别忽悠房地产产能过剩

http://finance.sina.com.cn 2006年03月10日 00:00 中华工商时报

刘杉

　　在中国谁最能忽悠，演小品的、卖保险的、搞房地产的。

　　开发商忽悠，房价不会落，就像一行白鹭上青天；售楼小姐忽悠，买吧，可以收藏的；银行忽悠，首付八千八，一套房子领回家；易宪容忽悠，北京房价要跌三成啦。

　　如今，国土资源部也跟着忽悠，其官方网站说，有关部门已经将房地产业列入产能过剩行业。

　　国土资源部忽悠，其实也是好心，说产能过剩，就是告诉大家土地供给并不紧张，不像开发商忽悠的那样。既然土地供给充足，那么房价居高不下，就跟自个儿无关。

　　不过，国土资源部和它所说的那个有关部门有点外行，将空置房过多与产

　　能过剩挂钩，有点牵强，不仅理论上说不通，而且容易产生误导。

　　中国社科院工经所的曹建海撰文称，房地产业不适用产能过剩的概念。他说，生产能力过剩的概念适用于工业生产企业，当实际生产能力小于最佳生产能力时，就可以称之为生产能力过剩。

　　生产能力过剩显然与机器厂房等固定资产有关。房地产企业不同于工业企业，它的投入包括资金、土地等，其实都是流动要素，不会产生生产设备那样的沉淀成本。

　　而且最要命的问题是，产能过剩的表现应该是存货增加、产品价格下降、利润减少。住房空置率的偏高，虽然可以说是存货增加的表现，但开发商坚守暴利和房价居高不下，则说明并不存在住房普遍过剩的问题。

　　因此，说房地产业产能过剩是不确切的，准确的表述应该是房地产出现产品结构性失衡。

　　说产能过剩容易给开发商找到话柄，因为如果你认为产能过剩，你就不应该再进行调控，应该鼓励大家消费才对。如果你认为产能过剩，你就该承认现在的房价是积压产品的价格，就不存在房价偏高的问题。

　　糊涂啊。

　　当然，提出房地产业产能过剩概念的不是国土资源部，而是有关部门，国土资源部只是跟着忽悠了一下。但作为政府机构，不论是国土资源部还是那个有关部门，都应该严肃些，对经济现象的认识应该深入和准确。

　　其实，房地产业出现的问题是复杂的，房价居高不下与地方政府政策和开发商牟取暴利有关，而住房产品空置率增加与普通人买不起住房的现象同时存在，则与产品结构有关。

　　商品房空置率增加的原因在于住房户型偏大，且价格太高。如果这部分房子能够降价销售的话，空置率显然会降下来。当然，开发商现在不会这么做，因为小户型的房子供给不足，因为低价商品房和经济适用房供给不足，因为整个房地产市场的供给不足，导致住房平均价格重心不会下移，因而空置率也就不可能下来。

　　因此，对待房地产空置率偏高的做法不是认定其产能过剩，并限制土地供给，而是发现其存在的结构性问题，并加大力度增加用于低价商品房和经济适用房的建设用地。随着低价产品的大规模入市，自然会逼迫开发商低价出售空置的住房，从而拉低现有空置房的价格水平，达到降低空置率，实现供给均衡的目的。

　　幸运啊。

　　虽然国土资源部对房地产业的现状表述不清，但在政策选择上倒是没有走错路。其提到，促进未开发土地的开发和再利用，以及适量增加低价位住宅用地供应，应成为房地产用地调控的当务之急。

　　既然是当务之急，就应该急事急办。而且，对低价位住宅用地的供给，光是适量还不够，应该是加大。加大土地供给的结果是，市场自然就会逼迫开发商尽快开发囤积的土地，而如果开发商逾期没有开发，则土地局就应该加大力度收回已经售出的土地。

　　解决房地产市场的问题，需要综合治理，需要出动像城管那样的“综合治理大队，在土地供给、低价房建设、税收、银行按揭、政府改革等方面一同下药。

　　高兴啊。

　　报道说，中央政府今年依然对房地产实行调控政策。显然，保持政策的连续性，对于稳定房价，解决普通居民的住房问题会进一步起到效果，只是在政策执行过程中，不要被忽悠了，更要走对路。（10C4）

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