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FN记者 徐友仁 庞东梅
国家实施房屋预售制的目的，主要是解决部分房地产企业开发资金不足的问题，推动房地产业快速健康发展。但是，经过十几年的发展，目前我国的房地产市场已经发生了重大的变化，房地产预售制度何去何从逐渐成为人们关注的热点。针对这个问题，全国人大代表白鹤祥带来了一份“关于修改《城市房地产管理法》的议案”。
白鹤祥认为，当前取消房地产预售制度的市场条件已经成熟。房屋预售制度是国内房产市场发展初期，对房地产开发商的一项扶持政策。然而，经过长期的市场发展和孕育，现在已有一批信誉、资质和经营良好的房地产商积累了雄厚的资本实力和经验，取消现行的房屋预售制度已不会造成有实力的开发商的资金链的断裂。而且，修改法律取消房屋预售制度还可以避免一些资质低下的房地产开发商利用法律缺陷侵害购房人权益、将大量风险转嫁给银行。
“房地产预售制度在法律关系上存在很多弊病。”白鹤祥说。商品房预售交易不仅涉及开发商与购房人之间的法律关系，还牵涉到开发商与其有债权债务关系的其他方，如施工承包方、贷款银行及其他债权人，另外购房人也可能在房屋建造期间转与他人等。在这多层复杂的法律关系中，任何一个环节发生法律风险，均可能影响商品房交易合同的履行，增加法律风险。房屋预售制下的购房人还缺乏担保之法律保障。在商品房预售中，购房人往往是先支付一笔不小的购房款给开发商，而开发商仅承担在一定期限内在工程完成后将现房交付购房人的义务，对购房人事先支付的购房款项因担保制度缺失而常常得不到有效保护。
由于房屋预售存在着法律制度的缺陷，所以房地产风险更容易转嫁给贷款银行和购房人。白鹤祥对此谈了自己的看法。他认为，期房交易类似期货交易，容易造成房地产价格泡沫。房屋预售中的购买人，除了用于自有外，不乏基于保值、投资、投机等目的参与其中交易的。此外，房地产商也常通过虚假紧缺，浮夸囤积等手段哄抬楼价，致使房地产价格过分偏离其真实价值，一旦房屋价格泡沫破灭，房价下跌，作为抵押物的房屋价值也会减低，使银行蒙受不小的损失。一些不法房地产开发商往往通过“假按揭”来套取、诈骗银行信贷资金，而房屋预售制度为此提供了便利。据调查，某商业银行个人住房按揭贷款不良资产中的80%是“假按揭”造成的。房屋预售制度，不仅降低了开发商的门槛，使部分并不具备开发实力的企业进入市场，扰乱了正常的经营秩序，而且一旦开发商投资出现问题，银行和购房人就成为了开发商投资风险的承担者和牺牲品。
从目前我国的房地产市场和房屋预售制的弊端来看，取消房屋预售制利大于弊。对于如何取消这一制度，白鹤祥说，应当设定取消房地产预售制度后风险影响的缓冲期。充分利用修改法律到颁布实施的时间空档，给市场一段自然吸收消化适应的过程。一方面防止房地产开发大幅度缩减，供求链条被打破，房价在一定时期的报复性攀升，另一方面避免由此引发部分房地产开发商的破产倒闭而致的市场振荡。风险缓冲期以两年为宜。或先在房地产市场发展和市场规则相对成熟和完善的地区和城市(如上海、深圳等)开展试点，取得成功的经验基础上再在全国范围内以法律规范之。还要完善相关房地产配套政策。取消房地产预售制度后，一方面要完善监管手段和法规，规范管理房地产开发商的行为，通过对房地产开发商政策指导和资金扶持，将市场风险的影响降到最低。另一方面要完善税收、市场信息窗口等政策和手段，引导购房行为，鼓励自住型需求，抑制投机型和短期炒作型的行为。
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