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中国信贷风险论坛 信贷风险分析师 傅婷
内容提要：个人住房贷款(商贷)利率包含在本次上调贷款基准利率之中，房地产企业普遍高负债经营，利率的提高将直接加大其经营成本，降低公司利润是肯定的，虽然由于本次升息的幅度并不大，但是对房地产行业的实际影响要远小于心理影响，一是增加房地产企业的利息负担；二是增加购房支出从而抑制需求；三是对宏观经济产生负面影响，从而间接
影响房地产行业。
尽管最近一段时间学术界对于提高利率的呼声很高，但是央行自从2004年10月多年之后首次提高存贷款利率以后就一直销声匿迹，随着一季度多项指标显示经济过热的大背景之下，再次改变基准利率应该是众望所归，也是政策面一系列组合拳的重要一击。
4月28日起中国人民银行上调金融机构贷款基准利率。一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.58%提高到5.85%，其他各档次贷款利率也相应调整。个人住房贷款(商贷)利率也包含在本次调整之中。即日起5年期以上个人自营性住房贷款的基准利率将由6.12%提高到6.39%，个人能享受到的最优惠的下限利率由5.508%提高到5.751%。
首先，我们有必要分析一下这次房地产调控的背景，今年一季度，我国国内生产总值增速达到10.2%，银行贷款量提前3个月完成了半年的目标，同时房地产价格出现大幅度上涨，树大招风的房地产行业自然成为众矢之的。另一方面，国家发改委刚刚出台了多项针对过热行业的调控措施，新一轮宏观调控已经开始，这次上调贷款利率是货币政策配合行政调控的一次组合拳，如此大的调控力度意味着国家对经济过热已经定调，因此房地产贷款利率的提高也是国家系列调控之一。
其次，可以深入思考房贷利率的上调对于房地产行业的影响，主要从四个角度说明，对于房地产商来说，由于房地产企业普遍高负债经营，利率的提高将直接加大其经营成本，降低公司利润是肯定的，接下来房价如果受到影响，那么利润空间还要进一步缩小；对于购房人来说，无疑增加了他们的负担，给最近一段时间过热的投资需求浇了一盘冷水；对于银行来说，房地产公司超过80%的资金都是来自银行贷款，除了前期工程投入，个人房贷是其主要收入来源，经过此次调整，通过银行贷款投资房地产的冲动应该会进一步降温，而且利率的上涨必然带来客户提前还款量的增加，不过对于老客户来说，明年1月1日起才会执行新利率，因此预计暂时提前还贷量不会出现猛增，但是年内提前还贷总量预计会扩大；从与其相关的行业来看，此次调控中，建筑工程行业、工程机械行业、以及钢铁、水泥等行业也将受影响，政府调控的目的在于打压固定资产投资，因此大部分的投资品行业都会受到影响，只是影响大小的问题。
再次，还应该清楚的意识到房贷利率上调对于心理预期的影响。其实，从实际影响方面分析，此次贷款利率调整0.27个百分点，调整幅度只有4%，对地产行业没有多少实质性的影响，更多的是对市场起到警示性的作用。这次加息使们人更关注房贷的利率风险。中国目前的利率水平处于近20年来的低谷，而固定资产投资和国民经济增长速度较快，利率未来继续上调的可能性仍然比较大，这次提高房贷利率正是让更多的人联想到新的加息周期的来临。
最后银联信分析师还认为，可以结合去年房地产调控来看待这次调控事件。去年3月，住房贷款利率回归到同期贷款利率水平，而本次上调贷款利率自然会包含房贷利率。去年3月，个人从银行获得的最优惠房贷利率上涨了0.2个百分点，使许多人的住房按揭月供上涨数十、上百元，而这次利率上涨的幅度更大，月供负担又有增加。这也从另一个方面说明了国家已经比去年下了更大的决心对房地产进行调控。
综上所述，加息对整个行业而言，将使开发商与个人每年分别多付20.9亿元和49.68亿元利息。如果利率还要大幅上升，则会对需求产生较大影响，影响按大到小排列分别是：投资型住宅、低档住宅、中高档住宅、写字楼等。虽然由于本次升息的幅度并不大，但是对房地产行业的实际影响要远小于心理影响，一是增加房地产企业的利息负担；二是增加购房支出从而抑制需求；三是对宏观经济产生负面影响，从而间接影响房地产行业。
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