地方财政从房地产价格上涨中能得到较大的实惠，不少地区财源对土地出让金、房地产营业税、契税以及管理费形成了较高的依赖。

　　在土地和地方财政的双重推动下，地方政府自然难以舍弃房地产的高速发展，并屡屡发出“房价一定涨”的信号，诱导消费者做出不合理的决策。

　　地价抬高房价？

　　今年两会上，接受记者采访的地产老板们纷纷呼吁“不是我们黑，而是地价太高”。林达集团董事长李晓林就认为，国家宏观调控对土地供应实行的“招拍挂机制”，使得开发商获取土地的成本和难度都在增加，从而让土地价格更高。

　　他以北京顺义的一块土地为例，一块地起始价1.849亿元，成交价2.75亿元，高出48.7%；通州一块地起始价为1.235164亿元，成交价高达4.08亿元，高出230.32%。按平均值计算，成交价比起始价平均高出114.76%。在老板们看来，房地产这场盛宴中，获利最丰的不是他们自己，而是卖地的地方政府。

　　另一种说法是“房价抬高地价”。学者秋风就认为，尽管在现实中，开发商是先买地，后卖房子，但从经济学的逻辑看，开发商其实是先卖房子，后买地。无利不起早，开发商必得预期房子能以带来利润的价格卖出去，才会进入市场，去买建造这房子的土地。因而，土地成本，即地价，是由房屋的预期价格决定的。

　　房价和地价上涨孰先孰后，如同争论是先有鸡还是先有蛋，令人困惑。但有一点毋庸置疑———作为权力强势的地方政府和资本强势的房地产商，合谋是一种自然的选择。

　　地方难舍名利

　　其实，早在1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》中，就明令各地尽快建立起以经济适用房为主和租售并举的住房供应体系。中央的这个“经”是好的，可惜各地的执行上不够坚决。上月，建设部通报了截至2005年底全国城镇廉租住房制度建设和实施情况，居然有70个地级以上城市根本没落实。

　　是什么问题导致地方执行中央政令不力？无外乎名利二字。所谓“名”，是指地方政府的政绩。房地产投资一般占全社会固定投资的20%左右，个别热点城市在40%以上，如2005年度北京高达53.9%。投资是拉动GDP的重要因素，而GDP又是衡量官员政绩的重要指数。有意思的是，本来“十一五”规划中，中央定的全国年均经济增长率的目标是7.5%，但是地方层层加码，31个省、市、区公布的平均GDP增速达10.1%，以至发改委日前对地方政府敲响“减速”的警钟。

　　所谓“利”，就是各地从房地产开发上获取利益，卖地是其最重要的谋利手段。由于土地出让金一般占到地方预算外收入的一半左右，因此素有“第二财政”之称。

　　而廉租房建设不仅不涉及土地出让，还须拿钱对低收入家庭进行房租补贴，对地方行政部门来说，无异于“赔了夫人又折兵”。

　　斩断利益诱惑，对这些诸侯经济来说可不是一件容易的事。

　　释放误导性信号

　　消费者对房价走势的判断，直接影响了房价未来的走势。而作为提供判断标准的政府和相关机构，在土地供需、市场供求等环节上都发出了误导性信号。

　　中国对房产的宏观调控可谓天下最奇怪的调控：面对房屋价格上涨的局面，国土资源部门却不断宣布收紧土地供应。地方国土部门更是火上浇油，比如北京市就明确规定，城里不再供应经济适用房用地，某些地区甚至不再供应住宅用地。

　　从这些信息中，公众可以得出的惟一结论就是：土地供应越来越少了，好地块越来越稀缺了，因此，房价肯定要上涨了，现在不买，以后多高的价格也买不到了。基于这样的判断，消费者蜂拥进入市场。而这恰恰是开发商最愿意看到的。

　　这样，一个房价上涨的链条就形成了：开发商就可以承受较高的土地成本；于是，“招拍挂”的土地交易价格大幅度上涨；于是，在宏观调控中，地方政府从房地产业中所获得的收益反而大幅度上升，整个市场一片繁荣。

　　某些跟房地产有利益关系的机构，也不断地释放土地供应紧张的信号。五一前，某专家在发布《2006年房地产蓝皮书》的场合，对房市得出两点结论：目前虽有个别城市房价升幅较大，但是总体上全国尚处于一个可以接受的区间。这里的暗示就是，目前的房价上涨趋势应当继续维持下去。关于未来房地产市场走势，该专家说：“今后几年，中国房价总体走势确定无疑是上升的，因为影响我国房价的因素具有持久性和不可逆性。”这里传递出来的信息是，现在买房子比将来更合适。

　　地方政府就更愿意释放那些刺激消费者的信号。比如，北京市建委等部门就公布，今年头两个月，北京商品住宅预售交易平均价格涨幅为17.3%，比国家统计局的数据整整高出10个百分点。可以预料，消费者看到那个数据的惟一反应是：房价涨得这么快，现在不买，就要吃大亏。

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