房价上涨为什么难以遏止

　　作者：中国社科院金融所金融市场研究室副主任尹中立

　　国家统计局公布的最新房地产价格数据表明，全国70个主要城市中，只有上海、杭州等几个城市的房价涨幅趋缓，大多数城市的房价仍然在上涨。以北京为例，去年下半年北京房价上升了20%，今年1～2月份北京的房价又上涨了17%，广州、深圳也出现了类似的情况。

　　在“国八条”出台接近一周年之际(2005年4月27日，国务院召开常务会议专门讨论房地产市场的调控问题，随后出台了七部委的文件，简称“国八条”)，上述数据颇有些讽刺意味。“国八条”的核心思想(或目标)是稳定房价，从一年后的结果看，该初衷基本上落空。而有关决策部门也开始承认政策的失效，4月8日，建设部住宅产业司司长沈建忠就表示：当前宏观调控对房地产结构性矛盾的影响并不明显。

　　房价上涨为什么如此难以遏止？从经济学的角度就可以给出许多解释，笔者试图换个角度分析该问题，从政治学和文化的角度分析房地产的政策问题。

　　行政手段局限重重

　　房价的调控，本质上是利益的调整。任何温和的手段都难以达到利益调整的目标。在国外，早有人对此作过精辟的论述：一个政策建议所引起的冲突和导致的损失集中于特定的群体时就会产生较大冲突，而当政策所引发的损失广泛分散于各个阶层时冲突就较小。

　　房地产新政的实施使房地产开发商以及和开发商有关的群体利益受到了损失，这是一个特定的强势群体，并且非常集中，他们会通过各种方式阻止房地产新政的实施。因此，此前出台的诸多行政手段举步维艰。

　　2005年中央针对房地产行业的政策调控或许是中国经济领域有史以来规模最大的一次多个部委之间的协调工作。然而，这却是一场从部委协调开始，以部委博弈结束的调控。随着固定资产投资总额和房价涨幅的“双降”，部委之间的利益冲突逐渐明晰起来。其中比较有代表性的就是国税总局与建设部的二手房个税，以及建设部和央行之间的关于取消房屋预售制度的博弈，政府对房地产的调控效果不明显和这些部门博弈不无关系。

　　实质上，此前房地产行业便因为涉及相关部委众多，而始终难以解决政出多门造成的矛盾与难题。如何协调管理，即便在调控过后，也是房地产市场的多个主管部门需要长期面对和解决的问题。

　　地方政府“阳奉阴违”

　　抵制房地产新政实施的还有地方政府。不少地方政府在执行房地产新政时“阳奉阴违”。2005年6月初，国务院派出了四个检查组到八省市检查房地产政策的执行情况，结果是大部分被检查的省市只是学习了国务院的文件精神，并没有积极采取措施去落实这些精神。

　　例如，“国八条”中要求地方政府采取有效措施调整住房结构，增加经济适用房的比例。但统计结果显示，2005年下半年，经济适用房的投资增长速度不是加快而是放慢了。按照规定，出让的土地必须在两年内开发，否则要收回，但该政策也无法得到落实。甚至有些城市连税收政策(对非普通住宅和两年以内转让的物业征收5%的营业税)都没有得到落实。

　　儒家文化传统助长“炒房”

　　除了不同部门和群体的利益博弈影响打击炒房政策的落实之外，我国的特殊文化传统可能也是助长炒房行为的一个重要因素。儒家文化是以“家”为核心的文化，而维系“家”文化的物质载体则是住宅。因此，人们可以倾其所有去购买属于自己的住宅，这是儒家文化圈国家国民的特殊消费习惯。这与欧美国家有很大的不同，欧美国家属于“游牧民族”，可以四海为家，他们的精神灵魂不是“家”而是“神”。因此，欧美国家的最豪华的建筑一定是教堂，而中国古代的最豪华的建筑则是皇宫(它也是“家”的载体)和

豪宅，。

　　儒家文化对住宅消费的偏好使东南亚、东亚国家具有炒房的群众基础，非常容易产生房地产泡沫事件。上个世纪末的东南亚金融危机与东南亚国家普遍存在的房地产泡沫有直接的关系。而如今房地产泡沫破灭还不到10年时间，东南亚国家的炒房行为又开始泛滥。

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