警惕北京房市虚假繁荣 政府不能听任畸形发展

　　◎ 高聚辉

　　自2006年2月份起，有关北京房价快速上涨的消息就不断见诸于各有关媒体。3月起，有关北京房价超过上海的报道更是成为各大媒体的焦点。这些媒体所引导用的是如下数据，“根据北京市统计局发布的数字，2005年北京商品住宅期房均价同比上涨19.2%，达到6725元/平方米，而2005年上海商品住宅平均销售价格为6698元/平方米，上涨幅度仅仅为4.9%。3 年来，北京房价首次超过上海。”

　　于是“北京房价首次超过上海、领涨全国楼市”成为各大媒体相互转载和引用的关键词。一时之间，关于北京房价的话题再次引起了社会各界的广泛关注，并引发了众多专家学者的争论。2005年3月，国家发改委发布了2月份全国70个城市的房屋销售价格指数，其中，北京市新建房屋销售价格同比指数为107，这一数据与同期北京市建委、北京市统计局、北京市国土局、北京市发改委的商品住宅期房价格的同比增长速度17.3%有所差别，这更是引起了社会各界的关注，人们感到更加迷惑，到底应该更相信哪个数据，这些数据应该如何正确使用？

　　使用统计数据要注重其自身的统计口径

　　在我国，有关房价的相关统计数据十分复杂，我们经常看到的有以下几种：房价、商品房价格、商品住宅价格、房屋销售价格、商品房预售价格、商品住宅预售价格、二手房交易价格、二手住宅交易价格等等。这些数据名称之间非常类似，而且也有不少人在使用这些数据时常常以房价来统称，这就增加了人们了解房价所代表的真实含义的难度。所以在很多时候，我们一不小心就会掉进有关统计数据的陷阱。有人会拿一个城市的商品房价格与其他城市的商品住宅价格对比，也有人会用一个城市的商品住宅期房价格与另一个城市的商品住宅平均价格对比，这些实际上都是不可比的，简单地把他们放在一起对比并不具有实质上的意义。

　　另外，由于统计口径和方法不同，即使是对同一经济社会现象在同一时间内的统计，其数据也可能会有较大的差距。这种差别并不能说明某一种统计方法有误或者统计数据错误，相反它可能从不同侧面更加全面地反映了这一事物的本质特征。所以对于北京市第一季度的房价走势，北京市建委发布的期房交易价格的涨幅与国家统计局公布的70个大中城市的房屋价格涨幅不同不必大惊小怪。相反，我们需要从这种相互差异的数据之中找出北京房价的真实走势，为有关投资决策提供参考。

　　在使用有关统计数据时，我们必须注重数据的统计口径及统计方法，学会正确地使用统计数字。统计中有一句术语：“数字不会撒谎，但撒谎者常常使用统计数字”。因此我们在使用有关统计数据时必须要注意数字自身的可信度以及其应用范围，同时对于媒体报道中所使用的数字我们也要留意其统计口径，不要盲目跟着走。

　　对于北京市的房价，由于北京市建委采用的是用报告期备案销售的销售额和销售面积相除得到的平均交易价格，因此这一数据能够反映报告期内新增住宅的价格走势情况，能够为我们购房提供一定的参考依据，但由于它容易受到推出楼盘以及销售楼盘情况的影响，其价格自身之间在不同月份并不具有完全的可比性，这一价格也并不能反映整个城市的真实价格走势。举例来说，假如在某个月批准预售的楼盘集中在城市一般地段，当月的销售价格情况必定较低；而在下个月，预售的楼盘中增加了城市较好地段的楼盘，那么这个月的销售价格可能就会比上个月有较多的上升，那么这种上升真能够反映城市的整体价格水平吗？显然不能，但这一价格对于我们是否购房还是可以提供一些参考。而国家统计局的统计方法是采用抽样的方法，它是将不同类型和地段的商品房价格依照一定的权重来计算出一个同质可比的楼盘的价格。相对于市场实际成交价格，这个价格能够更为真实地反映一个城市的房价水平和增长幅度，对于政府的决策以及市场投资者具有重要的指导意义。

