8.31后北京土地开闸 对市场究竟有多大影响

　　本报记者　陈文雅　北京报道

　　这回像是来真的了。

　　在“加大中低价住房供应量”的雷声空响了一年多后，雨点开始落到中国的“首善之区”。截至3月22日，北京市土地整理储备中心准备在4月份进行交易的土地达到25宗，规划 建筑面积超280万平米。预计最近还将挂出几宗，在整个4月份供应的土地将超过30多宗。

　　而在整个2005年，北京通过土地整理储备中心出让的土地总共只有48宗，建筑面积400多万平方米。4月份的土地放量供应，可谓北京2004年8·３1大限之后的首次开闸。

　　“一下子放出那么多，会不会对市场造成冲击？”一位供职于房地产公司的销售经理顾先生下意识地反问道。

　　不过，可以想象的是手中握有现金的老板们一脸从容不迫的表情。

　　突然的松弛

　　“其实不会对市场造成太大冲击。这样的供地规模是正常的，应该说是从2004年下半年到整个2005年供应量太紧了，以至于现在忽然松下来大家还没怎么习惯。”世邦魏理士全球咨询与研究部经理覃晓梅分析。

　　这确实是一个合情合理的解释，虽然听起来有点

无厘头的意味。

　　去年北京市土地整理储备中心轮番上演的“抢地”场景，很多去过现场的业内人一定还记忆犹新。金地的马驹桥项目，万科的丰台小屯地块，华润清河地块……一样的过高的室温，一样的面红耳赤的人群，一样的时而静得仿佛绷上了弦、时而喧嚣得仿佛人仰马翻的空气，所不同的，仅仅是那些地块的编号，以及成交金额的大小而已。“要从腰包里掏出几十亿的买卖，居然跟不要钱似的。”参加旁听的小开发商对世道炎凉感慨不已。

　　华润以25.65亿元天价拿到的清河地块，令很多业内人士瞠目结舌。“按照目前清河区域平均5000多元每平米的房价，肯定抵不过3656元/平方米的楼面地价成本。他们看起来是对几年后这块区域的升值前景相当乐观。”覃晓梅说。

　　每片大的地块成交又会带动周边的小地块升值。清河、西二旗周边区域之所以整体地价水涨船高，首创、当代、华润等几家知名开发商的大盘可谓“孵化器”。

　　近几年来北京房价的升值速度无疑为地产商壮了不少胆量。北五环外亚奥板块几个项目的情况就很能说明问题。位于立水桥附近的北苑家园项目，2001年5月开盘时的销售均价为3500元/平方米，目前刚开盘的最后一期产品“公园2008”已经涨到了7500元/平方米。

　　2005年，北京期房价格涨了19.2%，飞涨的土地成本不能不说是重要的影响因素之一。

　　宏观调控成为2004年以来房地产市场上的政策主旋律。但有关调控效果的说法却是百花齐放。“政府管自说要稳定房价，房价管自一路飞涨。你走你的阳关道，我走我的独木桥。”一位网民在自己的博客中总结2005年印象时写道。

　　在整个2005年，房价问题演变为全民参与的社会性话题，围绕房价展开的辩论有愈演愈烈之势。无论是和房地产业有关无关的网站论坛，甚至个人博客，只要标题提及“房价”，就有吸引眼球和回帖的资本。房价甚至还造就了个别以激情澎湃地断言“肯定要跌30%”为其学术工作主要内容的专家。

　　而有关部委在年初工作计划中提出的“增加中低价普通商品房供应”，并未见有多大动静，再加上2005年下半年经济适用房开始定向销售，中低价住房的供应量甚至走到了一条更为狭窄的小道上。

　　在3月29日上午国土资源部召开的新闻通气会上，国土资源部副部长、新闻发言人王世元向记者承认“政府在住房保障方面做得还不够到位。”

　　认识到问题所在是解决问题的第一步。“加大中低价住房供应”的口号，究竟是会对解决市场的结构性矛盾起到实质性作用，还是和一些别的政策一样，成为一种停留于纸面上的表态？

　　时机问题

　　北京选择这个时机打开供应闸门，显然不是一时兴之所至。8·３1之后到现在一年多的时间，正是北京市土地整理储备中心熟悉招拍挂程序，并理顺土地市场关系(例如那宗地块适合以什么渠道供应)的缓冲带。　

　　“今年稳定房价的一个重点就是加大一级市场土地供应。再加上二级市场的补充，不同开发商能找到适合自己的不同的地块。提前释放土地也是稳定民众情绪的一个信号，告诉消费者不要太不理性。”覃晓梅分析。

　　但她同时表示：“估计今年调控难度会更大，因为成本已经提高，如果政府要稳定房价，只能挤压开发商的利润。”

　　

富力城销售总监周超则表示，由于此次释放的地块仅是一级市场的潜在供应量，而且住宅和商业物业的情况不同，因此很难说对市场会造成较大影响。

　　覃认为，宏观调控在规范行业市场秩序方面的效果还是值得肯定的。“在其他行业平均利润率降低的情况下，房地产行业利润率却一直在提高。”华润以前做零售，投资万科最初是试探性的，结果现在地产成了其支柱产业；类似还有以前做航运的中远，做粮油的中粮；卖电器的国美号称要“像卖电器一样卖房子”，令人称奇的是，这个以前从没做过房地产，把房子当电器来卖的公司卖了个销售额第一。“谁能想象房地产业的门槛竟会如此之低？这样对行业长期发展肯定是不利的，产品的品质很容易出问题，而且出了问题又比别的产品更麻烦。毕竟宏观调控以后，对地产公司资金和专业性的要求提高了，是件好事。”

　　但随之出现的一个新问题，是目前招拍挂出让的土地大多都简单地遵循“价高者得”一个原则，过于草率，也对稳定房价带来了一定的负面影响。

　　“现在更多是以挂牌方式出让土地，但在竞争激烈的情况下挂牌最后仍会演变成现场拍卖。建议在监督机制逐步完善的前提下更多地采取招标出让方式。” 覃说，富力地产2002年竞投广渠门地块成功就是一个好的例子，由于是以招标方式出让，虽然当时其出价并非最高，但政府在考虑资质、银行信用、流动资金等因素后仍然选择了富力。“当然，投标就会有评标团，这需要比较完善的监督机制，比如研究三方如何互相制约，不能出现评标团五个人有三个人被收买的情况。”

　　招拍挂的另一个问题是，市场上往往有一类以底价成交的土地，且最后多由一级土地开发商拿到土地。原因可能是其对这个地块熟悉，也可能有部分地段上的原因，但还有一个重要原因是做土地整理的开发商可能把七通一平的费用算得很高，到招拍挂时，由于底价过高，其他开发商都没有办法应价，而做前期土地开发的公司如果竞买成功，由于七通一平的费用是支付给自己的，所以无论成本高低都只是在公司内部的账上往来，就比其他开发商具备了成本优势。“今后土地成本核算方面需要有更大的透明度，由谁核算？有没有一套标准？这些都是政府应该下功夫去做的工作。”覃晓梅表示。

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