谁会支持成本公开

　　文/本刊记者 庞建新

　　树欲静而风不止。8月份以来，福州市物价局公布商品房成本信息、新华社“新华视点”专栏连续播发的《房价成本揭秘》、国土资源部土地利用司负责人等相关政府部门、关心于此的学者表态……将公布房价成本升级为一个社会焦点话题。

　　舆论的影响是巨大的。据《经济》记者了解，温州以外也有地区准备或即将由政府公布房价清单。10月12日，北京市国土局办公室副主任靳京明确地表示，现在北京市国土资源局还没有接到上级部门要求北京市国土资源局公开房价成本清单的红头文件，但已经开始着手做这方面的准备工作了。而自11月1日开始，浙江省将在对省、市、县三级国土部门的政务信息是否全部公开进行检查，其中房价成本清单作为一项政务信息新内容，届时将向社会公开。

　　一场由政府主导的房价成本公开“运动”正逐渐延伸，房地产开发商们却“心里不是滋味”。

　　京沪巨头强力反弹

　　对于政府出面公布房地产成本，受访的房地产巨头们几乎一边倒地持否定态度，这也在本刊记者意料之中。

　　“成本要披露到什么程度才叫透明？”上海某大型房地产开发商在电话里反问道。他认为，除了土地成本不可能透明以外，很多要素的市场交易方式也是一个问题。仅就建筑材料来说，很多是采用期货合同的方式购买，与市场上的即期价格就不相一致，在这种情况下， “真实的”或者“合理的”的成本标准到底是依据期货还是现货价格？根本就说不清楚。“能透明的成本已经很透明了，做不到透明的永远也透明不了”。

　　“没办法计算成本，场外交易成本太高。”北京某“公馆”负责人表示。他认为首先困难的就是“拿地”成本。土地“招拍挂”虽然增加了土地交易的透明度，但未能根本解决问题，由此土地成本的不确定性仍是开发商头疼的一件事。

　　许多怀疑集中于政府行为的正当性方面，某房地产国企负责人说，“公布成本不是市场行为，而是用原来计划经济的思路来解决问题。这种愿望是好的，但这种做法不符合市场规律。”

　　也有观点不那么激烈的，如一位上海的开发商向记者表示，政府介入公布成本的做法未必会给市场带来混乱，但他也表示，政府的这类行为对价格可能没什么影响。“成本信息公开又能怎样？决定价格的是市场。”

　　总体而言，受访人士认为：房屋不同于其他产品，影响不同类型的公司和房产价格的成本因素各不相同。有些企业通过专业管理就会降低成本，而不专业的企业管理不好成本反而很高；成都蓝光集团的一位前任营销总监就认为，大企业成本非常高，例如包括工资、广告、营销等费用的间接成本都会均摊到价格里面，而对于小企业而言这些成本就很低。仅就土地成本来说，一般情况下别墅价格的土地成本大一些；在集合住宅中，建安成本大一些；而在竞争较为激烈的地方，房屋的营销成本大一些，这些都是影响房屋成本的因素。还有部分开发商认为，很多成本是商业机密，譬如其中的生产成本、营销成本、利息成本等都不便公开。

　　中小开发商踯躅

　　与京沪地区的大型房地产商激烈反对的态度不同，二、三线城市的中小开发商反应温和，甚至表现出某种理解和支持态度。

　　《经济》记者电话采访山东达盛集团，该公司一位不愿透露姓名的负责人认为房价成本公开是一件好事，但他同时流露出对其操作可行性的疑问：“政府不可能知道具体项目的成本，而且每个项目的最低成本不可能被外界掌握。”

　　就公布房价成本的可行性，成都某小型地产企业老总孙铮的观点与大多数地产商截然相反。他认为，公布房价成本在成都没有问题，但要区别购置成本与市场成本两个概念。孙铮向《经济》记者介绍了成都的大致情况，一般住宅房价在每平方米3000元到4000元左右，其中40%是土地成本、房税大约为500元，建安费用则是固定的。“因利润空间有限，公布房价成本对二、三线城市的中小开发商利润影响不大，真正受影响的是上海和北京大企业。”孙铮断言。

　　呼唤报价“区别对待”

　　10月10日，中房集团总裁孟晓苏在清华大学“中国房地产业发展若干问题及前景展望”专题报告会演讲结束后回答《经济》记者提问。孟晓苏表示：经济适用房可以做到公布房价成本，但商品房不可行。事实上，“区别对待”房产项目的属性，再决定是否公开房价成本，成为房地产业界的倾向性看法。

　　此前，华远集团总裁任志强的一份长达40页的《对形势的判断与政策》中，也是大谈应对商品房和社会保障性住房区别对待，不应用行政手段干预商品房市场的价格。北京首旅华远房地产开发有限公司的董事总经理徐培建亦对记者建言：“公开成本在理论上没有错误，但不适用于商品类房屋。”

　　在咨询界和行业分析人士那里，也盛行这样的观点。某证券公司地产分析师就公开表态：“政府对于保障性住房明确成本价格有必要介入管理，但对于商品类住房，理应由市场来决定。”

　　与开发商观点不同，中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华认为，“公布成本本身是一件好事，可能有人认为这种做法是走老路，但政府不做谁做？”据他介绍，国外也有官方或者很多机构也通过调查得出权威数据公布成本，但在我国这些基础性的工作尚无权威机构来做。

　　“计算房价成本的工作量确实很大。”北京市国土局办公室副主任靳京表示。他介绍说，房价成本大致算主要由土地成本、建安成本、其他税费等三大块组成，目前北京有四千多家开发商，每一个开发商的楼盘开发成本不一样，真正公开房价的成本清单，就工作量来说是非常大的，并且需要足够的网络资源支持；另外，如何做通开发商的思想工作，也将会是政府工作中的大难题。尽管如此，他表示：“如果有文件下发，不管难度有多大，一定要执行。”

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