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彭兴庭
“60岁前人养房，60岁后房养人”，全国政协委员、建设部科技司司长赖明如此描述“以房养老”模式，并建议对此进行调研，选择大城市做试点，运作成熟后向全国推广(《新京报》3月5日)。
这种住房反向抵押贷款不是新话题了，经常看到“以房养老离我们还远吗”之类的消息。但到目前为止，它离我们似乎并不近。说到“以房养老”，一个绕不开的角色是美国。美国是“以房养老”模式最成功的国家。据说有些美国老太太退休以后走遍全球，都是银行给报销。然而这意味着我们也适合吗？
首先遇到的是观念障碍。中国人的传统是“但存方寸地，留于子孙耕”。老人将自己的房产抵押出去而无法留给子女，这样的现实，国人恐怕一下子难以接受。在当前经济还不怎么发达、贫富差距还比较大的情况下，许多老百姓辛苦一辈子也难以攒下一套房子，到老了，却又不得不将房子抵押给银行，以贷款养老，这怎么都让人感觉银行似乎在“抢钱”。有评论者指出，“以房养老”折射出的是中低收入群体深深的无奈。
此外，“以房养老”需要透明、公正的法治环境。“以房养老”牵涉到房地产业、金融业、社会保障、保险以及相关政府部门，对这些领域的运作质量要求相当高。如何保证这些行业、部门公平、公正地经营、管理和执法，在当前法治不健全的条件下是个极大的挑战。就拿房地产评估来说，由于起步较晚，我国房地产评估机构还极不规范，不但整体素质偏低，而且市场存在恶性竞争，有争议的评估结果，尤其对于弱势群体来说，更难以得到及时、公正、合理的处理。
虽然住房反抵押贷款有比较丰厚的收益，但是风险也比较大。比如贷款期限比较长，房产价值会发生变化，老人预期寿命和利率的不稳定性，房屋损耗等等。对于老年人来说，存活时间越长所获收益越大，而金融机构则要多增加支付。中国信用资源缺乏，又不可避免地存在一定的道德风险。
在中国买房子不像在美国，买过来的房子就是私有财产，永远神圣不可侵犯。基于目前的地权制度，我们对住宅的使用权只有70年。根据《城市房地产管理法》，土地使用权的续期必须重新批准，重新缴纳土地出让金，否则土地使用权及其附着的建筑物都将被政府无偿收回。也就是说中国人无法“买断”房屋。这样如何去大面积地推广住房反抵押贷款？
能够推广“以房养老”的，无一例外都是经济较发达、法治较健全、国民信用度较高的国家。如果将我们的国情考虑在内，“以房养老”恐怕暂时还不行。
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