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日前，北京华远地产董事长任志强在华远尚都国际中心宣布，去年取得的115万广告、租赁等收入在扣完成本税金后将全部返还给业主，用于冲抵业主下一年度的物业管理费。这是目前北京市物业公司首次向业主返还收益。(见昨日《京华时报》)
在目前中国大陆，业主不要说分到物业收益，连物业收益多少的知情权都没有，物业收益都装进了物业公司的口袋。正是从这个角度上讲，此次北京华远地产公司主动将物业收
益返给业主，这种做法非常值得称道。但必须明确的是，将物业收益返还给业主，并不是企业的恩赐，而是业主固有的权利。
一般而言，物业收益主要包括两种来源，一种是楼顶或外墙广告，另一种是地上停车费。如果《商品房买卖合同》中约定楼顶和外墙的使用权归业主所有，物业公司就不能将该广告收益装进自己的口袋，而应与小区全体业主协商分享。而就地上停车费而言，又包含土地使用费和保管费两种费用。物业公司只能将保管费收归己有，而土地使用费部分，则应该支付给土地使用权人。小区中的地上停车场所占用土地的土地使用权人是小区全体业主，停车费中土地使用费部分也应归小区全体业主所有。也就是说，业主理应分享物业收益，无论是楼顶或外墙广告，还是地上停车费，这些物业收益物业公司原本都应与业主分享，而不能独吞。
目前中国大陆之所以会出现“物业公司独吞物业收益正常，物业收益返还给业主罕见”这种怪象，主要是因为当前法律关于小区业主共有设施经营收益权属问题的规定过于简单和模糊，对物业公司独吞物业缺乏相关的惩戒或赔偿条款。法律的缺位导致了两方面的结果：一方面是物业公司完全不尊重业主权益，另一方面也导致了业主维护自己权益的意识不强，就算业主有较强的维护权益的意识，也往往难以得到法律的有力保障。
因此，让“业主理应分享物业收益”成为物业公司和全体业主的共识，让物业公司主动将物业收益返还给业主，仅靠个别企业的商业自觉和少数业主的努力争取是远远不够的，还需要有法律的强制力作为坚强的后盾。
伍子中
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