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本报评论员 欧阳觅剑
2005年初，当北京房价高企，上海房价疯涨之时，媒体对广州房价的评价是“较为理性”。但过了一年，报纸上便都是广州房价上涨的消息。很多报道都 “真人真事”，比如：某先生看中了一个楼盘，当时的价格是每平方米5000元左右，因为相信广州房价会下降，他选择了持币观望；没想到，今年类似的楼盘已经涨到每平方米6500多元。5000到6500，涨
幅为30%，那还不是没有理性的疯涨吗？半年(或一年)左右房价涨三成，正是一些报道中业内人士所估算的广州房价的涨幅。
这些报道，要么只是个例，要么只是模糊的估算，但这类报道多了之后，人们就真的感受到广州房价的涨势，“趁早买房”、“买涨不买跌”的氛围似乎开始形成。
但实际上，根据政府部门的数据，2005年广州房价涨幅是10%，而2004年涨幅反而要高，达到了18.8%。两年涨三成，涨幅确实比较大，但远没有一些报道说的那么严重；并且涨幅有趋于平缓的趋势，购房者完全没有必要恐慌。
可以说，广州房价上涨的景象，很大一部分原因是一些制造出来的气氛，意图提高购房者的预期。这种手法，首先是“低开高走”，早期以较低价格入市，然后提高产品质素，房价自然会有一定程度上涨，制造出房价大涨的氛围；有时是标价甚高，但以打折、让利等方式降低实际售价；然后向媒体提供似是而非的数据，夸大价格涨幅，比如以某些地段的涨幅估算全市涨幅。
这是一些发展商使用多年的手法，但以前往往只能造势，起不到实际的效果，广州房价仍然整体下跌；这两年房价终于大涨，主要也不是炒作起到了效果，而是因为其他一些原因。主要是产品发生了一些变化，这两年来，广州商品房档次提升，发展商热衷于提供大户型和精装修，并且环境和配套也有所提升，这增加了开发成本。番禺区的房子档次提升最明显，以前这里是郊区，不被人看好，近年来番禺区展示出良好的发展前景，各种配套都有所改善，小区环境更是经过精心设计，因此房价上升非常快，2004年上涨37%，2005年上涨25%，是广州整体房价上涨的重要原因。
提升产品档次给广州的开发商带来了新的利润空间，改变了1998年至2003年整体房价一直下跌的颓势。但产品档次的提升是有止境的，它要以客户的需求为依归，不能超出客户的收入水平。因此，在人们收入没有大幅度上涨的情况下，广州房价的涨幅也有限。2005年的涨幅已经低于2004年，今年还会更低，市场交易量已经发出了这个信息。
2005年，广州一手商品房交易面积同比下降近2%，减少至1099.97万平方米，而空置商品房面积年底却增加至560万平方米。价格上涨，客户购买一手商品房的倾向就下降，就有更多的人转向购买二手房，2004年二手房已经占到总成交面积的43%，2005年进一步增加。销售面积减少，发展商就应该调整市场战略，降价是他们可能的选择，不能以“地荒论”之类为借口而回避。
广州的房地产市场比较成熟，表现为市场主体多元化，并且都有相当的经营能力，能够形成广泛的竞争，不仅有发展商(广州有几家发展商是上市公司，有几家是中国房地产前十强，都很有实力)之间的竞争，也有二手房和一手房的竞争，还有空置房与新建房的竞争。对于成熟的发展商来说，应该重点考虑怎样进行品牌建设和市场细分。而政府需要做的，是及时准确地提供信息，不需要直接干预市场，市场有自我调节的能力，应该可以回到理性的轨道。
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