贫富要不要分区

　　在城市治理与营运上，贫富要不要分区这样的讨论仅仅只是一个开始，还有再继续和深化的必要。

　　前不久，任志强一句“富人区与贫民区的存在很正常”，引发了一场热烈讨论。

　　反对者大半不能接受老任那副“老子就为富人造房”的劲头，支持者认为任无非道 出了房地产贫富分区的现实。

　　我在这里提出这场讨论的9个关键点，而这些论点并不存在简单的谁是谁非，却颇能反映在房地产中不同利益集团的心态和诉求。

　　贫富分区是事实，但是不是还要扩张。零点的《中国城市宜居指数报告》显示，各城市居民已按居住水平实现了较高度的“同城差异”，就是贫富分区已然成形的最好证明。涉及的论争差异是，是继续造更多的富人房和富人区，包括供富人投资的楼盘，还是应较大幅度向平民和贫民倾斜，为更多中等和较低收入者造房。

　　贫富是应分区而居，还是应邻接而居。在社会心理层面，显而易见的，贫富分区让许多一般民众不舒服，但是就消费和投资层面而论，不同收入水平和支付能力的人，可能不得不去购买不同类别的社区居住，而同类社区集聚将有效地满足同层消费的规模效应，如果简单地搭配错居，则不同地块及楼盘的分层定位均难维持，一个城市空间的地产商业细分价值就难以确保，城市整体的对多种房地产资本的吸引力削弱，最终可能危及城市的整体商业竞争力。

　　贫富分区是贫富分化的一种映射，这种分化的标志可能体现在很多其他产品上，但在房地产上会更为敏感。因为贫富分化，所有的产品都分出层级，才会有奢侈与极品的消费，人们对其他领域的产品分化相对反感较小，但对房地产的分化反感更烈，这和人们对土地及社区空间认定更具有公共性，以及反感过于明显的社区标签有关。

　　贫富分区的争论烈度，在很大程度上是“居者有其屋”理想及其不得实现的群体的愤懑。居者有其屋的理想境界，承诺了人们一个有吸引力的个人生活图景，但是现有的房价及房贷方式，使得城市中过半的一般居民及大半的流动务工人口不可能实现这一理想。如果仅从商业上来说，他们将只能租赁甚至共租条件较差的居住空间，这一种难堪的现实将维持很长一段历史时期，在他们眼中，那些高声宣称甘为富有阶层造房者的“嘴脸”不可能可爱。

　　贫富分区引出了土地及相关公共资源管制模式的论争。如果开发商自由选择开发富人区或平民区是一种天经地义的行为，那么谁该为一般平民或贫民的住房条件改善负责？政府在公共资源释放控制及二次分配机制上使用何种机制，也必然成为大家关注的话题。

　　反对贫富分区的言外之意，部分也是要求富人或为富人建房的开发商为贫民承担更大的社会责任。为富而有仁，这是一种合理的道德期望，但这也仅限于道德而不可强求。即使富人为善也不可能让贫民都住进他们的社区，即使他们多造一些简易房和

经济适用房，也仍不能改变分区而居的格局。实际上，为富人造房子者就其行为模式与规范程度而言，不少是可称为善的；另一些为平民造房的开发商，就其行为模式与服务方式来说，也不因其为平民造房而都可称为是善的。因此对开发商的善恶之评，也许应更多依据专业标准及其具体的产品水平中的服务表现、整体的社会贡献。

　　贫富分区之争部分地混淆了道德感受与商业模式之间的界限。商人按消费群体定位而发展专精的产品是正常的，中国商人一向的不足是造低成本的廉价品能力很强，而高附加值产品的制造能力很弱，在开放的房地产市场上，中国开发商不造富人区，国际开发商很快就会来造。中国的开发商中出一些能建非常好的富人区，能吸引到本地乃至国际

房产投资者置家的人是很有意义的。当然富人也不是没有穷尽的，市场空间中有高有低、有肥有瘦，所以不同开发商也有不同市场定位，最终的市场格局仍是由上至下多个消费层来构成的。当然，现在即使经济适用房，中国城市中仍有1/4到1/3的居民还难以负担其费用，这就需要在土地分让，或者居住空间的拥有机制(公租、廉租)方面进行多方面探索，似也不能简单地责之于贫富分区。

　　贫富分区让我们想到了令许多人感到悲哀的社区图像。中国的旧社会、今日的印度孟买甚至一些西方国家都市，贫富分区使得这些城市里面的贫民窟成为许多社会问题的集中地，这是很难令人容忍的。在分区不可避免的前提下，中国城市在最近的未来，更可能以规模平民区加上两翼较小的富人区和贫民区组成的纺锤形住居模式，同时即使在贫民区也应提供最低限度的生活与社区保障条件，这对我们也许才是更加现实可期的格局。

　　对贫富分区要有动态的认识模式。贫富分区在城市空间布局有其市场合理性，从社会发展来说，重要的是保障人们平等的发展与变动机制，使贫富之间有比较充分的流动机制———人发财了可以进富人区，但是破产了也许就不得不进平民区，社会保障这种开放变动的可能性，而不是实现简单的平均主义哲学。而从历史维度来看，中国的商业房地产开始只为1%-2%造房，继而5%-6%，继而8%-10%，继而15%-20%，继而30%-40%.这是一个市场渐次演化、壮大、扩展的过程。

　　贫富分区是事实，但公开讨论涉及不少人的不适感与情绪转移，但这种讨论是有意义的，它传递了消费者与公众的声音，也表达了业界及关心这一议题的其他各界的观感。在城市治理与营运上，这样的讨论仅仅只是一个开始，还有再继续和深化的必要。

　　作者：袁岳 专业咨询专家

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