　　因此，我们在使用和了解到有关房价的数据时，必须注意其统计口径，否则就有可能出现数据正确、结果正确但实际上却是错误的情形。

　　正确使用统计数据分析北京房价走势

　　对于那些能够提供连续时间序列的数据，我们在分析过程中，不仅要看某一时点的数据，更要注重的是连续一段时期内的有关数据，综合各相关数据才能够得出一个正确的结论。下面我们就从自2005年7月份以来国家统计局公布的70个大中城市房屋销售价格的有关数据和北京市建委公布的月度房地产市场交易数据来对北京市的价格走势进行一个全面分析。

　　从国家统计局发布的70个大中城市的房屋销售价格来看，自2005年7月份起，房屋销售同比价格指数呈先升后跌的趋势，环比价格指数则基本上比较平稳。从物业类型来看，二手房价格涨幅远超过新建商品住房的涨幅。在二手房同比价格指数上，除2005年10月低于新建商品住房价格指数外，其余月份均远远超过了后者。而从二手房环比价格指数上看，二手房价格上涨幅度连续9个月高于新建商品住房的上涨幅度。

　　从北京市建委联合北京市统计局、市国土局、市发改委四部门共同发布的商品住宅期房销售价格上看，自2005年2月份起，北京商品住宅期房交易价格总体呈现上涨的趋势。2005年2月，北京市商品住宅期房交易价格为5779元/平方米，而到了2005年12月，这一价格上涨到了6725元/平方米，整体上涨了946元，其中，截至2005年6月，上涨了776元。从价格同比增长速度上看，同比价格指数呈先涨后跌趋势，而环比价格指数基本比较平稳，整体呈下降的趋势。特别是在2005年11月、12月以及2006年1月，商品住宅期房销售价格呈绝对下降的趋势。

　　进一步，我们将2005年北京市的月度累积期房销售面积和累积销售额转化为当月实际数据，并进而推出当月的实际销售价格，我们可以发现，当月实际成交价格的波动要大于月度累积数据得出的成交价格，而且自2005年11月份起，北京市期房销售的当月实际成交价格出现较大的下跌幅度，这表明北京市房地产市场已经开始出现调整的迹象。

　　综合前面的分析，我们可以看出，2005年北京房价整体上仍保持着上涨的趋势，但涨幅已开始减缓，但效果仍需要巩固。由国家统计局的统计数据看，2006年3月北京市新建商品住房的同比价格指数为107，已经比2005年11月的最高值108.2有所下降，但增幅仍然较高，有关部门必须继续采取措施巩固已取得的效果。而由北京市建委发布的统计数据看，其同比增长速度已经由2005年10月份的21.4%下降到2006年3月的14.8%，涨幅已经有较大的下调，但依然处在高增长的轨道。

　　警惕北京房市虚假繁荣

　　有关数据表明，北京市房地产市场在2005年基本上仍算比较平稳，涨幅在逐步回落，特别是2005年下半年月度环比价格指数一直保持在较低的水平，部分月份期房交易价格甚至出现了绝对下降。但北京市的市民的感受却与这些分析结果截然相反，几乎所有的北京居民都感觉北京房价在过去一年是“涨疯”了，不管是一手房还是二手房其上涨速度都令人惊讶，而且在今年会有加速上涨的趋势。为何数据分析的结果与人们的感觉之间有如此大的反差，其原因可能有以下几点：

　　第一，从国家统计局发布的月度价格指数上看，2005年下半年，北京市二手房的销售价格增长速度远远超过了新建商品住房的增长幅度。二手房的平均交易价格也较楼盘当初销售时有较大的上涨，但这种上涨是有两方面的原因：一是二手房一般都进行过装修，而且大部分属于是精装修；二是随着市政配套的完善，房屋增值也要体现出来。但很多人却只是以某一楼盘的二手房交易价格与其当初的销售价格对比，不考虑装修及市政配套完善的因素，这种涨幅本身就放大了许多。

