北京房价持续上涨：供给不足还是调控力度不够

　　◎ 本刊记者 张 妮

　　“三年前星河城的房子刚开盘时我就看好了，那时每平米才4000多块钱，直到去年这个时候攒了首付想要选房，发现已经涨到6000块钱了，刚好赶上宏观调控，大家都在说房价要跌，我就想再等等看，可是今年再去看房时居然又涨了1500块钱，我攒的钱现在拿来买房肯定是不够的了。我已经决定先立业再成家了。”几天前，一个朋友打电话跟记者抱怨。更 可笑的是，他还告诉记者，去年售楼小姐每个周末都要打电话邀请他前去看房，现在的态度则来了一个180度的大转弯，电话打过去都是爱搭不理，说没时间，要看自己去看。

　　朋友说的这个楼盘位于北京丰台区南三环附近，记者上网搜索该楼盘，果不其然，自2003年开盘价格便是一路飙升，尤其是去年年底至今，短短4个月更是上浮千元。再点击查看其他楼盘的信息，记者发现，这种迅猛上涨势头并非单是个别楼盘的特殊情况，而成为北京市商品住宅市场的一种普遍现象。

　　商品住宅价格涨幅增速

　　随后，一系列统计数据的公布也证实了这一现象。

　　2006年4月20日，国家统计局发布北京一季度经济形势数据显示，商品住宅价格比去年同期上涨7.6%。就在第二天，北京市建委等部门公布的数字则显示，今年一季度，北京市商品住宅期房预售均价为6885元/平方米，同比上涨14.8%，两个数据相差近1倍，引起社会各界的关注，对此，专家的解释是计算平均数的方法不同。但是对于普通消费者而言，商品住宅价格的上涨却是不折不扣的事实。对于他们来讲，价格又大幅上涨了，口袋里的货币又缩水了。

　　无论是7.6%还是14.8%的增长速度，都不是北京市商品住宅价格涨幅的历史最高点。引起人们关注的并不是速度本身，而是对未来的预期。

　　商品住宅价格的高速增长不仅仅在北京，国家发改委、国家统计局2006年4月20日联合发布数据显示，一季度，全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.3%。全国的商品住宅价格都在上涨，部分城市住房销售价格的涨幅在经过宏观调控短暂回落之后，并没有遏制继续上涨的势头，2005年末出现翘尾，2006年一季度增长速度继续加快。

　　与此同时，商品住宅空置面积增幅也在逐步上升。如果说商品住宅价格上涨是供不应求的表现，那么空置率的上升则是房子相对过剩的信号，两个指标得出的结论恰恰完全相反。“宏观调控”、“涨势依旧”、“高空置率”，这一连串相悖的关键词，让2006年春季的房地产市场像沙尘天气一样扑朔迷离，也向中央经济工作会议上提出的“稳定房价”的工作提出了挑战。

　　供给不足还是调控力度不够？

　　“房地产市场的信息很乱，各种批评很多，拿‘药方’的很少，我们需要的是办法、是措施。宏观调控要多用经济手段，但现在主要用的是行政手段，在这种情况下往往出现调控措施与调控目标背道而驰的情况。”4月25日，中国房地产协会原会长杨慎在《2006年房地产蓝皮书》发布会上指出，以2005年房地产市场的宏观调控为例，调控的手段是紧缩信贷，减少土地供给，需求不变，供给减少必然引起价格上涨。

　　“北京价格的上涨加快是一种累积性反弹，是土地供应缩紧的一个滞后的效果。”中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞在接受《中国发展观察》记者采访时表示，他认为控制房价上涨的根本途径是增加供给。

　　可一个值得注意的问题是，北京商品住宅价格恰恰是在2005年12月出现翘尾，而正是在这个月北京市土地供应突然放量，连续推出两批，共成交23宗，占当年交易数的46%。

　　按照上述观点，土地供应放量的效果应该是价格涨幅的减缓或者是价格下降，现实情况却是大相径庭。

　　自从今年一季度全国商品住宅价格涨幅出现反弹便引起了各方面的关注，任何一条新闻冠以“房价”的标题点击率便急速上升，主流意见一致认同是市场供求失衡导致价格快速上涨，是供给远远小于需求的结果。杨慎指出，我国目前城市化加速，国民收入快速增长，加上住房所依托的土地要素是不可再生资源，所以总体上来讲需求要大于供给。

　　中国社会科学院金融所副所长王国刚在接受《中国发展观察》记者采访时也表示，价格上涨的根本原因是供给远远小于需求，解决的方案是增加供给。以北京为例，2005年以来，商品住宅期房销售超过90%，一个楼盘开盘，供应和等待购买的比例达到1：8，8个人等着购买一套住房，买房者已经到了几乎没有选择余地的程度。短缺就会引起炒作，推动价格的上涨。

　　对于为何供给小于需求，还会有空置面积在不断增加的矛盾时，王国刚和牛凤瑞都对现有商品住宅空置面积统计数据表示了质疑。王国刚表示，我国现在计算空置率在分子方面是以每年的12月31日为标准，这之前没有售出的房子均算为空置房，假如12月开盘的楼房便几乎全部被算入空置房的范畴。国外的概念则是指楼房开盘后经过一年的销售没有卖出便记入空置房；在分母方面，我国用的是当年竣工的商品房来计算，国外则是使用全部住宅存量进行计算，这两者的相差很大。按照我国的方法计算空置率超过20%，而按照国外的方法计算，我国的空置率不足1%。牛凤瑞告诉记者，空置面积是全国有1.2亿平方米，并且多为商业用房。对于商品住宅来说，他的意思还是供给不足。

　　针对供给小于需求的说法，国家发改委经济研究室主任王小广则表明了不同的意见。他认为，商品住宅价格调而不降的问题，并不能简单归结为供给小于需求的问题，实际上是因为调控不够充分，房地产行业过热被严重地低估了。北京商品住宅价格快速上涨的原因还在于投机需求的推动，这其中可能有原来投资上海的资金在受到宏观调控打压之后转向北京，再这样发展下去可能会步上海的后尘。同时，他很担忧房地产市场的若干年后可能会出现过剩，从而给中国经济的长期稳定发展带来隐患。

　　王小广在接受《中国发展观察》记者的采访时表示，第一季度银行对于房地产开发商的贷款有增长，这在一定程度上也导致了商品住宅价格的增长。此前，4月22日，摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠在中国金融改革论坛上谈及北京一季度商品住宅价格上涨时也表示，一季度房产开发信贷有所松动增强了开发商资金的流动性，不再急于靠卖房来回笼资金。

　　王小广还告诉记者，“地荒”、“房荒”是一个错误的观念，实际上，从去年年底开始，政策开始松动，今年第一季度土地开发面积增长33.2%。国土资源部中国土地勘测规划院地价所所长邹晓云也明确指出，“地荒”实际上是不存在的，政府供应的土地有增值潜力大的，也有增值潜力小的，而开发商关注投资增值潜力大的那一小部分土地，在这个意义上，他们抛出“地荒”的概念。作为政府来说要把握住市场需求的脉络，做一些引导和调整。

　　王小广认为，住房政策的目标并不在于刺激经济增长，目前控制价格的上涨的途径还是要加大宏观调控的力度，并保持政策的持续性，至少持续3年，将房地产投资增长速度从30%降到20%还不够，应该降到15%或者更低。调控过程中主要是抑制炒房和投机炒作，他提出可以通过税收的手段来调节，比如，通过增加消费税和所得税来抑制房地产投机，也包括发展

资本市场来分流投机需求。在房屋的生产和销售模式上应该只允许卖现房，禁止卖期房。

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