征收物业税将动摇房地产市场基础

　　本报记者 章剑锋

　　就在舆论为开征物业税是否适宜争吵不休时，知名财税专家、东北财经大学财政税务学院院长寇铁军近日接受了中国经济时报记者的独家专访，寇铁军透露，事实上，物业税征收已经在沈阳启动试点工作。此前亦有消息显示，包括北京、重庆、沈阳、深圳等地，已成为以物业税为主的新一轮税制改革试点城市。

　　寇铁军表示，开征物业税是个必然，既有利于减轻民众负担，促进房地产市场健康发展，同时也有其特定经济效益。但他同时警告称，开征物业税必然会改变整个房地产市场格局，因此将出现重重阻碍。

　　中国经济时报：你认为开征物业税的深层次原因是什么？

　　寇铁军：近两年，不少城市的房价上涨过快过猛，成为政府和民众关注的热点问题。可以说，房价上涨是2005年上半年物价上涨的基本特征之一。

房地产业过热，房价过高，需要国家出台相关的政策实行调控，而税收政策即是其中之一。

　　目前中国

房地产税收体系中共有13个相关税种，这些税种可分为两类：直接针对房地产而设置的税种和与房地产有关的税种。另外，教育费附加虽然属于“费”，但一直与城市维护建设税同时征收和管理。

　　在房地产税收体系中，目前存在的问题主要是房地产交易环节的负担偏重而保有环节的负担偏轻，造成民众买不起房，买得起房的人养房成本又过低，不利于实现“人人有房住”（不是人人有住房）的社会目标。同时，现行税制中还有许多长期存在的不合理现象，如

房产税与城市房地产税针对不同纳税人而重复设置，房产税与城镇土地使用税针对房和地而重复设置。

　　在税制设计上，现行税收制度按照房产和土地人为地分设税种，对房产从价或从租计税，对土地从量计税，对房产价值中所含地价既按价值征收了房产税，又按房屋所占土地面积征收了土地使用税。在计征房产税时，若要人为地剥离土地的价值，在实际征管中很难操作；若不剥离土地的价值，又明显不合理，造成重复征税和税负不公。

　　中国经济时报：开征物业税的难点与阻碍可能会有哪些？

　　寇铁军：物业税已在沈阳开始试点，但只是空转。物业税条例的制定不是难点，难点在于物业税能否解决目前房价持续走高且交易环节税负重、保有环节税负轻的问题。

　　物业税改革的基本框架是将现行房产税、城市房地产税及土地出让金等合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。把现在开发商一次性缴纳土地出让金的政策改为土地出让金主要由消费者在购房后分次缴清。可见，这一制度设计将完全改变现有房地产市场的格局和消费者的购房预期。但是我们能否在实际执行中将这一预期变成现实，是改革的难点。

　　物业税的开征从根本上动摇了现有房地产市场的基础，进而必然改变整个房地产市场格局，对房地产市场影响之大是毫无疑问的，因此，面对许多阻碍也是难免的。

　　一是现有的房地产管理体制。如果按现在的思路实施物业税，房地产开发的门槛一下子降低很多，必然会有许多企业涌入房地产市场，房地产管理部门如何监管这些企业，如何维持目前已经建立的较为成熟的房地产市场？再者，房地产企业拿地的成本大大降低，土地市场如何出让土地，是继续采用拍卖制还是制定新的土地出让方式？

　　其次是二元税制和房地产市场二元价格体制。由于之前对于土地一直实行的是批租制，而由此产生的一系列收费都是建立在批租制的基础上的，对于这部分不动产，直接收取物业税是不可能的，此时的二元税制就不可避免了。新的税制下的不动产运营模式和老的税制下的不动产运营模式会有差别，如何使得两种税制下的运营模式尽可能减少冲突，将是物业税改革过程中的一个重要问题。

　　物业税改革还面临不同房产如何计税问题。中国住房类型多样化，既有商品房，也有少量公产房，既有经济适用房，还有安居房，可谓花样繁多。对于不同房产的税制，恐怕也是物业税改革中一个不容规避的问题。

　　另外，实行物业税，城市政府立刻失去了很大一部分由卖地带来的财政收入来源，财政收入降低，市政配套建设问题就凸现。如何安排市政工程建设，将是政府非常头痛的问题。因此，政府工程建设将会经历阵痛，新税制与地方政府的矛盾与冲突也是值得关注的。

　　中国经济时报：如你所说，面对这样一些问题，物业税的开征时机是否合适？

　　寇铁军：随着交通、配套等设施的增设，沿线的房产价格就会提高，相应地，物业税也会提高。政府财政收入与土地、房产价值直接挂钩，促使地方政府改变其短期行为，更加关心投资环境。从税费改革的角度看，物业税的开征有利于清理目前税费不分，费大于税的现象，房地产企业的负担无疑会小很多。因此，我个人非常赞同开征物业税。

　　物业税改革的最大亮点在于房价直接降低，不论未来是否会出现“低价买、高价养”的情形，至少现实的效应是会让人产生持币待购的心理，对一些以购房作为投资的人也会产生很大的信心动摇。需要注意的是，在出台物业税的同时，必须要同时出台对已购房屋、待开发房屋或项目的保障措施，防止楼市出现混乱。

　　中国经济时报：有人怀疑物业税的开征是否可以做到公平与效率，你如何看？

　　寇铁军：在“物业税”的模式之下，地价和相关税费分70年交缴，也就意味着占住宅成本50％的地价和相关税费在销售时只需先缴纳一部分，开发成本就可大幅度下降，正常情况下自然可以大大降低交易环节的房屋价格。

　　就物业税本身而言，它能够纠正房地产市场结构性矛盾，解决很多城市的住房市场中高端供应饱和、低端供应不足的问题，足矣；能够通过纳税环节的设置来增加开发商囤积土地和房产炒家的成本和风险，足矣；能够通过税率的设置来平均财富，平均税赋，增加政府的转移支付能力，增进社会公平，足矣；能够提醒居民在住房消费中量力而行，理性消费，增进资源有效配置，足矣。

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