张琦：房价长期上涨是一种自相矛盾的错误信号

　　“该报告中提出，目前住宅市场的供给增幅有所回升，全国住宅建设稳步增长，商品房空置率居高不下，且从长期来看，需求能力与供给能力相比仍然有余，但为什么价格会长期上涨呢？显然，对未来房地产价格变化，我们必须综合各种因素来考察和判断，而不能仅仅只考虑一种因素。笔者认为，我国房价增幅将会在短期回升后转入下降通道。

　　如何向社会各界发布权威和统一的房地产市场价格信息，迅速扭转和彻底改变目前房 地产市场价格信息混乱的局面，对规范房地产市场行为，强化房地产市场管理、制定和评价房地产市场价格管理各项政策极为重要，对于整个国民经济政策调整的应变机制的建立都极其必要和迫切。”

　　关于房地产价格问题，最近又重新成为社会各界关注的热点。对于房价是涨是跌，各方分歧很大，除了判断上的差异外，2006年一季度以来不同的价格信息来源也是导致对房地产价格产生分歧的重要原因。而新近由中国社会科学院城市发展与环境研究中心编撰、社会科学文献出版社出版的《2006年房地产蓝皮书》提出了我国房地产价格长期走势是上升，而不是下降。对此，笔者认为房价长期上涨的观点是一种错误信号。

　　房价长期上涨这一观点的依据有矛盾之处

　　该报告中提出，目前住宅市场的供给增幅有所回升，全国住宅建设稳步增长，商品房空置率居高不下，且从长期来看，需求能力与供给能力相比仍然有余，但为什么价格会长期上涨呢？显然，对未来房地产价格变化，我们必须综合各种因素来考察和判断，而不能仅仅只考虑一种因素。笔者认为，我国房价增幅将会在短期回升后转入下降通道。

　　房地产价格变化与房地产投资之间有着紧密的联系，投资增长或者减少将会直接影响着价格波动，反过来，价格的波动，也影响着投资变化。但分析2006年以来的投资特点，很难观察到投资出现新的异常变化迹象。2006年一季度，我国房地产投资同比增速平稳回落。1-2月为19.7%，1-3月为20.2%，这与2005年下半年相比，波动不大，呈现平稳回落态势。可见，房地产投资同比增速继续保持平稳。而且，房地产投资增速低于同期固定投资增速的态势未发生新变化。自2005年5月份以来，我国房地产投资均低于同期的固定资产投资增速，2006年一季度，这一态势也未发生新的方向性变化。因此，没有房地产价格上涨的明显特点。

　　当前的房地产价格增长速度加快，只是在徘徊中出现向上苗头，但增速总体还是处于回落中的徘徊震荡状态。从国家发改委公布的数据信息来看，进入2006年后，房地产价格在1月份、2月份的增长幅度均是5.5%，到一季度末为6.5%.从这三个月来看，似乎给人以出现了反弹的苗头和迹象，确实也是这样，但如果我们将这一变化放在1999年到2006年3月份这一相对较长的时间上来看，显然，目前的房地产价格增速还处于一个较低的平台范围内，而且仔细观察价格曲线变化，未来同样也具备向下突破的可能，且可能更大。

　　市场信息混乱推动的价格虚涨假象不会长久

　　价格信息是判断价格涨跌的依据，但是假如价格信息来自不同机构和部分，且测度的方法存在很大差异，这样就会出现混乱。而当前的房地产价格上涨信息，笔者认为并非完全真实，在很大程度上是由于市场信息混乱而推动的价格虚涨假象。如北京市的一季度房地产价格就有很多的版本，有的说7.3%，有的说17.3%，相差甚远。这一价格混乱现象，也导致了消费者对市场判断上的失误和混乱，从而在一定程度上又推动了价格的虚涨表象。目前个别城市价格上涨幅度甚至超过了2004年，这是一种极其不正常的病态变化特征，在没有并且缺乏市场推动的良好宏观和积极市场因素下的虚涨是暂时的。

　　二季度后，一些综合性力度更大的政策将相继出台，因此，价格回落是必然的。抑制房价过快上涨，仍然是国家2006年的主要工作目标和任务之一。目前，很多城市的房价已经处于历史最高位，对经济发展和市场秩序也带来了巨大的负面效应，且潜伏着巨大的泡沫经济后患(尽管当前由于投资增长下降、人民币汇率稳定、只是价格处在高位，但由于人民币升值的可能性，因此，假如投资持续过快增长、则泡沫经济并引起经济危机的可能性就会大大增强，对此应予以高度重视)。与此同时，2005年和2006年一季度中国经济保持9.9%和10.2%增速，大大消除了人们对未来经济紧缩的担忧，坚定了国家执行抑制房地产投资和价格上涨的信心。

　　此外，房地产资金将会有部分流入到资本市场，推动价格上涨的动力下降。由于2005年开始的股权分置改革试点进展顺利，资本市场长期低迷的状态大大改观，2006年中国资本市场进入到了恢复性上升状态，这样，部分房地产资金将会转入到资本市场。而这一特征将会在第二季度更加明显，因此，正像中国股市需要经过2001年以来的调整和消化一样，房地产市场价格在经过长达数年的持续增长后，也将进入中期调整时期。

　　尽快建立统一的房地产市场价格及其信息管理体系

　　如何向社会各界发布权威和统一的房地产市场价格信息，迅速扭转和彻底改变目前房地产市场价格信息混乱的局面，对规范房地产市场行为，强化房地产市场管理、制定和评价房地产市场价格管理各项政策极为重要，对于整个国民经济政策调整的应变机制的建立都极其必要和迫切。因此，建议在国家统计局和有关部委的统一部署下，尽快组织各界力量研究价格体系架构、确定价格信息来源，统一房地产市场价格信息和权威的发布平台的通道等各项政策的制定。

　　□ 张琦 (北师大经济与资源管理研究所研究员)

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