住房需求膨胀超越国力 中国经济出现危险信号

　　在众多利益集团追逐短期利益的作用下，超越基本住房需求的住房狂热，已经成为中国经济的引擎，这可能是个危险的信号

　　姜洪桥/本刊记者

　　曾经在上海上演过的“郁金香”式抢购似乎正强有力地潜入北京。位于北京和平里的 “和平小镇”还没开盘，就有1000人报名认购，“排队都排不上”！而事实上这些消费者所瞄准的首期新房数量仅有100套。这样的情形在西二环的官园八号、西三环的中景理想家、望京的香颂不断上演。

　　今年前两个月，北京市商品住宅预售交易平均价格6776元/平方米，同比上涨997元/平方米，涨幅高达17.3%。3月份入市的新盘，销售价格达到8000元每平方米以上的高档住宅成为入市项目的主角，占到了65%，房价无任何降低迹象。

　　北京的房产市场正在满足着来自全国的需求量——这个说法并不过分。需求量几乎是任何一个商品交易市场得以繁盛的筹码。然而，对于这个极大程度上支撑着价格的因素，它们所呈现出来的巨大的、似乎遥遥难以终结的能量和潜力很多时候令人迷惑。

　　人们越来越意识到，单纯依靠一两个房

地产政策无法控制局面。

　　误会房价：住房狂热已经超越基本住房需求

　　事实上，北京房价17%的增长速度并非历史最高点，它引起人们关注的所在却不是速度本身，而是与尚未结束的宏观调控政策的反差和对未来的预示。主流的意见有多种，但都不约而同地在承认这样一个现实：供应远远小于需求。

　　“怨言什么问题都解决不了，”社科院金融所副所长王国刚提醒，按照他的测算，到2025年中国尚缺160亿平米的住宅面积。很明显，住宅需求远远要大于实际供应，北京作为中心城市情况就要更严重。

　　与众不同的是，首钢研究所所长王育琨则是鲜明了当地认为，中国的住房需求膨胀超越了国力。“现在看来，我们在十几年前的研究成果仍然是有用的”，王育琨说。

　　住宅市场分为住宅消费和住宅投资两个市场。针对住宅消费的是住宅服务，既可以是买也可以是租，而投资则是作为资产的投入以求升值。按照这样的分类，住宅消费需求和住宅投资需求是两个不同的概念，所谓市场化并非仅仅指住宅作为投资品出售的市场化，而所谓政府住宅保障显然是针对消费需求而非投资需求。就此而言，上个世纪的80年代末与目前的情形亦有相同之处。虽然当时的住房还是福利性质，需求源于单位购买，但由于各个单位竞相攀比，住房规模庞大和价格高涨成为当时政府的难题。包括烟台在内的多个城市开始出售公房以求实现市场化和资金回笼改善财政，但效果却与设想背道而驰。

　　世行关于中国住房改革的报告16年前曾批评烟台等地的出售公房行动，提醒中国政府不要指望倚靠住房自有化来解决住房问题。报告认为，“政府应该抵制全力推行住房自有的企图。”世行给出的解决办法是在中国各个城市建立中小型住房出租公司而非简单的开发与出售。

　　历史的回归

　　吸取了出售公房的教训，1991年国务院住房制度改革领导小组推出《关于全面推进住房制度改革的意见》以逐步提高公房租金，首先实现租金市场化为主要任务。在出售住房的问题上指出：出售对象是高收入者而不是一般职工。与此同时，世行开始履行贷款计划，全国包括北京在内的各个城市都积极竞争以获得世行贷款。捎带提一下，后来得到世行无息贷款的烟台市房屋银行行长自杀，上海的相关负责人也被捕入狱，这也许是现在大部分人压根不知道有世行的合作计划和世行对中国住房改革建议这么回事的原因之一。

　　应该说，当时中国对住房改革的研究和实际成果受到了全世界的重视。王育琨回忆，一位首长在接见世行代表时说过，“我们要去申请诺贝尔奖，中国解决了十几亿人的住房问题。”

　　但是按照眼下的情况，中国要获得住宅改革的诺贝尔奖已经没有希望。开放后的北京和上海住宅保障被限制在极小的范围内，楼市被潮水般涌进来的人群和财富撑破，无论穷人还是富人，高收入者还是一般职工，解决住房问题只能依靠购买自有住房。“政府总是在住宅投资和住宅消费两个市场摇摆，用投资品市场去解决住宅消费问题，用调控投资市场的手段去解决住宅消费和保障问题，用调控消费市场的手段去解决投资市场的问题，”王育琨的分析解释了十几年前的研究成果仍然没有过时的原因。

　　这是一个令人迷惑不解的问题，为什么十几年前在理论上就已经相当清楚的问题，在十几年后依旧重蹈覆辙。

　　“政府不仅没有鼓励租赁市场还阻碍其发展，”中国社会科学院财贸研究所研究员况伟大认为，北京租赁市场被征收过多的税费让很多人感觉租不如买。为了避税，北京的租赁市场事实上就是一个地下黑市，人们被迫挤向本已拥挤的购买市场。“当然，把消费需求推向住宅投资市场会让一些人高兴”，况伟大分析，住宅消费需求是必需的，没有弹性，把它推向投资市场将进一步助长投机需求。而投机的增长意味着房价和地价的攀升，哪些人高兴不言自明。这再次印证了历史和现实的相似，相关政府研究机构在上个世纪90年代的实物地租调查研究表明，在土地没有实现有偿使用的时候，地方政府已经掌握如何将地租转让到房价中去，以避免和中央财政的分成。

　　最令人难忘的是亲眼见识印尼18平米住满了一家人的廉租房，王育琨表示，他对纯粹住宅投资市场的涨跌并不在意，涨也是必然的，但主动鼓动普通消费者需求却难以理解。王育琨了解过美国至今仍有17%的人住在廉租房里,香港和东京的人均住房面积只有7.1平方米和15.8平方米,中国的人均居住面积已经达到25平米。在上个世纪80年代，邓小平说过，希望到2000年时中国人均居住面积能达到8平米，现实已经大大超越了他的设想。

　　鼓舞消费者购房是不可否认的事实。“居者有其屋”、“住房消费年”的口号不是来自民间而是来自政府。北京市政府在宏观调控前后一直认为，北京房地产没有大问题。上海市虽然严控房地产投机，但从不承认房价下降，而且现在已经不再重提当初把房价压下来的“两个1000万”政策，“如无特殊情况，不再提及”。

　　在众多利益集团追逐短期利益的作用下，超越基本住房需求的住房狂热，已经成为中国经济的引擎。王育琨说：“当一国居民把财富都凝聚在住房上的时候，这个国家的居民就危险了。”

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