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孙兴全
据新京报4月18日报道，建设部政策研究中心主任陈淮17日下午在“中国财富论坛”上称：我国早晚一定要征物业税，普通老百姓合理住房的物业税可象征性的征收，超过必要限度，浪费了社会资源的人，就需要多付出代价。他还说，物业税有利于保护普通老百姓生活必需的住房消费，还具有优化资源配置和节约资源的功能。笔者认为，一系列住房调控政策
作用不明显，房价越走越高，以宝贵的土地资源为基础的住房越来越多地集中在少数囤房、炒房、奢侈性消费者手中，被大量闲置，很多急需住房的人被高价逐出市场，无房户、住房困难户很多，经济风险因此而累积，社会矛盾也因此而显现，在这种局面下，利用物业税这样的经济手段来调节市场，应排除利益集团的干扰，当断则断，宜早不宜迟，否则风险越来越大，矛盾越积越多。
从数据上看，对于我们这样一个人多地少的发展中国家而言，住房存量并不低。一方面，目前，城镇人均居住面积达到26平方米，全国空置房面积达1亿多平方米，曾任国务院住房改革研究小组成员和世行顾问的王育琨说，经济高度发达的日本人均居住面积仅为15.8平方米，在上个世纪80年代，邓小平说过，希望到2000年时中国人均居住面积能达到8平米，现实已经大大超越了他的设想(见经济观察报4月17日)。另一方面，我国目前住房私有化率也较高，全国工商联住宅产业商会会长聂梅生去年8月撰文称，目前美国住房私有率为68%，英国为67%，德国为42%，而我国为76%。
可是住房问题上，普通居民负担还是很沉重，无房缺房户仍不少，矛盾还是很尖锐，这是为什么？重要原因之一，没有有效手段抑制开发商、投机者囤积居奇和富人无度的消费，也没有较好地引导居民理性消费，超越自己支付能力而贪大求奢的超前性住房消费也大量存在，银行信贷和一些地方政府实际上还起到了鼓励这些行为作用。这样，不合理的需求大增，房价飞涨，将真正需要住房的人排斥出局，住房向少数人手中过度集中，造成宏观上数据很体面，而很多人住房又不足的后果。所以，出台物业税，加大多占房源者的持房成本，能够抑制囤积住房、炒房和过度消费行为，同时让这些人更多地吐出多占的存量房源，增加有效供给，也有利于引导普通消费者量力而行，理性消费。这对房价回归价值，化解市场风险和社会矛盾，应该是管用的一招。
直观地看，很多人可能觉得只要房价降下来，买得起房就好。但是，理性地思考，我们发现问题没有这么简单。一方面，如果没有办法抑制国人对房产十分强烈占有欲望、投机炒作之风、购买力越来越强的富人无度占有，加之地方政府托市，开发商结成牢固垄断同盟操纵市场，让房价理性起来愿望恐怕落空。另一方面，需求还在的情况下，房价即使降下来也不是好事，它会刺激人们更多地抢购，加剧资源的浪费和人地关系的紧张程度，而且富人的“收藏”欲会更加膨胀，中低收入群体也买不过他们；如果供求关系没变，而价格被市场之外的手段压低，则问题更严重，低于均衡价格的住房卖给谁？那只能重回计划经济的配给制，牺牲市场效率，黑市交易盛行，给管计划指标的人上下其手进行寻租腐败提供机会，普通群众未必能从中受益。所以，解决住房问题上的诸多矛盾，一要调控价格，二要抑制不当需求双管齐下，而物业税这类经济手段无疑与这样的目标是相容的。
出台物业税的呼声持续了多年，但阻力重重，至今还不知猴年马月才能落实。从利益关系上看，真正的阻力来源于害怕物业税的出台而降低不合理需求，无法炒作房价谋得暴利的利益群体，也来源占有住房过多的富人群体和贪大的非理性消费者。至于合理消费者，物业税税制设计上应该考虑其负担能力，正如陈淮所说，可以实行0税率，更何况，它还有利于房价更为理性，普通购房者最终负担还可能减轻。
很多反对物业税的人提出一些误导公众的歪理。一是故意不提物业税税制设计上区别对待的政策，鼓吹物业税加重了居民负担，使公众产生误解而对物业税心存反感。实际上，它只是加重囤房炒房者的负担，加重奢侈消费、多占资源者的负担。二是混淆不同税种的功能，说物业税最终会使房价上升。实际上导致房价上升税种，是指一些可转嫁的流转税，在需求过旺时，这些税种很容易通过涨价转嫁给下家。而物业税是一种财产税，谁持有谁负担，是不可通过加价转嫁给他人的，相反还会使过多占有的房产成为烫手山芋，捂在手中白白支付代价。清理流转环节的可转嫁税负，出台不可转嫁的物业税，根本不可能推动房价上升。三是给物业税设置一些前提条件，如《物权法》制定并实施后才可行等。事实上，《物权法》当然有助于私产的保护，但是，现行法律也是保护私人产权房的，现在推出物业税并无法律障碍。四是认为中国住房中的土地最多只有70年使用权，居民不拥有所有权，所以不能实行物业税，这也似是而非。物业税征税的依据是房产的市场价格，市场定价机制从理论上讲已经考虑了土地只有使用权的这一情况，不是按照土地私有时的资产价格作为征税依据。比如说，目前这种情况下，房子的市价是50万，如果土地私有化了，房子就值100万，物业税目前是按市价50万而不是100万来征税的，这还是对实际占有的资产量来征税，与物业税的原理本无本质冲突。
面对房地产的种种问题，也面对着有影响的利益集团的抵触，笔者希望决策者有权衡利弊的智慧，也有排除干扰的勇气，尽快通过合法程序出台物业税。
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