用数字说话 2006年的北京房价是再也涨不动了

　　王义伟／文

　　数字是很枯燥的，数字也是会让人心惊肉跳的。

　　北京的房价是涨是跌，历来是人们争论的焦点。有人说一定要涨，有人说一定会跌，对立的双方摆事实讲道理都是一套一套的，让人无所适从。之所以出现这样的局面，是因 为出现在人们面前的各种各样的数字，透露了完全不同的信号，有的数字表明房价要涨，有的数字则预示着房价要跌。

　　那么，究竟北京的房价是涨还是跌呢？

　　笔者的预测是：2006年的北京房价，再也涨不动了；即使涨，幅度也会非常小。

　　让我们用数字说话。

　　支持房价继续上涨的，当然有数字支撑。15日，有关方面发布了一份北京蓝皮书：《2006年：中国首都社会发展报告》。蓝皮书中透露的信息显示，虽然高房价引起人大代表、政协委员的强烈反映，中央也采取了一系列措施，但是一些地区的房价不降反升，北京表现尤为明显。2005年1至11月，北京市商品住宅期房平均价格为6776元／平方米，比2004年同期上涨1183元／平方米，涨幅21.2%。

　　一个城市的房价11个月之内上涨了21.2%，这个幅度当然是惊人的。有关方面和部分舆论，将这个数字作为依据之一，得出北京房价仍将继续上涨的结论，也不令人奇怪。

　　但是，这样的结论是错误的。笔者有三个方面的数字，足以反驳之。

　　其一，北京房地产市场在2005年的价格曲线，是先高后低。

　　2005年对于房地产市场来说，是一个特殊的年份。由于2004年“8·31大限”前后，房产商抓住土地紧缺这一概念进行炒作，导致全国范围内的房价大幅度上扬，一直到2005年3月4月，中央出台一系列措施，才逐渐控制局面。因此，2005年的房价，是上半年涨得快，下半年涨得慢。举例说明，2005年6月份，北京的期房价格第一次出现下降，每平方米比上月下降约235元。

　　因此，用11个月的整体数字不能说明问题，2005年的北京房价，从上半年的疯涨到下半年的涨幅回落，是一个不争的事实。

　　其二，空置率大幅度上升。

　　这方面的数据稍稍滞后，但也足以说明问题。北京市统计局公布的数字显示，截止到2005年9月，北京商品房空置率大幅上升，空置面积高达1054万平方米，比2004年同期增长21.1%，其中一年以上的空置房较2004年同期增长25.3%。

　　按照国际惯例，空置率在5%-10%之间为合理区、10%-20%之间为危险区、20%以上为商品房严重积压区。虽然2005年全年的权威数据还没有出来，但有两个现象：一是2005年下半年北京房地产新盘大量入市；二是消费者购房意愿不强，据报道，2006年元旦3天，北京市的现房，一套都没有卖出去，这在以往是不可想像的。由于以上两个现象，可以估计得出，现在北京的房地产空置率，应该是一个非常危险的数字。

　　其三，2006年楼市井喷火上浇油。

　　进入2006年之后，不少舆论纷纷指出，今年将是北京楼市的井喷年，新盘入市量至少2500万平方米。如果我们假定空置的房产是1000万平方米，那么，2006年北京房地产市场至少就有3500万平方米的商品房可以供应。再进一步，假定每套房子平均100平方米，那么，3500万平方米的面积，就是35万套房子。

　　2006年的北京，会有35万个家庭掏出巨额资金购买新房子吗？

　　不可能，绝对不可能。

　　房价的涨幅在回落、空置率在上升、新楼盘不断涌现，这就是2006年北京房地产市场的三大最主要的特点。这样的现状，对于房产商而言，称得上如临深渊。

　　更关键的因素是，经过了2005年大争论、大辩论，现在的消费者已经更加理智了，换句话说，房产商“忽悠”不动了。北京的消费者，更不好“忽悠”。笔者之前曾经说过，北京人的整体素质高，决定了在房价博弈中，房产商未必能占到便宜。北京房价的变动曲线，很大程度上，是房产商和消费者斗智斗勇的具体体现。

　　2006年的北京，将是遍地楼盘的北京。根据预测，今年年中新盘将集中放量，接下来就是被房产商一直挂在嘴边的“金九银十”。问题是，如果房价仍然居高不下，要想“金九银十”，门都没有。

　　北京的房价，再也涨不动了。

　　更多精彩评论，更多传媒视点，更多传媒人风采，尽在新浪财经新评谈栏目，欢迎访问新浪财经新评谈栏目。