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特约评论员 彭兴韵
根据央行的统计，2005年第二季度至今年第一季度，金融机构对居民房的新增中长期消费贷款各季环比增加额分别为589.34亿、304.52亿元、442亿元和410.58亿元。虽然银行居民的中长期贷款并没有出现大幅度地增长，但全国的房地产价格涨幅依然较大，北京今春的前两个月上涨了17.3%；去年的紧缩性调控之后房价出现了回落的长三角地区，最近又出
现房价上涨势头。从需求方面来分析，在银行对居民住宅抵押贷款没有大幅增长的情况下，是什么因素在推动国内的房价格的持续上涨呢？
一种可能是，由于央行去年提高了住宅抵押贷款利率，国内居民购房时贷款比例在下降，支付了更多首付。如果这一解释成立，那么，在宏观金融层面上会反映为居民储蓄存款增长率的减缓。但自2006年以来，居民储蓄存款增长率一直保持在18%左右。今年第一季度，居民户存款增加1.2万亿元，同比还多增2196亿元。这充分说明，2005年6月以来国内房地产价格的上涨并不是国内居民的需求所带动的。
另一种答案是，外资对中国房地产形成了越来越大的需求。虽然我们没有相关的直接数据，但一系列的宏观金融数据中也可略见一斑。中国现在成为全球外汇储备最多的国家，中国的外汇储备来源有贸易顺差、外商直接投资和短期资本的流入。然而，巨额的外汇储备增加额，用贸易顺差可以解释的不足50%；外商直接投资形成的外汇储备平均只占外汇储备增加额的20%多，剩余有20%-30%的外汇储备是由短期资本流入引起的。这些资本进入中国后的资产选择可以是银行存款、购买债券、购买股票和投资于房地产。然而，中国金融机构的外汇存款余额不仅增长缓慢，有时还出现净额下降的情况；债券市场利率在上升，价格在下跌，说明并没有太多的增量资金进入债券市场；投入于股票主要是QFII，这部分资产受额度管理，相当有限。因此可以比较有把握地说，大量的外资进入了中国的房地产市场。
近年有关外资在中国大量购买房产的报道并不鲜见，大量的外资进入中国的房地产市场的直接后果便是助长了中国房地产价格上涨，这也是外资乐于见到的：它们不仅可以获得人民币升值的利益，而且也在房价的大幅度上涨中赚得钵满盆盈。由于国外在不断地提高利率，那些进入中国的游资并不甘心获得人民币一年升值3%左右的汇差收益的，进入中国房地产市场推高资产价格，无疑是它们进入中国的既有的战略中的一步。
外资推动的资产价格上涨，一方面引导中国居民房地产价格还将进一步上涨的预期，在跟涨不跟跌的心理作用下，一旦国内的居民开始大量购买房地产时，外资便可全身而退，把房地产价格过快上涨的泡沫留给中国来承担。另一方面它又扭曲了中国房地产市场供给结构。由于外资购房大多是现金购房，这种便利性引诱更多的开发商去开发可供外资购买的高档住宅，而相对不愿意购买适合中国老百姓居住的商品住宅，从而加剧了中国房地产市场的供需结构性矛盾。
外资涌入是导致中国在2005年5月份的房地产调控之后，房地产价格不跌反涨的重要原因之一。如此的房地产价格上涨率必将最终损害中国经济的健康成长和金融体系的稳定。采取措施抑制外资过度炒房应当是控制中国当前房地产价格的重要举措。鉴于外资购买不需要申请国内贷款的特殊性，央行提高首付比率或贷款利率之类的办法是收不到成效的，唯一可行的办法就是对外资购买征收较高的物业税。中国外贸正在受到其它国家的关税惩罚或反倾销调查，为了稳定国内的房地产市场和促进国民经济的平稳增长，对外资开征更高比例的物业税，无疑是一石多鸟的举措。
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