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任志强南京再抛四大怪论 中国年入1万8就是富人


http://finance.sina.com.cn 2006年03月31日 11:12 现代快报

  南北地产“大鳄”昨天齐聚金陵钟山,在现代快报和观点房地产会员机构主办、江苏电信冠名举办的“城市观点论坛·南京行”上共话国内地产业。抛出“富人穷人论”的华远集团总裁任志强昨天再次就“富人穷人”论、商品房空置率、房价收入比和高档住宅等话题“怪论迭出”,成为论坛焦点。

  “怪论”一:人均年收入3万就是富人

  任志强拿出了香港出版的一个“2005年统计年鉴”说,中国居民收入划分为七个等级,最下面是20%,有5%的困难户,我国文件规定,中等偏下的家庭和低收入的家庭列为经济适用房的供给范围,最低收入家庭和困难户列为廉租房的供给范围,我们实际讨论城市房价收入的时候,应该是讨论75%的人。

  “看看美国是怎么分类的。美国也是七等份,第一个1%的份额是巨富,第二个是5%的家庭称为富,第三个等份是25%的家庭称为小富。在中国,5%的人人均年收入是31000多,10%的人人均年收入只有25773元,25%的人是18498元的年收入,低于上海的平均年收入。”

  “怪论”二:房产实际空置率只有1%

  对中国住房空置率已经很高的说法,任志强同样嗤之以鼻。他说,有人说中国的空置率有26%了,说出这个观点的人连起码的空置率概念都不懂。整体空置率应该是“住房存量中无人居住的单元数目和所有住房单元数目的关系”,不是你没卖出去的房子是空置率,市场上分析的是用房地产开发中“大概今年有1.14亿平方米竣工的房子没有卖出去叫做空置率”,这是最大的错误。“我们现在的存量按城市来说住宅量大概100亿平方米,加上其他竣工量大概140多亿平方米”,任志强说,“我们的空置是多少?去年有两个数字,一个是统计局1.14亿平方米,第二个公布的数字是国土资源部公布的1.41亿,所以我们空置率不能用26%,而要用实际的空置率1%。”

  “怪论”三:房价收入比决不是10%-20%

  紧接着,任志强对有专家认定的“房价收入比”概念也大肆抨击。他说,更多的专家在定义房价收入比时,分歧就很大,有很多不同的概念。他认为房价收入比的概念是在自有住房的当前价值中产生,不管你卖没卖,市场价值是按一套住房来说,它的中位数和所有家庭年收入的中位数的比值,这个也是国际定义的房价收入比。

  依然以香港的这份统计年鉴为“蓝本”。任志强说,根据2005年统计的主要城市房价收入比,北京最高,然后是上海、南京、杭州、宁波,这几个都属于房价收入比比较高的城市。最高的是七点几,全国平均只有三点几。现在很多城市之所以比较高,是因为那个地区的人均GDP超过了6000美元,北京是5700多美元,更多的地区是按1000美元计算的,本身就应该有很大的差别。“因此全国的房价收入比是3.26和3.21,我不同意很多人说的房价收入比已经达到10%到20%。”

  “怪论”四:只供了2.5%的房子给富人

  任志强一气呵成,对住房面积也提出“非议”。他说,香港统计40平方米以下的

户型叫做A户型,C户型是70到99.9平方米,A、B、C户型叫做中小户型,香港的D、E户型是100平方米到159.9平方米,160以上才叫大户型或者
豪宅
。大户型、豪宅的生产量在香港大概是10%的关系,内地
别墅
和高档房投资在8%到12%之间,最高的投资是12%,但是套数并没有占这么多。从套数情况看,2003年全国生产的住宅一共是203万套,别墅和高档公寓占到18525套,最高的时候占到了4.2%的比例,1999年只有2.6%的比例,也就是说高档商品房加上别墅产品,在总的生产结构当中,虽然投资占到了8%到12%,但是投资户数只占到5%。任志强说,有人认为供应的公寓面积也要统计一下,从北京的公寓情况看,140平方米以下的占到66.9%,80到100、120到140平方米的比例占到60%多,公寓、豪宅只占百分之五点几,这么算完了以后,如果再扣掉66%的话,那么所有高档豪宅只占2.5%或者低于2.5%,都说贫富有差别。“我们只供应了2.5%的房子给富人,那么还有什么要产业结构调整的呢?” 快报记者 尹晓波

 

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