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高房价高公屋模式可行与否


http://finance.sina.com.cn 2006年04月04日 06:29 第一财经日报

  3月31日,建设部紧急下发通知,对没有将廉租住房制度建设纳入政府工作目标责任制管理的70个地级以上城市进行了批评,并要求北京、上海、天津等40个城市提供商品房供应和空置情况有关数据。

  在这些信息里,有两方面内容值得关注,一是经过两年多的宏观调控,房地产市场态势如何,二是调控后民众对市场的意见为何依然这么大,政府应采取什么方式来化解。

  对前一个问题,有些部门认为,整个房地产市场增长放缓了。但是,房价上升并非仅是统计数据,更重要的是各地民众的直接感觉。无论是二线省会城市还是一般小县城,不少中低收入民众,甚至白领阶层都在远离房地产市场。2005年个人住房消费信贷增长比重,从连续多年增幅30%以上,一下降到15.8%。而2005年房地产投资增长依然达近30%,中西部不少地区甚至超过35%。房子还在大量生产,但民众冷淡,住房空置率自然快速上升。

  从内地一些地区的房地产发展思路来看,基本采取的是香港特区的高地价、高

房价、高公屋居住率的发展模式。政府以高价把土地卖给开发商,开发商以高房价在市场交易。同时,香港近50%居民住政府供给的公屋。在这种制度安排下,尽管香港税收十分低,但通过房地产市场,社会绝大多数财富流向了政府与房地产开发商,造成社会财富两极分化。

  目前,内地的房地产发展,一方面以高房价来带动高地价,另一方面,对中低收入者的住房问题希望通过政府保障体系来解决(如建立住房保障体系与

经济适用房、廉租屋)。这种模式有没有普遍适应性,值得思考。作为一个发展中国家,绝大多数民众还处于中低收入状态,如果都要通过国家的住房保障体系来解决,政府财政是无法承担的。

  比如,截至2005年底,全国累计用于最低收入家庭住房保障资金为47.4亿元,已有32.9万户最低收入家庭被纳入廉租住房保障范围。其中,租赁补贴9.5万户;实物配租4.7万户;租金核减18.2万户;其他方式保障4796户。这一资助面,与广大中低收入民众的住房需求差距还很大。

  因此,内地房地产市场的发展,不能简单模仿香港特区的住房发展模式。因为这种模式难以满足绝大多数人的利益,与科学发展观的方向也有一定差距。

  在这里,我们可以从美国住房市场借鉴一些经验。资助中低收入民众购房是美国政府最基本的责任,其基本宗旨就是要求房地产开发企业生产民众舒适、安全、有支付能力的住房。美国有一个住宅都市发展部,它的责任就是通过政府行为帮助中低收入民众购买房子。为做到这一点,美国政府对两家最大的住房按揭贷公司,即房利美公司和房地美公司(其住房按揭所占比重80%~90%以上)设定了几项年度统计目标,其三大附属指标为资助中低收入民众购买房子,资助不发达地区的民众购买房子,以及资助贫穷家庭购买房子。

  因此,让绝大多数人购买到自己有能力支付的住房,应该成为房

地产政策的主旨。政府应通过各种方式与工具来帮助他们实现这个目标,而不是把中低收入者的住房与房地产市场隔离开来。既然中低收入者要进入房地产市场,那么房价的控制就是必然的了。房价过高,民众就没有能力进入市场。这里,政府的责任体现在以下几个方面,一是要求房地产开发商生产民众有支付能力的住房,并作为政策指标,通过一定的市场工具来调整房价;第二,房地产市场是所有消费者的市场,因此,民众所需要的住房问题并非要完全由政府通过住房保障体系来解决,而是要通过市场来解决。

  总之,香港那种高房价、高地价、高公屋率的住房发展模式,未必适应内地的具体情况,这种模式最大的获益者是房地产开发商、银行及地方政府。绝大多数民众的住房问题,只能通过在某种政策帮助下,进入房地产市场来解决。广大民众要进入房地产市场,不仅要调整房地产市场的产品结构,也要通过政策方式控制房价。这或许是目前市场的根本问题。

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