　　第二，即使是同一楼盘，开发商在楼盘销售上通常会采取分批销售，并采用由差到好、价格由低到高的次序，这样人们就会感觉这个楼盘在不断上涨，而且由于越接近后期，购房者的风险越小，其价格也就越高。但消费者却经常是以某一楼盘的开盘时价格与当前的价格对比，没有考虑到不同批楼盘位置、户型及配套上的差别，单纯以价格来衡量市场涨跌幅度，这种感觉也会放大房价上涨的幅度。

　　第三，外地购房者的进入弥补了北京居民需求的不足，支撑了北京房价的上涨。据北京市统计局新闻发言人于秀琴介绍，北京市房地产市场有1/3的房子被外地人和外国人购买，而且这些人所购买的住宅多数属于高档住宅，这必将带动北京整体房价水平的上扬。

　　第四，开发商之间形成价格同盟并保持高价位是市场博弈的最佳选择。在房地产市场博弈中，相对于分散的消费者而言，开发商始终处于强者地位。对于企业来说，利润最大化是最基本的一个目标，而提高价格是增加利润最简单和直接的办法，而在这个信息不透明和市场供给相对垄断的市场，提高价格切实可行，而且十分有效。

　　第五，自2005年下半年起，北京市在经济适用房政策上调整为定向供应，这导致一大批原来想通过购买经济适用房的人群进入普通商品住宅市场，加大了需求的增长速度。

　　但需要注意的是，北京房价的上涨已经促使购房成为了一种投资，这种价格的上涨只是一种虚假的繁荣。如果由于房价明天有可能会上涨今天就去买房，那么你很有可能就是价格泡沫中接到最后一棒的人。对于那些购房是为了投资的人来说，他们最关注的是房子未来(特别是近期)的升值潜力；而对于自住的人来说，我们最关注的应该是自己的收入水平能否承担得起昂贵的月供，以及住房未来工作生活的便利程度，而房子明天的价格只是要考虑的第三因素。

　　从北京市房地产市场的现状来看，本地居民购房意愿处于历史低位，而外地购买者进入暂时弥补了需求的不足，但从长期来看，以投资为主的房地产市场必定要向居住回归。届时，北京房价必然出现理性回归。

　　政府不能听任市场畸形发展

　　从北京市的经济发展、市政建设以及2008奥运效应的影响上看，如果政府听任市场自由发展，北京房价在几年内继续保持上涨并不困难。但是，如果我们冷静地来思考北京的房地产市场，我们会发现北京市的房地产市场在很大程度上是由投资者、外地人及外国人来影响的，他们能够在短期内推高一个城市的房价，他们也能够迅速令这种价格泡沫在一夜之间破灭，东南亚金融危机就是一个典型的例子。

　　从一个城市的可持续发展来看，本地居民才是城市发展的根本。尽管随着城市的发展、产业的升级，城市的房价在长期会出现上涨的趋势，但如果这个正常需要几百年完成的任务在几十年甚至几年内完成了，那么，城市必须要及时 调整自身的产业经济结构，否则城市的发展会得到抑制。

　　从北京市的收入水平来看，其房价收入比已经超过了本地居民的承受水平，但其房价能够长期保持较高上涨速度与外部购买力的进入是分不开的。面对这些购买力，获益的是开发商及地方政府，而最大的受害者则是本地的居民及城市的未来发展。

　　“罗马不是一天建成的。”同样，中国的房价也不能在极短的时间内赶上西方发达国家。而且，高房价并不是国际化城市的主要特征，更为重要的是经济中心、人才中心、完善的生活配套，所以地方政府必须全面认识房价对城市的影响，既要防止房地产价格的暴跌，但也不能听任房价长期畸高，切实将稳定住房价格作为房地产市场调控的第一要务，保持城市整体的可持续发展。

　　(作者单位：国家信息中心信息资源开发部房地产信息处)

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