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撰稿／CIEN评论员 魏稳虎
今年两会，商品房价格问题成为代表委员关注的一大焦点。为遏制商品房价格增长势头，一位人大代表将炮火瞄向了商品房贷款。他建议，提高最低首付比例，先在全国部分地区(东、中、西部地区各选部分地方)试行将个人住房贷款首付比例由20%-30%提高到40%-50%，对购买多套住房用于投资及投机的行为，不实行按揭或首付比例提高到70%以上。
这一“大刀阔斧”的建议，能否达到预期目的？笔者产生了怀疑。
应该讲，国内商品房价格牵涉的问题错综复杂，纯经济学理论难以全面诠释。然而，既然这一建议依据的是供求理论，那么笔者也从这一角度谈谈自己的看法。
为了便于分析，笔者将商品房需求分为消费和投资两大方面。
先说消费。形成消费有两个要素，一是购买欲望，二是购买能力。目前，在商品房消费方面，最为突出的是欲望强烈而能力不足的问题。据东北财大姜春海研究，如果以户均75平方米计算，国内收入房价比为8.2，以户均100平方米计算为10.9，而一般国际标准为3-6。如此之高的房价收入比，说明普通百姓购买能力相当薄弱。还有一项数据，2005年1-11月居民消费性支出5950元，其中居住消费仅892元。这也就是说，如果商品房价格不出现大幅回落，普通百姓还是买不起房。以收入较高的北京为例，一套地处五环路的商品房，按每平方米4500元和80平方米面积计算，大概为36万元，如果再加上各种税费，没有40万元拿不下。这对于家底薄的年轻人来说，简直是天文数字。如果没有按揭帮忙，想“安居”如同登天。因此，在普通百姓购房能力严重不足的情况下，再提高商品房消费门槛，那普通百姓只能“望房兴叹”了。
再说投资。消费追求的是效用，而投资关心的是效益。经济学认为，投资者除看重货币成本外，还关注机会成本。目前国内投资渠道还比较狭窄，大量社会资金为实现保值增值，转向机会成本较低的购房投资。提高房贷门槛甚至取消预售制，虽然提高了投资者的货币成本，但并未解决机会成本过低的问题。要增加投资者的机会成本，就必须进行投资体制改革，让投资于房地产的“游资热钱”有个更满意的去处。否则，只要与其他投资领域相比，商品房投资的机会成本低，这些钱还会绞尽脑汁“赖着不走”。
这位人大代表本来想通过调控需求、遏制投机、降低价格，增强普通百姓的购买能力。然而，从需求角度分析，抬高消费门槛这“一刀”切下去，受伤的很可能是真正的消费者。
行文至此，笔者想起了一个实例。上世纪90年代，美国为了遏制富人消费游艇、私人飞机、珠宝、豪华轿车等奢侈品，开征奢侈品税。从理论上讲，这一“杀富济贫”的税种十分合理。然而，在实际操作时，对于这一税种意见最大的不是富人阶层，而是这些行业的产业工人。为什么？因为此税开征后，这些行业利润减少，工人收入锐减，甚至有不少人丢掉了“饭碗”。本来这些工人是这一税种的受益者，结果却成为首当其冲的受害者。三年之后，美国不得不取消了这一税种。看来，理论上的好办法在实践中不一定有好的结局。
如何调控过高的房价？是一个很复杂的话题，篇幅所限，笔者在此不再赘述。
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