征高额不动产税能否有效抑制房价

　　在日前结束的“土地一级开发热点与实务研讨会”上，国土资源部土地利用司副司长束克欣指出，我国的不动产税已经在研究当中，不动产税改革将保证个人居住的基本需求，家庭基本住宅用地税率有可能为零，而对于别墅、低密度住宅，税率肯定要高，基本住宅之外多出来的那一部分住宅，即拥有多套住房的，税率也要高。

　　此番讲话，再次引起了公众对于不动产税的关注。那么，对第二套住房课以高税赋是 否切实可行、能否抑制炒房并稳定房价呢？

　　重税不宜一刀切

　　中国社科院金融研究所尹中立博士以为，目前我国的

房地产税收制度存在严重缺陷，不动产税一直没有征收。“在我们与日本财务省(原大藏省)研究所的学术交流中发现，日本人在总结他们的房地产泡沫时认为，在经济泡沫的成因中，日本的土地税制问题是重要原因之一。”他说。

　　在日本的税制中，对于房地产，通常在取得、保有、买卖等三个阶段都要课税。而当前我国的

房地产税收制度还不尽合理，不动产税还处于论证阶段。尹中立指出，日本的经验告诉我们，财政税收政策对控制房地产投机的作用远大于金融政策，重税可以有效抑制房地产投机行为。

　　一位专家认为，对第二套住房课以高税赋以打击炒房，

国土资源部的出发点是好的，关键是办法显得简单一些，怎么操作也是问题。首先，新政策有没有追溯力？现在有两套或多套住房的人比比皆是，新政策如果只针对以后买房的人群，公平何在？如果具有追溯力，那只拥有一套房子的业主是否会退税？

　　目前国际上征收物业税的国家，对自住房都有一定的税收优惠政策。以美国为例，第一套房子所付的房贷利息可以从税收中减去，对于一个税率为33%的人来说。相当于国家帮你付了33%的利息。而第二套直到第N套住房都没有这个优惠政策。“不知道国内如何实现这些优惠.而且更不用说如何去监督。”他说。

　　其次，现在许多人只有单位以前分配的福利房，即央产房和市产房，都是根据职务、职称、工龄这些条件来确定的。这些福利房属不属于基本住宅？这部分居民要改善居住条件，购买新的商品住房，如果也要缴纳高额不动产税的话，似乎偏离了原政策打击炒房的初衷。

　　这位专家认为，对于第二套住房不应该采取一刀切的做法，这样只会造成新的不公平现象。“应该按照房屋评估价格或者购买价格，在当地人均居住面积以下的按照一定的百分比每年定额征收；达到当地人均居住面积1.5倍的，百分比可以按1.5倍征收；超过2倍的，按照3倍征收，超过10倍的，按30倍征收。这样，人们才不会贪多求大，促进房产以外其他商品的消费。”他说。

　　房地产税模拟评估

　　工作已经展开巧合的是，1月17日国务院新闻办公室举行的“2005年税收工作情况新闻发布会”上，国家税务总局副局长王力也对此问题发表了看法。他明确表示，政策的导向要区分普通住房和非普通住房，“对于非普通住房，尤其是一些所谓的豪华住宅之类，我们要从政策上加以限制。而对于居民个人自用房的交易，按规定给予税收优惠政策，但是对于投资性和投机性的住房也要加以限制”。

　　关于不动产税的问题，王力指出，按照党的十六届三中全会提出的"实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费的精神，国税总局正在会同有关部门。对房地产改革和推进物业税进行研究。“目前国家对于不动产征税的现状，存在内外税制不统一、房和地分设税种、计税依据不合理、以及税基较窄、对房地产征收的其他费用比较多等问题。”他说。

　　王力进一步指出，开征物业税一是有利于各类企业公平竞争；二是有利于解决房和地分别征税带来的税制不规范的问题：三是正在研究按评估值来征税，如果采用这种方法。能够比较客观地反映房地产的价值和纳税人的承受能力，也有利于解决现行房地产税收制度存在的计税依据不合理的问题：四是有利于正确处理税和费的关系，促进房地产市场的健康发展。但是，开征物业税需要解决的政策问题、技术问题和征管问题还很多。

　　“国家税务总局正在会同有关部门，在部分地区开展房地产模拟评税的试点工作，为物业税的开征积累经验、创造征管的条件。同时，也在认真地研究和积极地准备，按照税制改革的总体部署。稳步地推进物业税的研究工作。”王力说。

　　同一天，北京市地税局局长王纪平在接受采访时也表示。税务部门确实在考虑设立物业税。将现在购房时所缴纳的房产税和土地税合并，将房屋建设期间的税费征收转变为房屋保有期间的税费征收。两税合并成物业税后，将考虑取消70年的房屋出让金，转到物业税中收取。房屋收取物业税，考虑按年收取，一年收缴两次，税率不会很高。物业税的收取将按照房屋的市场评估价值进行收取，而不能按照房屋的原值收取。

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