购房实名制载不动遏制投机的期待

　　社论

　　近日建设部发布通知，将通过购房实名制等制度来遏制炒房现象。据建设部房地产市场处有关人士介绍，所谓实名制购房制度，是指预售购房合同、预售登记以及最后的产权证必须是同一个姓名，主要针对预售阶段的内部认购、违规促销、囤积房源、哄抬房价等炒房行为。

　　其实，这一政策并无多少新意。早在去年5月，在声势浩大的房地产“新政”时期，建设部、发改委、财政部、税务总局等七部委就曾联合出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，其中第七条规定:实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。

　　而在这前后，南京、杭州、山东等地也已试行购房实名制。以杭州为例，去年中开始实行实名制购房。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产行政管理部门不得为其办理转让等手续，房屋所有权申请人与经登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。

　　显然，实行购房实名制的必要性是无可置疑的。以自己被公认的具有法律效力的真实姓名进行交易，乃是现代“大社会”交易活动最基本的规则。只有这样，交易各方的权益才能得到清楚的界定和有效的保障。因此，在陌生人构成的社会中，权利和义务是附着于姓名之上的。在消费领域，房屋买卖大约是交易金额最大的项目了，当然更有理由实施实名买卖制度。

　　不过，谁都看得出来，仅靠实名制度，确实不足以遏制比较疯狂的房地产投机行为，更难以对房价产生实质性影响。购房实名制必须与其它政策配合才能发挥效力。比如，假如实行同一地区甚至全国的房屋预售合同备案网络，则可以相对容易地发现同一个人是否购买了第二套房屋。而政府可针对第二套房屋的购买征收较高的税，并要求商业银行对其实行高首付和高利率政策。对于第二套房屋未来的转让，也可以课以重税。这样的政策配套，似可在一定程度上抑制需求，从而缓解价格上涨的压力。

　　从另一方面看，实名制又是实施期房限制转让制度的一项基础性制度。人们普遍认为，为了使房屋市场恢复理性，有必要尽可能地减少市场中的短期投机者，因为这些投机者人为膨胀需求，并抬高价格。政府可以阻止短期炒作的一个渠道，就是要求房屋产权申请人与预售合同载明的预购人完全一致。这种一致意味着，在这期间房屋没有被私下转让。

　　不过，这可能只是人们的一厢情愿。由于利益驱动，房产商、中介商、投机者等主体会结成联盟，寻找回避政策风险的办法。在去年传闻上海将出台“期房限转”政策时，上海的许多房屋中介就通过签订补充条款的方式，撮合投机者与其下家在产权证办理之前进行二手房交易，从而将政策架空。

　　当然，建设部中国城乡建设经济研究所课题组去年5月份的一份报告曾称，“购房实名制、期房限转、网上信息公示”等措施将增加投资成本和投资风险，使投机者无用武之地，而真正的购房者、长期投资者将得到实惠。现在看来，这种看法确实过于乐观了。

　　无论如何，购房实名制只是抑制房地产投机的综合策略中的一项而已，对此人们本来就无须寄予过高期望。只是人们现在急于看到政府出台有力措施，有效抑制投机，使房价回复比较正常的状态。这种急迫心理会让人们对任何一项政策抱较大希望，尽管那只是政策组合中的一小部分而已。

　　然而，问题可能恰恰就在这里。人们现在不清楚，政府的综合应对策略究竟是什么，或者说即使有这样的综合策略，它们是否得到了切实的执行。自从去年上半年的房地产“新政”出台之后，政府再也没有出台应对房地产价格持续高涨的、全面的、高层次的政策。而奇怪的是，在那次“新政”的组合拳之后，至少在某些地区，比如北京、广州、深圳，房地产价格仍然呈现出急剧上涨的态势，一年内两位数的价格上涨速度无论如何都是非理性的。

　　在这种市场背景下，政府方面的政策断裂难免让人焦急，也让人疑惑。媒体关于购房实名制的报道出自建设部《2006年工作要点》。在这份文件中，对于调控房地产市场，建设部的态度似乎不温不火，其关于房屋价格的政策立场也是相当中性的:“切实稳定住房价格”。恐怕正是这种考虑，让政府现在更倾向于零散地出台政策，今天是合同联网备案，明天是购房实名制，后天又是加强

经济适用房建设。这种温吞吞的政策操作手法，在目前的市场态势下，是否真的合理有效？

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